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房地产买卖纠纷之类的案件目前逐年增多,统计表明大多数是普通的购房者起诉房地产开发公司的,这说明购房者在这类法律关系中处于弱势地位,常常使权益受到侵害。编者邀请律师结合案例谈谈购房者容易忽视的房地产买卖纠纷中应注意的问题,希望能对广大购房者有所益处。
案例:李甲(女)与张乙(男)1996年8月登记结婚,1998年共同购得商品房一套,价值21万元,产权证上张乙是房屋所有人,“共有人处”为空白。后两人因感情不和分居,李甲回娘家居住。2000年9月张乙经人介绍将该房以18万元卖给了赵丙,赵丙也搬进了该房,但还未办理产权过户手续。同年11月李甲回来取衣物时得知此事,要求赵丙和张乙解除合同不成,遂起诉至法院。
律师观点:根据《婚姻法》的有关规定,李甲与张乙所购商品房为夫妻共同财产,李甲与张乙均是房屋的共同共有人,对该房屋享有共同的权利,承担共同的义务。《根据最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(修改稿)》第95、96条的规定,在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共同财产的,一般认定为无效,但第三人善意、有偿取得财产的,应当保护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分人赔偿。在本案中,赵丙购买房屋时为善意,不存在过错,因为产权证上注明张乙为所有权人,赵丙无从知悉房屋还有李甲为共有人。故应认定赵丙和张乙之间的房屋买卖合同有效,李甲的主张不能成立,其损失由张乙负责赔偿。
律师建议:数人(尤其是夫妻)共同购买房屋时,为保护自己的合法权益起见,最好在产权证上写明共有人姓名及人数。这样第三人除非征得所有共有人的书面同意,否则只与共同共有人之一签订房屋买卖合同时很难构成善意。同样,作为购房者,如果知悉房屋有几个共有人,则应当征得这些共同共有人的书面同意,否则不能成为善意第三人。
另外,购房者应当尽快办理过户手续,取得房屋所有权证,房屋买卖合同是买卖双方明确相互权利义务的合同,并不能证明购房者对其所购房享有所有权;而房屋所有权证是房屋所有人对其拥有的房屋享有所有权的法律凭证,即所有人对该房屋享有占有使用收益和处分的权利,并受法律保护。所以本案中,赵丙应尽快补办过户手续,法律以其作为善意第三人,保护其与张乙签订的房屋买卖合同,进而间接保护了其能够取得该房的所有权,而不是直接保护其对该房的所有权。