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刚刚过去的2002年,围绕着房地产市场有没有泡沫、商品房是不是商品、2003年商品房价格会不会走低等焦点问题,房地产圈里圈外展开了激烈的争论,迄今没有定论。其实不同的看法反映了不同的立场。
刚刚过去的2002年对中国房地产业来说,是充满争议的一年。在这一年当中,围绕房地产市场有没有泡沫、商品房是不是商品、2003年商品房价格会不会走低等焦点问题,房地产圈里圈外展开了激烈的争论,当然,当时谁也没有很鲁莽地就这些争论给出一个非常明确的答案。如今,新的一年已经开始,在这承前启后的时刻,本文把2002年中国房地产业三大争议的内容整理展示给广大读者和房地产界,这里既有大量客观的事实陈述和报道,也有一些比较理性的分析,希望能给读者一些新的判断。
房地产有没有泡沫
2002年1月,一篇名为《2001中国房地产又起泡沫》的文章在媒体上公开发表,引起房地产界及社会的广泛关注。文章列举了研究人员判断房地产业产生新一轮泡沫的四大理由:投资开发过热、房屋空置面积迅速上升、房价背离消费水平、针对商品房的投诉和纠纷案件增多。很快,该文被国内数十家网站和媒体转载,房地产泡沫之争风声鹊起。
随后,全国各地大小媒体针对房地产泡沫的报道铺天盖地而来,类似文章不绝于耳目,“泡沫”、“发烧”、“过热”等字眼经常见诸报端。更有甚者,有些还用泡沫横溢来形容当今房地产现状。这其中,大部分报道的观点主要都来自行业记者的观察和专家的研究评论。
中国房地产的情况更引起了国外舆论的关注。美国的《商业周刊》和日本的《读卖新闻》等分别以“内陆应警惕又一次地产泡沫”、“中国房地产市场过热现象堪忧”为题对中国内地房地产进行报道。世界著名的金融分析机构----摩根士丹利的高级主管也发表评论,认为内地房地产已经出现泡沫,并警告说如果泡沫爆破,将对中国内地的国内生产总值和金融系统造成影响。
在过去一年围绕房地产是否存在泡沫的争论中,认为房地产已产生泡沫的观点占了主流。
较早告诫人们当心新一轮房地产泡沫的专家学者是魏杰和张曙光。他们在2001年就曾指出,房价偏高已经背离了人们的消费能力,开发商提供的产品与主流买家错位,导致大量的房屋空置,并批评了开发商在开发过程中避重就轻的概念炒作和照搬照抄欧美之风。
2002年年初,中国房地产业不寻常的发展状况再次引起行业协会和专家的关注,纷纷发表观测和研究预警。随后,中国房地产协会会长杨慎在媒体上公开发表了“国内局部地区已出现房地产市场过热苗头”的言论,提醒投资者注意风险。
专家的观点似乎得到了事实的佐证。此后,有研究人员又进一步提出,中国房地产业局部泡沫化的趋势非常明显,并把已经出现的房地产泡沫的表现归纳为四个方面:
一是地价泡沫。在过去一年中,由于开发商进行的大规模“圈地”运动和土地市场的投机炒作,导致全国土地交易价格成倍上升,有些地方甚至出现了10倍以上的涨幅。虽然土地属稀缺性资源,但地价虚涨是不能持久的,在一定阶段必然会破灭。与此同时,拔高的地价酝酿了房产泡沫的诞生。
二是房屋空置泡沫。截至2002年10月份,我国商品房空置面积达到1.25亿平方米,空置率为19%,大大超过国际警戒线10%的水平,且由于房屋销售增长速度落后于房屋竣工面积增长速度,房屋空置率还会进一步扩大。表象严重的供给过剩,最终将可能导致房价下跌,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。
三是房地产投资泡沫。2002年全国房地产投资超过6000亿元,增长近3成,大大高于同期GDP的增长速度,而且还有更多的资本正在寻求或加速进入房地产业,更加加重了投资的风险。投资过度膨胀,商品房严重滞销,会造成还贷困难,连带引发金融风险,形成泡沫危机。
