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2002年,注定将成为永载西安房产史册的辉煌之年。有人说,今年是别墅年,南有秦岭北麓的紫薇山庄、高山流水、鸿禧山庄、碧华利山庄,北有未央湖畔的蓝水假期、碧云天、雅荷度假山庄,大雁塔脚下的曲江开发区还有湖滨花园、钻石王朝,再加上经济开发区城运村旁边的紫薇苑·欧洲世家、城运花园,可谓别墅林立;有人说,今年是大盘试验年,紫薇田园都市一炮走红,紧接着便有八九个千亩以上大盘应运而生;也有人说,今年西安的写字楼市场挺火,不信就沿着南二环和高新区看一看,高新国际商务中心·天幕阔景、老三届世纪星、华融国际,等等;还有人说,今年是“房产泡沫论战”年……不管怎样,房地产业在以近30%的投资增幅下告别了马年。羊年,西安的楼市将呈现何种态势?哪些问题将成为开发商关注的焦点?
城市南扩
按照今年10月份展出的西安城市规划(1995-2010年),城市发展方向主要向南,在韦曲至秦岭北麓的范围内,延西边的西万路至沣峪口、中部的长安路至秦岭和东边的长鸣路至引镇的三个轴向发展。但这只是一个框架,有许多的细节尚未最终敲定,诸如:政府行政新区到底坐落何处、电视塔周边的CBD范围及实施计划、曲江项目的全面上马,等等。随着城市规划的进一步细化,这些悬念将逐步得到解决,从而带动整个片区的房地产开发。
房地产业对政策和城市规划反应极为敏感,可以说政府的一举一动,开发商都十分关注,尤其是新一届市委市政府下决心通过经营城市来实现“中国西安·西部最佳”的构想。可以预见,明年,西安南郊将成为众多开发商兵家必争的热土。
记者还记得,在长安撤县设区之前,有位开发商通过竞拍以每亩近75万元的价格购得一块开发用地(当时的长安县地价仅30万元/亩),很多开发商不甚理解。可后来,紧接着长安撤县设区、城市中心南移等利好消息不断,长安区的土地价格也开始一路飙升。
大盘开发
简直出乎意料,甚至难以置信,众多开发商对西北第一大盘——紫薇田园都市马年的表现如是评价。截至目前,紫薇田园都市共售出6637套,占规划总户数52.6%,这着实令全国大盘开发商刮目相看,一些有实力的开发商在眼红的同时也纷纷挺进西安的大盘开发中。地产航母北京万通集团与立丰集团在户县圈下9000余亩,开发草堂新新小镇;珠江房地产投资公司准备开发一个占地4000余亩的房地产项目,据说,土地已基本搞定,正在做详细规划,明年有望投放市场;世家新城在马年末特别引人关注,认购场面十分火爆,该项目占地也在850亩左右;西二环延伸到北二环的10万人中央居住区“尚华城”项目虽然近段时间相当低调,但也不容忽视;另外,高新地产的枫林绿洲和6000亩周至生态园、中银万泰的几千亩浐河花园……
明年,大盘决战在所难免。紫薇田园都市虽然抢占了先机并完成销售过半,但他们的任务依然艰巨,因为剩下的主要是高层住宅这个难啃的骨头,同时还要受到众多大盘的挑战。不过,相对其他大盘而言,紫薇的配套系统届时可是现货,而其他大盘只能是期货,这个开发周期差对紫薇的销售依然有利。同时,我们也应该认识到,能够做大盘的开发商绝非泛泛之辈,紫薇明年要想一枝独秀极其困难。业内人士认为,明年对紫薇田园都市冲击最大的可能是珠江地产的4000亩大盘和西方股份的世家星城,而万通集团9000亩草堂新新小镇由于其地理和开发模式的不同,可能冲击性不大。
房改房上市
