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福州楼市在各种的研讨声、预测声中走到了2002年年底,福州楼市既没有成为假想中的“是非年”,也没有再现“井喷”、旺市的好时光,而是呈现出稳健、理性的发展态势。房地产开发投资持续增长,市场规模稳步放大;结构继续改善;市场供需基本平衡;在激烈的竞争中,市场份额逐渐向具有资金实力和诚信度好的企业集中。
房地产市场呈理性发展
●房地产开发投资快速增长,市场规模稳步放大
1-11月福州市房地产完成开发投资84亿,比上年增长28%,成为全社会固定资产投资增长的重要推动力。同时,商品房施工面积1322万平方米,与上年同期持平;但住宅施工面积增长,占比重上升。前11月为995万平方米,比上年同期增长3%,所占全部施工面积的比重由71%上升到75%,随着我市投资环境的不断完善,企业投资热情高涨。1-11月全市房地产企业土地购置面积347万平方米,比上年同期增长1.6倍,土地购置费14亿元,比上年同期增长92%,表明房地产企业正在积极进行土地储备,房地产发展后劲整体看好。
●房地产开发资金状况良好
贷款、自筹资金、定金及预收款是房地产开发投资的主要资金来源,三者占全部资金的比重85%,其中:国内贷款占21%,自筹占19%,定金及预收款占45%。说明福州市房地产业的快速增长,是建立在行业健康发展基础上的,也凸显了福州市房地产开发企业的实力。
●商品房供需基本平衡,商品房价格稳中略升
全市竣工商品房187万平方米,比上年增长28%。按用途分住宅157万平方米,增长28%,其中经济适用房13万平方米,增长89%;写字楼12万平方米,增长1.1倍;商业用房12万平方米,与上年基本持平;其他5万平方米,增长13%;1-11月福州市商品房平均价格2264元/平方米,尽管比上年同期上涨0.4%,但全市商品房销售市场依然看好,前11月销售商品房面积157万平方米,比上年增长38%。商品房产销两旺,总体上供需基本平衡。
●产品结构和市场结构调整逐渐深入
房地产市场主体的投资和消费行为也更为理性。在市场的作用下,产品结构和市场结构调整逐渐深入。体现在两个方面:一是形成了以住宅为龙头的房地产市场,2002年这一趋势更为明显。前11月住宅投资59亿元,占比重70%,比上年同期增长22%,住宅施工面积995万平方米,占比重75%,增长3%,高于全市商品房施工面积增幅。住宅新开工面积418万平方米,占比重85%,增长21%,二是房地产市场在区域之间进行有效的调整,形式以金山新区,福马路一带,江滨路沿线开发热点,目前房地产开发热点正朝向五四北路地段开发。
●在激烈的竞争中,市场份额逐渐集中
近几年,福州市相继出台了一系列政策性强、社会影响大的房地产政策,形成了更为公开、透明、有序的竞争环境,使福州房地产市场份额向具有资金实力和诚信度高的企业集中。前11月完成房地产投资开发量5000万元以上的房地产企业42家,占企业总数仅6%,其开发量之和却占全市房地产投资开发量的半数。其中:完成房地产投资超过亿元的有9家,开发量之和为19亿,占全市比重近四分之一。
2002福州楼市发展动向
2002年的福州楼市,在一片不见刀光剑影,只闻你吆我喝和你板块联盟我独树一帜的游戏面前,演绎了一出出“几家欢喜几家愁”的故事。透过喧闹的声音和纷繁的脚步,我们最关心的自然是热闹下面实实在在的产品,如今,项目的规划、产品素质、环境营造正在成为置业者对项目认可的关键要素,项目的功能、管理、服务和交通则成为提升项目附加值的重要内容。走过2002后,我们发现日趋理性和成熟的置业观念使福州房地产开发层面更为深化,政府的引导也使市场竞争局面发生根本性变化。
●一大趋势:大盘强势出击
今年以来,一个十分显著的现象格外引人瞩目,大盘开发的势头愈演愈烈,部分开发商斥巨资大量圈地,整体规划,集中运作,令若干小开发商望尘莫及。大盘的大力开发为城市建设与房地产开发带来了“催化效应”,也进一步促进了楼市的整合。
前两年,100亩以上的盘子在福州算是少有的大盘,而本次住交会上,参展项目面积在100亩以上的就有10多个,最大的达1800亩。据了解,福州市公五四北路、闽江两岸以及金山新区今后两三年内的开发量将达15000亩左右,而且这些地方绝大多数的项目面积都在100亩以上,最大的甚至达到了3000亩。有人预测,今后福州房地产开发项目会减少,由于开发项目大盘化,开发总量却不会减少。
房地产行业亟待整合,而大盘时代的到来,将有助于市场资源的优化,有助于企业间的优胜劣汰。竞争的最终结果将导致业界的重新洗牌和游戏规则的更改:房地产业的进入门槛得以质的提高,衡量一个开发商的能力不再仅仅限于资金、开发规模等硬件,更包括创新能力、资源整合能力等软性指标。