四是房价虚涨泡沫。从1998年实行房改以来,全国的商品房销售价格一直保持上扬态势,2002年全国房价依然在高位运行,不少地区房价已远远超过人们的实际购买能力。按照发达国家经验,房价和人们的收入比一般在5左右,而我国绝大部分地区都超过了10,其中北京、深圳等地区达到20以上。
其实,中国人对房地产泡沫并不陌生,1993年前后海南地产危机至今还让人们记忆犹新。
社会上空前热烈地讨论房地产泡沫,尤其是土地供应过量对房地产的影响,也引起了土地等相关部门的警惕。国土资源部明令要求各地采取措施控制土地供应,防止房地产泡沫产生,并批评一些地方大量划拨土地资源为少数人修豪宅、建别墅,滋长了泡沫产生。
房地产的泡沫之风迅速吹及金融部门,央行对此忧心忡忡。在2002年第三季度货币政策执行报告中,央行指出,“地产业快速发展,房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注”,提醒各商业银行要切实加强信贷管理,警惕房地产泡沫的出现。由此,各大商业银行对房地产放贷开始谨慎,这也更加支持了房地产产生泡沫之说。
然而,并不是所有的人都支持房地产泡沫论。2002年7月初,建设部部长汪光焘在一个非常正式的场合发表了他的观点。他认为中国房地产市场发展总体上是平稳的,并没有产生泡沫,但他同时强调少数地区市场存在过热现象,需引起注意。汪光焘的观点得到了建设部副部长刘志峰和住宅房地产业司司长谢家瑾的赞同。
建设部的观点同样得到了国家统计局官员的支持。就在汪光焘发表他的观点之后,国家统计局副局长邱晓华在接受媒体访问时表示,中国房地产从供求角度来说,投资不存在过热问题,但他同时也指出,眼前房地产结构确实有些不合理,针对广大中低收入阶层的产品太少。
在专家学者当中,也有不赞同房地产泡沫论的。2002年11月底,北京大学教授萧灼基在上海作演讲时认为,中国房产市场总体上不存在泡沫。他认为房产市场的特殊性决定了房产销售期跨度较长,不少房屋的空置现象只是暂时的,而且,有不少原因决定了中国房地产市场的高潮还在后面,他以“只有让更多的人投资于房产,才能解决目前房产市场有效需求不足的根本问题”来呼应房地产无泡沫论。
而在广大开发商当中,除了深圳万科董事长王石和SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为地产中间某些环节(圈地和投资)出现泡沫外,大多数房地产开发商都对房地产出现泡沫的观点持反对或批评的态度。中房集团总裁孟晓苏、北京新华远集团总裁任志强等一批地产人士认为,我国购房自用市场没有产生泡沫的基础,今后一两年内房地产更不会出现过热。
尽管多数房地产业者似乎对泡沫论不买帐,但国家计委经济所和新华在线在2002年接近岁末的时候,还是发表了中国第一份跟踪式行业景气报告,认为房地产业的总体景气已经冲高回落,并预言2003年投资将大幅回落,楼市要挤泡沫。
商品房是不是商品
2002年整个房地产业争论最激烈的,除了市场有无泡沫之外,另一个就是商品房是不是商品。最初,争议是由消费者针对商品房的投诉,以及与开发商及物业公司的纠纷引起的。
2002年7月,针对司法机关和行政职能部门在处理消费者针对商品房投诉或纠纷时困于无适用法律的苦恼,上海市把修订《消费者权益保护条例》提上了议事日程,决心将商品房写进《条例》的修订草案。上海市人大征询多方意见,并提交人大代表讨论,准备酝酿通过该草案。上海市的立法建议曾经让房地产界非常紧张,因为草案一旦获得通过,就意味着“退一赔一”的原则在今后将可能适用商品房买卖交易。
