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2002年深圳土地市场虽然没有出现像“地王”拍卖一样的壮举,但深圳市土地市场依然亮点纷呈,全年共举办七次土地招标、拍卖会,共有16宗土地以拍卖、招标方式发售,成交土地总面积为60万平方米左右,在过去的2002年,土地市场上出现了一些新的特征。
酒店用地分期付款
2002年7月,为刺激酒店旅馆业的进一步繁荣,深圳出台了酒店项目用地的优惠政策。相对于住宅等一般的房地产开发而言,酒店投资风险大,资金回收期长,加上深圳地价较高,给投资商带来的资金压力较大。因此,深圳市政府对酒店项目用地实行优惠政策:对一次性缴付地价款或采用按揭方式缴付地价款的,给以总地价款15%的减免。酒店项目用地允许分期交付地价,并试行按揭方式交付地价。同时采取新政策出让的酒店用地使用年限从原来的40年延长到50年。
沙头角酒店用地——T235—0059号地块是深圳市政府向市场推出的第一块酒店用地,在新政策以前由于投标价低于招标底价而被政府收回,9月份在新政策下拍卖成功,比5月份的招标底价高出3800万元,由此可看出新政策的刺激作用。
但中心区五星级酒店用地——B117—0015号地块,最终由于申请竞标人未满足要求,地块由政府收回,这一结果也表明开发商对酒店投资的慎重。
深圳首试土地按揭
国内首笔以土地使用权作为抵押的按揭贷款于2002年11月在深圳出现。
11月7日,深圳市规划国土局大工业区分局与建设银行深圳分行签署合作协议,为购买土地使用权的投资者提供支持和服务。土地使用权抵押贷款容许土地受让者支付首期地价款之后即向其发放贷款,贷款资金一次性以企业名义划入国土部门的财政专户,企业则在3—5年的时间内每季偿还贷款资金。这种按揭模式在取得成熟经验后,将向深圳所有受让土地使用权的企业推广,也标志着深圳的土地政策日益成熟。
自然人首次竞拍成功
在2002年9月9日举行的梅沙湖心岛东边的三块商业酒店用地拍卖会上,两个自然人(路继芳、姚杰)最终以高出起拍价约1600万元的价格取得土地使用权。自然人在土地招标、拍卖会上取得土地使用权,这在深圳尚属首次。
从2002年全年深圳市土地市场表现来看,不论是一级市场还是二级市场,土地买卖双方均出现供需两旺势头,土地拍卖、挂牌成交率高,成交价格居高不下。在7月份的拍卖会上,创造了深圳土地交易三个第一:出让地块总数第一,参与举牌竞买单位第一,第一次出现个人联合投标。
另外,政府在引导房地产投资方面作用日益明显,这一点在盐田酒店用地出让和宝安中心区土地出让中得到了充分体现。据了解,在未来土地出让计划中,大宗土地出让区域将集中在龙岗和宝安,特区内集中在填海区,预计这类用地的拍卖将会比较激烈。