●二派观点:毛坯房还是精装修
自建设部住宅产业化促进中心组织编制的《商品住宅装修一次到位实施细则》(试行稿)正式公布后,“毛坯房还是精装修”便成了2002年楼市热门话题。福州消费者是否认同精装修房?福州精装修房的春天什么时候来临?初露端倪的精装修房什么时候才会开始全面取代目前统治市场的毛坯房?这些都成为人们关注焦点。
毛坯房与精装修房孰优孰劣的讨论对消费者而言也许不是一个很难判断的问题,但对房地产经营来说却绝对不是一个简单的问题,对房地产开发的未来走势而言更是一个需要细致分辨的问题。金源酒店公寓、星城国际、米罗时代等楼盘“精装房”的推出,似乎使人们在福州就看到了精装修房的曙光。但政策导向、媒体热捧等多个利好因素是否能加快精装房市场的成长,这需要更进一步的探究。
尽管政府是好意,但并非所有购房人都会买账。目前福州大部分购房者仍倾向于买毛坯房,自己来装修,因为担心装修房总体房价过高。而开发商对“毛坯房还是精装修”也是各执一词,做法不一,但有一点是共同的,即“市场认可什么,我们提供什么”,按照产品定位,确定最终住宅成品形式。对于福州房地产市场,成品房的菜单式装修仍然是一个新的课题。解决这一课题需要业内人士和消费者共同来探讨,找出一些切实可行的、适合我们这个城市的方案出来。
●三足鼎立:高层、Townhouse、经济适用房谁主楼市
高层住宅的兴起是城市发展的必然趋势,随着城市人口的增多,土地资源的减少,发展高层住宅就有了其必然性,目前福州地价每亩已超过100万元,开发商也只能通过建高层,使土地成本尽量分摊,资金才能够实现平衡。虽然福州高层住宅有“遍地开花”之势,但由于早期开发的一些高层住宅,规划设计落伍,产品综合品质不高及价格相对高等问题,至使高层市场面临着发展的瓶劲。近年来,福州高层住宅市场逐渐成熟起来,进入了一个相对活跃的时期,融侨景江、君临闽江、福州豪廷、时代金典、大名城等经典楼盘纷纷挺进楼市,给2002年的高层市场带来了一股强劲,但在住宅类型多样化的激烈竞争格局下,能否迎来“高层时代”、还得看其产品综合品质,消费者的消费观念及市场的认可度。
2002年底福州版的Townhouse新鲜出炉,山姆小镇、居住主题公园、美之国花园三家Townhouse大户同时杀入榕城房地产市场,引起业界极大关注。Townhouse是介于别墅与高层住宅之间的过渡产品,其拥有相对于别墅较低的价位和相对于高层住宅较好的居住环境,是作为我国现阶段人多地少,但又追求高品质居住生活环境的一种出路,也正因为如此,不少开发商,购房者都将目光盯在这里。而Townhouse的大量开发将给作为高端产品的高层住宅市场及高档别墅市场带来了一定的冲击力,据了解山姆小镇亮相一个多月时间里前来看房并对Townhouse产生极大兴趣的购房者有相当的比例曾想在市中心购置高层,如此看来,高层与Townhouse之间肯定会引发一场市场争夺战。
在中高档住宅市场拉开战争序幕的同时,经济适用房以其“物美价廉”的优势,独自高唱凯歌。
现在一些开发商还是不愿做普通住宅,总以为自己是专门做高端项目的,出手就得有惊人之笔,不管市场的需求如何,非“豪”不做。殊不知中低收入者仍是主流,中低价位楼盘、经济适用房在市场中显示出了强大的生命力,金山碧水、锦绣文华、万升小区等经济适用房的热销足以证明这一点。近期推出的金山碧水二期,依然一片大好光景,一位售楼人员曾得意地说:“卖楼象卖菜”,一句简单的戏言却喻义深刻。可见福州中低档住宅市场前景广阔,而经济适用房的购房群体多为国有企业员工、国家公务员、媒体等工薪阶层,与高层、Townhouse等中高档产品的购房群体截然不同。
●四条政策:面积计算、一次性装修到位、整顿、土地挂牌出让大力规范市场
2002年,房地产业发展迅速,一年当中,国家及福建省均出台了许多政策,以下几条对福州房地产发展起着重要的引导作用。
建设部发出通知5月1日起房屋面积计算与权属登记有了新规定,这个新规定更具体地说明了容易引起争议的公摊面积的计算规则,房地产业又有了新的游戏规则。
5月21日,由建设部住宅产业化促进中心组织编制的《商品住宅装修一次到位实施细则》(试行稿)正式公布,于是“毛坯房还是精装修”成了福州地产界的热点话题。
6月份,建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商总局、监察部联合发文,要求整顿和规范房地产市场秩序,随即出台了一系列具体措施,以整顿为主基调。在“整顿”工作中,福州市有200多家房地产企业被列入黑名,将随时被淘汰出局。
