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对市场的刺激有限 二手房尤其滞后
北京今典房地产开发有限公司董事长 张宝全
从政府扮演的角色来看,政府是城市经营的调控者,制定的各种政策是使经济循环运作的润滑剂。房地产业是国家支柱产业,也是GDP增长的主要来源,在政策上给予支持和关注,不仅老百姓可以得到更多的实惠,整个行业也能更好地发展。
今年出台的政策对北京楼市的健康发展有一定的推动作用,但总体的影响有限。房价的变动不完全取决于成本的变化,更重要的是市场的需求,政府的种种措施只是对企业经营、成本和利润有影响,对房价的影响并不大。
契税虽然有一定幅度的下调,但与上海相比还有很大的差距。购房者因此减轻的负担并不大,对市场的刺激也不大,换句话说,对整个地产经济的拉动作用也不大。政府应该再加大一些力度,比如对个人所得税的抵扣等,这些措施可以刺激消费,带动行业的产业链更加完整。
去年底北京市对北京基准地价进行了调整,这次调整其实来得已经迟了。北京的基准地价已经有10年没有变化了,这是很不正常的,10年时间,北京城市变化很大,人们的消费水平、经济条件也有了很大的变化,特别是北京几个城区之间的不均衡性也越来越明显,原来的基准地价已经不能适应新的北京城市格局。这次将亦庄由原来的8级调整为6级就是适应新的变化而做出的。
二手房政策的滞后是阻碍北京楼市进一步发展的症结所在,二手房市场迟迟打不开使得楼市的发展缺少了一个很大的动力。
新盘放量是错觉 对税率北京敏感度不够
威格斯(中国)公司总经理 李忠
33号文(《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》)的出台加速了土地交易,特别是很多多年没有启动或者卖不动的项目都获得了“新生”。2003年还将是一个危改年,受这个政策的影响,获得土地的门槛提高,很多以前不愿做危改项目的开发商现在也只能放下架子,虽然赢利不多,但毕竟有钱可赚,毕竟还能拿到好位置的土地。
很多人预计明年上半年会有很多新盘推出,这是一个错觉,因为在去年下半年突击拿地的过程中,开发商投入的资金很多,开发商的策略很明白,就是先保地,后保盘,没有足够的资金是无力推新盘的。为了保证新盘的顺利推出,开发商还会加大融资的力度。所以,2003年的上半年会出现一个产权交易的高峰。
另外,北京市关于处置闲置土地的管理办法和防止房地产开发过热之间的矛盾。一方面政府出台政策要求开发商在两年之内必须进行开发,另一方面又打压开发的泡沫,这其实是政府对开发商的一种不负责任的行为。在市场经济中,资本的意志是最真实的,如果开发商的资金要求开发商作出进一步的开发,这就是市场最真实的要求。
至于为什么契税降低在市场上反响不大,除了下调的幅度不够大之外,还有很重要的一点就是北京人对于税率的敏感度比上海、广州等城市的要低,北京人不是经济人,相对的,上海人普遍对税率、汇率、利率的敏感度很高。再加上,契税不是交易中的主要部分,购房者对地段、产品等的关心程度远远大于对契税变化的关心程度。只有大幅降税、或者退税才能引起市场较大的反响。
招标拍卖还需要配套政策 二手房交易迫在眉睫
北京富力城房地产开发公司总经理 谢强
《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》的出台有利于市场走向规范,但目前还是要针对一些经济相对发达,特别是房地产比较成熟的城市,而且在这些城市也应该有选择地用。比如北京的一些郊区,拍卖的方式就不一定利于土地开发。
这个政策还有些不足,只规定了国有土地可以拍卖,但是工厂和农业征地没有作出相关的规定。此外,与之配套的一些政策和细则也没有同步出台。对于政府而言,把拍卖土地做成熟地的资金压力很大,特别是开发商不再负担拆迁以及安置拆迁人口,这个包袱,是政府今后在土地拍卖中所要面对的。
同时,这个政策目前留的“活口”太多,而且有不少历史遗留的问题,这个过程将持续2~3年。
从上海的经验可以看出,二手房市场的活跃是刺激房地产发展的兴奋点,北京有大约2亿平方米的二手房,但进入市场流通的只占2%,而上海是30%~40%。主要原因是交易机制没有完全建立,同时政府在这个方面的态度比较暧昧,政策的配套问题解决不了。此外,二手房交易的契税比较高,可以试行一下零税率,同时北京市也缺少二手房的交易场所。
停止协议转让让强者愈强
北京泰跃房地产开发公司销售经理 季满如
受土地招标政策影响,明年上半年短时间内的供应量会有大的增长,去年下半年突击拿到土地的项目在2002年年底左右基本可以办完有关证件,将在今年春节后上市。北京目前有3000多家房地产公司,今后的数量会大大减少,并呈现两极分化。资本在协议出让的方式下不占主导地位,但招标的方式将使得资本有决定性的话语权,对于华润置地、珠江、万科等实力派发展商而言,是一大利好,而对于北京众多靠关系拿地皮、倒卖土地的小开发商而言,将是一个灾难。
土地资源经过这个短促突击的拿地过程后,在今后的长期的时间里,会呈现稀缺性,同时招标拿地的付款方式比较苛刻,土地供应会逐渐平稳,整体的竞争程度会下降。内外销的合并是水到渠成的事,早在两年前外销的优势就已经不明显了。内销外租更实惠一些,现在很多内销房的档次与质量并不比外销公寓差,两者的区别已经基本不存在,所以对市场的影响并不是很大。
契税虽然已经降了不少,但总是给人一种革命不彻底的感觉,不久前的一项调查显示,因为契税下降而买房的人比例仅仅占30%,表示不急于购买的人有50%,等等看的有20%。
目前北京二手房市场还是比较混乱的,体现在有按照产权出让的,也有按照使用面积出让的,没有统一的标准。国家机关部委的大量存量房中,产权也不清晰,有按照标准价卖给职工的,有按照成本价卖给职工的,同时有的单位还规定,如果出售单位有优先购买权等等,这都是阻碍二手房市场发展的因素。北京市居民卖旧买新的意识比广州等南方城市的人要差,这也是二手房市场不够活跃的原因之一。