今年,已购公房上市;明年,房改房、经济适用房将上市。届时,西安房地产的二级市场将全面开放,高中低消费梯队正式形成,西安的房地产行业正式驶入健康发展轨道。二级市场的全面启动,将加速西安的住房产品更换,极大地将住房消费势能释放出来,通过卖旧房换新房刺激以及市场的开发和需求。对于刚毕业几年的大学生来说,目前要想购置新房往往连首付款都付不起,可又面临着结婚生子等诸多现实问题,尤其是那些家在异乡的年轻人,在一个城市里有了自己的住房基本上就等于有了在这个城市长久发展的根基,房产二级市场正好解决了这个问题;对于那些住房比较紧张的中低收入者来说,就可以通过旧房变现换新房的方式改善居住条件。
西安的房产二级市场开发已经呼吁了好几年,明年终于有了大规模实质性的进展,这项政策要比降低契税、减少交易费等对房地产的影响大得多。
房产泡沫
大约是去年底,有一位地产界权威专家教授大声疾呼:2002年,将是我国房地产的冬天!由此产生的泡沫大战整整争论了一年。今年下半年,朱镕基总理接受记者采访时也曾指出,我国局部地区存在房地产过热现象;随后一些调查机构对全国大中城市的房价家庭收入比进行调查发现,西安市的这个比例为10.6,也就是说,一般家庭的收入不吃不喝需要10年半方能买得起一套住房,这远高于国际标准(国际公认合理比例为4-6倍)。
明年,伴随着开发量的急剧膨胀,可以预测,“房产泡沫”的论调与今年相比,有过之而无不及。不过,要分析西安的房地产现状有两个因素必须要重视:第一,房价之所以高是因为目前购房者主要是社会的高收入者,并非最普通的工薪阶层;第二,西安市的房产二级市场尚未完全开放,还有35万家庭需要购置房产。
城中村改造
年初,西安市政府下发10号文件,要求进行“城中村”改造;10月份,政府确定了14个试点村,一场轰轰烈烈的城市美化工程——“城中村”改造拉开序幕。“城中村”主要是指那些已完全或基本失去农田、被城市包围的农村,这些村民们基本上不依靠农业作为生活来源。由于历史及政策面等诸多原因,“城中村”已成为全国大中城市发展的一块“心病”,在深圳、广州、珠海等城市也都在进行大规模的“城中村”改造。
西安市的“城中村”改造思路基本是“自筹资金、自主经营、自我改造”,但是由于村集体经济的实力有限,离开了开发商的资金支持,“城中村”改造举步维艰。据了解,目前,相当多的“城中村”都采取与开发商合作的方式,开发商出资金和管理,“城中村”出土地,共同组建开发公司实体。由于“城中村”改造是以村集体经济为主体的,所以其土地成本非常少,这就造成了“城中村”改造的房子以超低价入市抢占市场的局面。其他一些开发商也看到了“城中村”改造的商机,纷纷出面要求与“城中村”合作开发,有的没有被列为试点村的也在积极努力申请。
据统计,西安市二环以内的“城中村”约50个,三环以内的“城中村”400余个,如果“城中村”改造项目有了自己的合法名分,这将对商品房市场产生不小冲击。
中小企业突围
地产少帅林少洲在首届西部房产高峰论坛上谈到,房地产行业正在由老虎阶段向狮子阶段过渡,最后进入大象时代。老虎各立山头、各自为政,一山不能容二虎;狮子讲究群居,互助捕猎;而当大象时代到来的时候,食量惊人,连低处的草、高处的树叶通吃,首先饿死的当然是马牛羊,然后连狮子老虎都没得吃,目前香港的房地产就仅存下屈指可数的大象。
西安的中小房地产企业面对大象时代的即将到来,应该采取何种对策。部分地产专家认为,应该先做狮子,联合起来生存,然后谋求发展成为大象。有人悲观地认为,明年的一般房地产尤其是小项目,可能会淹没在几个大盘的狂轰滥炸下。大盘走的是规模效益,无论是在产品开发还是在整合营销、媒体宣传、市场反应等方面都要比小盘发挥的余地大得多。
以上只是部分开发商和专家的观点,仅供参考。但有一点是不容置疑的,那就是明年的西安楼市将更火,开发量将更大,二级市场将更活跃。