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专业人士指点未来地产江山
天津的房地产市场一直以来始终以稳健著称,然而,2003年也许将成为天津楼市走向火爆的一个具有特殊意义的年份。诸多宏观利好因素再加上天津自身城市化进程的加快,连日来,业界对未来市场分析的利好声不绝于耳。日前,本报邀请了一些专业人士,他们分别就“利好”话题进行了一些比较理性的分析和思考,希望能给业界提供一些启示。
主持人:最近在和一些开发企业的交流中发现,大家对今年的市场普遍持乐观态度,言谈中提到频率最高的一个词汇就是“利好”,下面请各位谈谈,究竟今年房地产有哪些具体的利好因素呢?
一大利好:京、津、唐地区城市带
刘玉录:从全国经济形势看,2003年国内经济的发展是全方位的。这将为房地产的宏观环境打下一个坚实的基础。根据各方面迹象分析,京津塘地区城市带在这一时期将逐渐聚集能量,2010年左右将有望成为国内房地产投资开发的一个最热地区。这个大城市带通过资源整合将合力成为一个具有巨大竞争力的实体,而天津正处于这个板块的有利交叉点,其地位的重要性将越来越显现。
胡彬:随着北京城市发展方向的南移以及2008年奥运会的即将来临,北京的大市场、大需求肯定也会向天津渗透。而天津房地产实在的价格、健康的市场无疑会吸引更多投资者的眼球。
二大利好:区域环境这边风景独好
王明浩:从整个国内房地产的形势看,很多城市的房屋空置量正在逐年增加,泡沫迹象已经初露端倪。而天津房地产市场发展的健康和稳健是大家有目共睹的,目前,一些其他大中城市的房地产开发商已经纷纷进入天津,在这里进行细致周密的市场调研,其中北京、上海、广州、大连等地的一些开发企业已经进入了实质性的操作阶段。可以说,天津是目前大家都比较看好的一个市场。
刘玉录:沿海城市中,天津的土地资源是最丰富的,地价便宜、待开发土地空间大,而一些其他沿海城市目前的状况却是土地价格昂贵,同时,市场需求也趋于饱和。
三大利好:市场需求大
王明浩:从各方面统计资料表明,近几年天津老百姓是把住宅需求放在第一位的。老百姓渴望改善居住条件,提高生活品质。需求强烈,自然市场火爆。同时,从城市定位来讲,天津作为一个北方的经济中心城市,将需要大量的大型公建项目来满足其经济发展的需求,因此,对天津来说,市场的需求在未来几年内是遍及房地产全行业的。
刘玉录:天津的GDP增幅很大,这就使投资和需求都有了保障。从目前形势看,市场对住宅及非住宅的需求都很大,如何进行资源整合、启动有效需求将是需要研究的一个重要问题。
四大利好:政策保障最充分
凌朝翔:2002年下半年至今年年初,可以说是中国房地产业发展以来政策法规出台最密集的阶段。因此,也有人说今年是房地产的政策年。这一系列相关法规政策的出台提高了房地产市场的准入门槛,对开发商的综合实力和金融信誉都提出了很高的要求,为房地产行业的健康发展提供了最充分的政策保证。
胡彬:这些法规政策的出台使行业内的很多事情都能够有章可循,对规范市场非常及时。为那些希望规范化、制度化发展的房地产企业提供了一个做大做强的机会。
五大利好:市政改造
刘玉录:随着去年11月海河开发工程的启动,目前包括天后宫、天津南站等大型改造项目在内,2003年本市房地产计划投资为180亿元。海河综合开发作为一个新的城市战略,将成为城市经济发展的一个新增长点,它对房地产业的影响可能将长达十到二十年,开发方向一定会引导消费方向,自轻轨开工以来,位于轻轨终端的一个别墅项目骤然旺销就说明了这一点。因此,津南区、东丽区一定会成为新的投资热点。
王明浩:对海河的综合开发改造将会全方位地提高整个城市的地位和知名度,它对房地产行业的利好将是一个潜移默化的过程。而另外一些利好因素则是看得见、摸得着的,比如海河两岸景观带的建设,指的就是城市的基础建设、房地产建设。而海洋经济、区县经济哪一点也都离不开房地产。这些因素再加上正在施工中的地铁、轻轨,大家可以想见,未来几年内天津的房地产会是怎样的一种发展态势。
胡彬:海河改造的拆迁将会刺激对房地产中、低档产品的需求,这个局面可能会一直延续到2004年。
凌朝翔:海河改造工程采用国际招标的路子非常英明,希望在那里能够出现更多的个性化建筑。
宁健:海河两岸对一些大型公建、娱乐项目的需求将会大力促进本市商业地产的发展。
六大利好:拆迁再度刺激市场
王明浩:今年本市危陋房屋的拆迁量是200万平方米,这个数字高于过去五到七年危改的平均水平(年平均100多万平方米),而且,对这些拆迁户将全部采用货币还迁的办法。老百姓口袋里有了钱,又迫切地需要住房,就会形成一股强大的购买力。
七大利好:贷款制度改革
王明浩:随着公积金贷款制度的不断改革,降低了利率、延长了年限,家庭贷款最高额度也增加到了20万元,同时政府还要进一步加快货币分房的步伐,老百姓可以用来买房的钱越来越多,房地产前景自然乐观。我们可以粗算一笔账:4000元/平方米(平均货币还迁费)X200(万平方米)X0.7(使用面积换算率)=56亿(货币还迁费用),再加上货币分房大约20亿元、老百姓的贷款、自有存款全部合在一起,今年老百姓的手里至少应该有150亿元的购房款。以本市目前商品房的销售均价2600元/平方米计算,这些钱能够买将近600万平方米的房子。也就是说,从理论上讲,今年本市的房地产形势应该是尽产尽销。
八大利好:进入理性发展
王明浩:从产品角度讲,无论是房地产的规划、设计还是建设单位对产品的品质都越来越重视,成品房的推广、节能环保住宅的进一步提倡等等因素都将会让老百姓买到更加满意的房子,应该说,住宅真正进入了理性健康的发展。
刘玉录:天津的房地产市场正在进行良性的结构调整。市场的主打产品从过去的安置型过渡到改善型进而到大型的公建项目,应该说这样的调整为整个行业综合水平的提升提供了新的机会。