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2002年有关房地产的各项政策出台不少,除了在市场引起较大反响的《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》(即业界所说的“33号文”)外,总体给人的感觉是力度不大,政府在对市场的调控上还是采取了比较温和的态度。
仔细看2002年的各项政策,政府的出发点不外乎两个,一是规范市场,包括停止土地的协议转让、精装修一次到位、内外销合并等等;二是给购房者减负,包括契税的两次下调、政策性贴息、央行降低利率等等。其中引发争论比较多的还是《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》和契税的下调。
33号文虽多利好,仍有不足需补充
停止土地的协议转让是今年政策的重头,其利好主要体现在:
房价更为透明,平均房价有了下降的空间。几乎所有的地产界人士都知道,北京高房价的原因主要来自土地转让费用和拆迁费用。曾有一位外地发展商掏出的每平方米土地转让费用占其售价的1/4,使得该项目的成本价就达到了周边项目的售价,甚至还要高。而此文件的出现将使北京房屋的平均成本价有了—定的下降空间。
规范市场,杜绝炒地现象。自2000年北京将开发门槛降低后,开发公司遍地开花,特别是各种利好消息出来后,利用关系拿地,然后倒地、炒地的现象颇为严重。此文件一出,这种现象将被杜绝。
调控区域规划。它可以使热点地区的规划得到更好的执行,从而达到房产的保值、增值作用。北京有的地区虽然规划得很好,但执行起来却很难。如本该是商务区域,可住宅供量超过商业物业的供应,这会对该地区今后的发展造成不良影响。
提高开发门槛,让强者愈强。挂牌和公开拍卖,使更多有实力的内、外开发商参与热点地区的开发,特别是有利于外地有实力的开发商的进驻。这不仅保证了房屋开发建设的质量,同时,也会加速地产企业的两极分化,使强者越强。
《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》的政策出台后,业内的反映不一。安地房地产开发公司董事长张宝全认为,这个政策主要对开发商有比较大的影响,对购房者的影响并不大。北京富力城房地产公司总经理谢强则认为,这个政策无疑是有利于市场走向规范的,但目前应该针对一些经济相对发达,特别是房地产比较成熟的城市,对于一般城市不宜推广,而且在发达城市里也应该有选择地适用,比如北京的一些郊区,用拍卖的方式就不一定好。
业界比较一致的观点是这个政策的推广普及可能引起热点区域房价的进一步上扬,因为招投标的取地成本比协议转让的成本要高。
政府表示:我们已经尽力了
2002年政府在降低契税方面做了不小的努力,但市场的反映却很平淡。据一些房地产网站的网上调查,只有30%的人会因为契税下调而打算买房。纠其原因,上海的标尺作用尽显无疑。既然上海可以购房退税,为什么北京就不行?这是很多购房者心中的质疑。
北京市房屋与土地管理局局长苗乐如在接受记者采访时表示,北京和上海的房地产市场在秩序、经济状况、金融环境等方面都有很大的不同,而地产市场又是与这些客观环境紧密相关的,单纯拿两个城市的契税相比是不客观的,也是不负责任的。
由此可见,政府的意见已经很明显,“我们已经尽力了”。
其实2002年政府在为购房者减负的方面还是做了不少努力,契税下调至1.5%,取消120平方米的界限,交纳契税的时间也顺延至办理产权之时而不是合同签订之时;央行降低贷款利率;公积金利率也随之降低,随后中国银行北京分行与住房资金管理中心推出个人住房担保贷款政策性贴息等等。虽然从单项政策看,购房者受惠并不多,但这些政策放在一起,如果购置一套单价5000元/平方米,面积在130平方米的普通住宅,购房者可以节省近20000元。
今年金融会有新政策,二手房推进仍需时日
据住房资金管理中心人士透露,根据去年出台的商贷贴息政策,今年商贷贴息的比例还会上升,与相关部门的磨合是下一步工作的重点。由于宣传不够,这项政策还没有深入人心,同时还要为公积金借与人提供更好的服务。
除此之外,备受关注的二手房市场却显然没有被政策关照。今年下半年,房地局多次召集各方讨论有关二手房的交易制度与市场的放开,但一直没有相关的政策出台,看来,如何在二手房市场取得突破,将是今后政策面调控的力度所在。