|
||||
本市房产三级市场呈迅猛发展态势 五年交易量增10倍 今年二手房交易继续稳步上升
上海自开始推行以房屋置换为突破口,实现房地产二、三级市场联动以来,二手房市场发展迅猛,交易量大幅度攀升。1996年,上海二手房的交易面积总量仅有82万平方米,到2000年,交易量猛增到778万平方米,短短5年之内增长了近10倍左右。而2001作为二手房市场的“爆发年”,二手房成交量比上年猛增600多万平方米,达到1400多万平方米,几乎翻了一倍。部分地区的二手房交易量超过了新建商品房。2002年的二手房市场在此 基础上呈现出了稳步发展的态势。
二手房指数回顾
由本市二手房指数办公室每月公布的二手房指数来看,从年初的1010点上涨到11月的1061点,涨幅为5%。其实际增长情况按四个季度来看,呈现出各自不同的特点:
第一个季度,受春节等传统交易淡季影响,这段时间上海二手房指数增长一直保持平稳的上涨幅度,平均每月涨幅为0.3%左右,虽然二手房成交价格不断上升,但交易量远不及上年活跃。第二季度随着动迁居民的增加,二手房需求量急剧加大,尤其是沿江区域交易大幅增加,全市价格波动也开始拉大差距。二手房指数增长幅度也开始突然放大,平均每月涨幅为0.6%左右。其中3、4月份的指数变化达到10点,涨幅达1%,成为全年二手房指数涨幅最高点。在二季度的快速增长之后,房屋价格的不断拉升造成居民实际购买力的相对减退,加之房源上市量的不足,从第三季度开始,沪上二手房市场发展逐步趋于缓慢,呈现出房价高位盘整,成交量萎缩的特点,每月涨幅回落到0.3%左右。而进入第四季度的上海二手房市场,由于十一黄金周对二手房市场影响不大,整个市场依然没有出现大的变化。而年末由于受到“申博”成功等利好消息的影响,二手房交易出现上扬趋势。
动迁户仍是购房主力
今年,上海加大了旧城改造和市政建设的力度,从而产生了大量的动迁户。由于新建房房价偏高,这批动迁户成为推动今年上海二手房市场稳步发展的主力。往往动拆迁量大的地区,其二手房交易也急剧上升。
比如今年上半年,不仅静安区、黄浦区等市中心区有大量旧房拆迁并相继公布政策以及开始实施,而且普陀区、杨浦区、虹口区等次中心区域也累计有大面积的拆迁量,由此造成了这些地区二手房的供需变动,需求量上升,进而引起价格上升。而黄兴绿地、大宁绿地的建设进程也带动了周边地区二手房价格的上扬。随着轻轨、地铁等17条线路的延伸、兴建利好消息也使相关区域行情上升。原来地段相对偏远的地区,如闸北的彭浦地区、虹口的江湾地区等,其二手房价格上升速度也很快。
虽然动迁户仍是购房主力,但是二手房市场中投资购房的比重也在不断的增加之中。一方面由于上海二手房市场形势看好,使得不少外来投资者钟情于二手房市场;另一方面,部分消费群体通过购买二手房,采取以租养房的方式作为一种投资,收到了较好的投资效果。
传统居住区受青睐
二手房成交量比较大的地区并非出现在传统的黄金地段,而是次中心区域的成熟居住小区。其中,以普陀、闸北、虹口、杨浦、徐汇、长宁等区的二手房交易量相对较大。
传统的居住区的房龄大都在15年左右。以往之所以不被关注,是由于交通设施还不完善、环境相对较差。当时的房价因此也处于较低水平。现在,经过一段时间积累,聚集了相当一部分人气,交通设施、商业配套设施也在不断改善,使这些区域的居住质量得以迅速提高,因此吸引了大量的消费群体,带动房价大幅度上升,交易量也迅速放大。
此外,最受消费者追捧的小户型二手房也多集中于这些地区,这也是传统居住区受青睐的一个重要原因。比如动迁居民的动迁补贴大致在二十万元左右,出于经济情况和实际使用的考虑,大部分居民会选择面积在50~70平方米,总价在20~25万元左右的二手房。另外,由于需求量大,房子出手快,投资回报丰厚,一套十多万元的房子转手可赚一两万元,市场上出现了专门炒作低价房子的投资者,也在客观上炒热了这些地区的二手房价。
供求失衡拉高房价
近两年上海市二手房市场发展迅速的原因之一,在于面积小、总价低的二手房适合大部分中等收入家庭的住房需求,带动了一大批工薪阶层加入二手房购房行
然而,随着二手房交易日趋升温,二手房市场出现了供求失衡。一方面,需求量增加。由于市中心拆迁量面积增多,进沪的外地人口增多,拉动了沪上住房需求,但由于一手房的户均建筑面积较大,总价往往较高,而且多数期房不能立即入住等种种原因,使得很大一部分人转向购买二手房;股市的不景气也使得一部分投资者转向房产投资,又加大了二手房需求量。另一方面,供应量减少。相当一部分住房的持有者以自己居住为主,除非遇到住房太挤等特殊情况,目前很少考虑将房子出售;即便是投资者,由于套现后没有更好的投资渠道,因此也往往选择将房子出租来获取稳定的投资回报。此外,由于房价看涨,下半年出现了一些房主心理期待盲目乐观,开价过高以至购房者难以承受的状况,也加剧了供求关系的紧张。
二手房市依然看好
上海市二手房市场的迅速发展已引起了很多人的注意,有些人担心现在的二手房市场是否发展过热。
业内专家认为,上海市二手房市场近年来的快速发展是有一定的客观基础的,是来自于政府、金融机构等方面的支持以及市场层面自身的推动。因此,就目前来看上海市二手房市场仍是在理性的范围内发展,并未产生大量的泡沫,而且这种发展势头近期内还将持续下去,但由于目前市场已较为成熟,因此估计其发展幅度会慢慢趋于平缓,这也是符合一般的市场发展规律的。
专家还认为:二手房市场景气与否,主要还是取决于供求关系。由于上海“世博会”场馆建设和黄浦江两岸改造工程的启动会产生大批量的拆迁户,而很多被拆迁居民的首选安置方式就是买一套与原住房距离较近的二手房,因此预计今后浦江两岸区域及其周边地区的中低档二手房将更为走俏。其次,工程结束之后,黄浦江两岸地区的自然环境和人文环境均会有较大程度的改善,届时这一地区的二手房将具有更大的吸引力,也必将会促进全市二手房市场的发展。