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近几年,房地产开发投资在高速增长过程中,保持了供求两旺,供求总量基本平衡,供应结构渐趋合理,总体上呈现理性、健康的发展态势。但是,房地产市场区域性强,不同地区的市场情况差异较大。目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快,出现了不同程度的“过热”、“虚热”和结构性问题,存在较严重的市场风险。
在日前召开的全国住宅与房地产工作会议上,建设部副部长刘志峰对目前房地产市场情况进行上述分析。
虚热症一:“形象工程”劳民“政绩工程”伤财
目前房地产市场虚热的主要表现是,部分城市不顾当地经济发展水平和实际需要,盲目攀比,搞劳民伤财的所谓“形象工程”、“政绩工程”,有的贫困县建设了6万平方米的大广场;有的城市不顾市场需求,热衷于建设商业步行街,造成大量商业用房空置。
虚热症二:土地供应失控投资增幅过大
部分地区规划和土地供应失控,导致投资增幅过大、土地供应过量,摊子铺得太大,存在潜在的市场风险。据统计,去年1至11月,有7个省市房地产开发投资增幅超过40%;有8个省市新开工面积增幅超过40%;个别省市房地产开发新购土地投资同比增长150%。主要原因是有的城市将规划、土地管理权限下放到开发区、大学城、科技园区和旅游度假区等,导致多头供地。
虚热症三:价格上涨过快引发投机行为
有些地区不能有效调控市场,房地产价格上涨过快。近几年,我国城市土地价格保持持续高增长,去年个别城市一些区位的地价上涨了1倍以上。有的城市商品房平均销售价格连续几年大幅上涨,远远高于同期人均可支配收入增幅。有的住宅项目一两年时间内价格成倍增长,吸引了大量投资性购房,引发“炒楼花”、“炒认购号”等投机行为,抬高了房价和地价,误导了房地产投资,导致不同程度的“过热”。
虚热症四:结构失衡空置量增加
部分地区住房供求结构失衡,空置量增加。有的城市片面强调以地生财,减少甚至取消经济适用住房建设,房价上涨过快,中低收入家庭难以入市买房。有的开发企业为追求高额利润,盲目上大户型、高层、高档项目,超越居民支付能力,造成大户型、高档公寓严重积压。
虚热症五:“豪宅”过豪背离中国国情
个别地区背离国情建设“豪宅”。一些房地产项目的单栋住宅占地几十亩、几百亩;单栋住宅标价上千万元,甚至近亿元。严重背离中国国情,浪费土地资源。
少数地区经济存在对房地产开发的依赖性风险。目前,相当一部分城市的房地产开发投资占固定资产投资的比重达到30%左右,个别城市甚至接近60%,造成城市经济对房地产开发投资增长过分依赖。
针对这种情况,建设部将抓住主要环节,尽快完善调控体系,强化土地供应管理。对商品房空置总量较大,空置比例增长过快的城市,要严格控制新批项目用地;对房价居高不下的地区,要增加经济适用住房建设用地的供应。
强化金融的间接调控作用。中国人民银行已下发有关通知,要求商业银行对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式贷款;对个人住房贷款,要求多层主体结构封顶、高层完成主体结构的2/3,个人首付款不低于20%,对于防范房地产金融风险起到了积极作用,要严格执行。
强化销售环节的管理。建设部出台的《商品房销售管理办法》,对返本销售、售后包租等行为予以严格禁止。广东、上海等省市将商品房预售条件提高到多层主体结构封顶、高层完成主体结构的2/3。今年将对销售管理办法进一步完善。
强化规划引导作用。要建立和完善城乡规划的监督管理制度,形成完善的行政检查、行政纠正和行政责任追究机制。通过规划的长期性和法制化,切实克服城市政府的短期行为,克服“形象工程”、“政绩工程”问题,防止房地产开发的盲目增长。
加快经济适用住房建设。要切实落实配套费用和各项行政事业性收费的减免政策,大力发展经济适用住房,增加经济适用住房供应,使住房供应结构能够适应居民需求结构,切实解决供求结构失衡问题。