与此同时,一场商品房是不是商品的争论在上海社会各界中广泛展开。随后,浙江、重庆等地也开始尝试上海的做法,着手修订《消费者权益保护条例》,决心把商品房写进《消法》,以保护消费者的利益。由此,上海“立法事件”影响扩大。
因为事件本身的敏感性和消费者的呼声甚高,上海围绕商品房的争论迅速蔓延全国,包括专家学者和政府官员在内的社会各界人士纷纷卷入到这场争论当中来。争论的人群和观点大致分为两种类型:一种类型是以房地产开发业界为代表的业者认为《消费者权益保护法》不能适用商品房消费领域,而其他人士则认为购买商品房的消费者的合法权益应该由《消法》来维护。最终,争论的核心演变成商品房是不是商品。
事实上,改革开放以来,房地产业作为新兴行业,由小到大,逐步成长为国民经济一个支柱产业,它的发展过程和我国的社会主义市场经济一样,经历过风风雨雨。1998年国家实行住房分配制度改革以后,商品房市场迅速发展起来,个人购买成为商品房消费的主流。然而,毕竟商品房市场还是一种新鲜事物,消费者的权益被侵害的事情时常发生,因此,针对商品房的投诉和纠纷案件不断上升。
当消费者购买的商品房出现质量问题、实际面积与购买面积不一致、开发商随意更改建设规划或不能兑现承诺时,一般都提出按《消费者权益保护法》要求进行换房、退房或获得相应赔偿,以保护自身合法利益。但开发商又以商品房是特殊商品、针对商品房没有专门的立法为由,拒绝退换房和进行赔偿。由于在适用法律上双方没有达成认同,所以国家司法机关和行政职能部门在处理消费者针对商品房的投诉和纠纷案件时往往都感到非常棘手。
对此,法学界的专家一般比较倾向于按《消费者权益保护法》处理消费者的投诉和纠纷,保护消费者的利益。专家们认为,商品房应该归结于商品的范畴,对于商品房消费和买卖中的合同欺诈、以次充好和乱许诺不兑现不守信用行为,法律应该严厉惩处,以建立和维护正常的市场秩序,保证市场经济的健康发展。
今年房价是涨还是跌
对未来房价走势的判断也是2002年房地产市场争论的焦点之一。从2002年下半年开始,争论就在房地产业内外之间展开,房地产商一般都坚持2003年房价会继续走高,而其他各界人士都认为人们的现实收入水平决定了未来房价已经没有了上涨的空间。
对于中国房地产市场的价格走势问题,多数房产商目前都保持着比较乐观的态度,认为近期中国房地产市场的价格不会降。华新国际总裁卢铿认为,中国的房地产已进入微利时代,房产商出让利润的空间已不存在,而且构成房价的三大组成部分:土地价格、税费、建筑安装费用都没有下降趋势,所以房价不可能下滑。万通董事局主席冯伦则认为,目前国内的房地产市场还有待于细分和大力开发,他相信只要高品质的房子,创造出优美的环境,就能卖出预期的价格,他同时认为,北京的房价还会平稳上升。
然而,经济学家则完全驳斥了房价会继续上涨之说。2002年下半年,北京房地产市场由于供求关系影响而使房价每平方米小幅下跌130多元。据此,经济学家认为,在市场经济下,房价升降仍然取决于供求关系,而目前全国商品房空置面积不断增加,房地产开发相对过剩,因而,从理论上讲,未来一段时间房价不仅不会上涨,而且应该下降。同时,目前我国房屋销售价格和人们收入之间的比例已经严重失衡。在正常情况下,国际上发达国家套房价格与消费者户均年可支配收入之比在5-6倍左右,而我国房屋销售相对价格比率(倍率)较高,各大中城市的倍率基本上都超过了10,北京、深圳等城市更高,表明我国目前的商品房价格偏高,如果房价再继续上涨的话,将会把经济发展带入危险境地。
不但如此,经济学家还分析,目前房屋的高成本被银行的低利率所掩盖,极低的分期付款利率降低了消费者的债务负担,使他们住上了超过他们购买力的房屋,其中蕴藏着巨大的风险,一旦利率上涨,消费者不堪重负,将直接殃及整个住宅市场。