7月1日,国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。这对规范土地使用权出让,优化土地资源配置,建立公开、公平、公正的土地使用制度具有重要意义。
●五个区域:东西南北中各自精彩
东:福州城市的发展,市委、市政府为了提高城市化水平,扩大城市规模和人口规模,在2000年提出了“东扩南进”,向东发展鼓山新区,向南发展金山生活区。在政府的大力推动下,金山生活区已成为许多购房者的关注热点,而福州东区在众多房地产开发商的角逐中也己热起来,东区已从原来的一片荒芜之地成为人们的聚居地。日出东方、大名城、永升城市花园、融侨东区、鼓山苑等一大批大盘、名盘的出现使福州东区一跃成为福州地产耀眼的区域。
西:西二环路曾被喻为福州高尚住宅区,是1998年、1999年福州房地产市场的明星板块,而早在2000年西二环路的开发已渐趋饱和。虽然2002年西二环板块的梅海春天、美景良城、五凤兰庭,湖前兰庭等知名楼盘依旧得到市场的追捧,但相对于1999年来说更加沉默了,作为一个板块已经退出了2002年新一轮区域竞争的抢手之列。因为西二环可供开发的土地资源已经枯渴。它即便壮心未已,也只能背山面湖,落寞地眺望风烟正起的战场。
南:借助“东扩南进”的热潮,在政府、媒体、开发商、房地产策划人的通力合作下,南台岛、金山区迅速成为福州的热点板块。在南江滨市场逐渐成熟的2002年,睿智的开发商陆续将目光投向了这里,吞江明珠借势开盘,刮起一股不小的抢购风,不到2个月时间一期基本售罄,蜂拥而来的购房者迫使开发商提前加推二期。金山明珠、武胰明珠等一批南江滨住宅先后面市,一个“金山”区域的“明珠”系列应运而生。诸多楼盘的陆续面市,让南台岛、金山区市场峰火连天,有业界人士指出,明年的南台岛楼市,将是炙手可热的大蛋糕。
北:五四北板块地理环境自然优越,被喻为福州的后花园,拥有优良的人文和自然资源,对房地产开发经营来说潜藏着巨大的住房消费力和空间,目前在五四北区域上众多楼盘正蓄势待发,其中有居住主题公园、山姆小镇、家天下、煌星花园、世纪豪园、蓝山四季、亿力园林名居、东方高尔夫花园、盛盛花园等项目,同一板块这么多新楼盘在此安营扎寨、厉兵秣马,其竞争激烈程度可想而知。
中:在房地产业界有一种说法,做房地产,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。关于地段,在常理中以市中心为一级地段,其主要依据是商业繁华,交通便利,市政配套齐全。因此,鼓楼区成为众多购房者的首选地段,鼓楼区的地价、房价也由此得以升值。
但由于城市的扩张与经济的发展,住宅开始向郊区发展,东西南北四面夹击使2002年中心区过得并不轻松。早在去年年底,就有人分析指出,中心区能否获取市场,取决于产品;福州住宅市场产品能否上新台阶,取决于中心区。这句话似乎说对了,至少2002年是这样。2002年市中心出现了不少中高档楼盘,福州豪廷、罗马假日花园、鸿运星城、凯旋花园、盛世名门、衣锦华庭等一大批中心中高档楼盘的持续热销,为中心区市场的牛气再下注脚。
●六种武器:地段、价格、户型、环境、性价比、概念
地段、价格、户型被称为卖房的“老三样”,今年这三样武器仍然很有效,凡是卖得好的房子,或多或少能发现“老三样”的影子。但房地产开发商在进行开发地块选址时,往往注重于“地段”,而良好的地段往往可利用空间有限,所以只利用可能的空间做文章,很难将环境做好、做到位、做细致。而对于向往现代生活的人们来说,高尚住宅的前提必须有幽雅的环境,否则无论硬件多么好,没有环境的支撑也不会受到市场的追捧。可以说良好的环境与完善的配套已经成为消费者选房的重要因素,因为谁都不希望自己生活在钢筋水泥森林中。房子越来越不好卖了,所以房子的性能价格比就越来越重要了。
说起卖楼武器就不得不提层出不穷的地产概念。现在购房者对居住的要求不仅仅停留在“住”的层面上,已经提高到追求生活品味、生活方式的层面上了。然而面对着五花八门的楼盘,难免会眼花缭乱,举棋不定。为了抓住消费者的有效需求,开发商开始重视楼盘的个性体现,按照项目的定位去做自己的产品,力求做出自己的特色。于是,在福州楼市一片繁荣景象中,楼盘概念此起彼伏:欧陆情调、新加坡式、新西兰风情营造氛围,绿色小区、生态小区、阳光小区、节能小区打造卖点,中心区概念、会所概念、新都市主义概念、旅游地产概念、体育地产概念、教育地产概念精心包装,大抽奖、零首付、送装修、送厨卫、送物业管理费喧闹促销,2002年的福州地产市场可谓好戏连台,各类概念你方唱罢我登场。虽然其中不乏内容比较到位的项目,但也有不少小区是名不符实的,在概念和概念的理解上存在着较多的问题,不管如何,地产概念的感召力是不可小觑的。