|
||||
背景
住宅进入商品化的十余年来,天津楼市经历了一个大浪淘沙的过程,很多颇具实力的外来企业也未能幸免。正所谓“楼市江山如此多娇,引无数英雄竞折腰”。然而市场是最冷酷同时也是最公正的,真正的英雄经得起时间的考验,在楼市竞争更加残酷的今天,一些外来的地产企业不但生存了下来,而且其生命力在经过风雨的洗礼后更显得愈加旺盛。最近几年,又有一些外地企业陆续地进入天津,而且在不很长的时间就占领了相当比例的市场份额,人们不禁要问:远道而来的朋友,面对天津楼市,你们念了什么好使的经?
本期嘉宾:
天津奥林匹克花园管理有限公司总裁陈穗建
天津顺驰融科置地有限公司总经理刘涵
天津上劲房地产咨询有限公司总经理刘忆铭
天津新世界房地产开发有限公司市务及销售总监阮志彪
天津阳光壹佰房地产开发公司总经理助理林一
天津新世界房地产开发有限公司市务及销售经理林澎
主持人:冯婉蓉
对话时间:2003年2月25日
为什么选择天津?
主持人:应该说,每一个企业在进入一个陌生的城市之前,肯定都会进行非常深入的市场调研,那么请问,究竟是什么原因让大家来得这么义无反顾?
陈穗建:天津是个直辖市,所以天津肯定有很大的投资市场。这里人口众多,市场需求有很大的成长空间,大家都知道,奥园是个连锁产品,在国内很多城市都创立了自己的品牌,因此是肯定要占领天津这个大市场的。
林一:我们在进入天津之前是经过了深入的市场分析的。北京曾经是我们的主战场,但近几年北京房地产的成本在不断地增高,虽然还有一定的利润空间,然而市场风险却越来越大。天津的投资环境很好,市场平稳,没有所谓的“过热”问题,而且,天津老百姓的居住观念这几年变化很大,他们需要一些更好的、更新的产品。同时,天津市政府也给予了我们很大的优惠和支持力度,在征地等实质性的问题上,他们做了大量的具体工作,为我们提供了真心的帮助。作为一个企业,其最大的目的就是赢利,在经过这一阶段的运作之后,我们发现,天津市场的赢利空间比我们预期的还要大。
刘涵:联想集团进入天津至少有三方面的原因。首先,天津市场实在,无论是房价还是市场都还有较大的拉升空间。其次,正好有那么一块合适的地,位于瑞景居住区,有很好的发展前景,适于做长期投资。第三,合作伙伴也很重要。与顺驰牵手,联想对最终的成功就感到比较有把握。
阮志彪:新世界进入天津已近八年,感觉天津有很大的投资潜力。这里有足够的人口基数,而外来的人口和企业却不是很多。而且天津人很喜欢新的东西,只要是足够好的、能够满足他们欲望的东西,他们都很乐于接受。
靠什么站稳脚跟?
主持人:今天到会的各位所在的企业在天津市场基本都站稳了脚跟,各位能否谈谈究竟靠的是什么?
林一:进入天津的外来企业基本都有一个自己比较响亮的产品品牌。我们的项目在全国不同的城市,产品定位是不变的,就是面向城市的白领。在这一点上,我们不怕重复自己。而我们的开发宗旨则是:领先当地房地产整体水平半步。具体地讲,这个半步相当于三年时间,也就是说,在项目最终完成时,产品的时尚程度刚刚好。比如说,在天津的阳光壹佰开发伊始,一般本土项目的车位预留比例是30%,而我们当时设计了80%的车位;再比如,当时本土的产品结构是以六层砖混为主,而我们的主打产品是框轻小高层,从目前市场看,我们当初的定位还是非常准确的。
阮志彪:刚进入天津时,我们坚持了两条腿走路。就是既参与了华苑居住区的开发来迎合本土的市场需求,又开发了具有自己公司一贯风格的特色产品,即分阶段地充分考虑市场需求。这样才得以很好地保存了企业的实力。
会不会水土不服?
主持人:上世纪九十年代,曾有为数不少的外地企业进入天津,但却大都因为这样或那样的原因而最终要么项目搁浅、要么打道回府,天津楼市在外界也因此落了个“水深”的名声。当初在座的企业进入天津时,是否对此也有所考虑呢?
林一:我们对此深有感触。天津人的有些居住观念是根深蒂固的,比如天津人对南北朝向的那种近乎执著的钟爱,就使得曾经能够被很多城市接受的塔式高层在这里却没有了市场。同时,我们也深深感到,一个品牌要想得到天津老百姓的认知,也需要一个比较长的过程,因此在这些方面我们是非常小心谨慎的。
阮志彪:在香港做开发几乎没有朝向之说,哪里的房子可以看海,哪里的房子价格就高。因此起初我对天津人固执的朝向情结也很不理解。但是经过这么多年在天津的生活我发现,原来南北朝向在天津是这么重要,朝向不好的房子真的是终年不见阳光。所以我觉得,要想在一个陌生的城市站住脚,首先就要融入这个城市的生活。
林澎:今天有这么多的外地企业能够真正地进入天津,就说明天津已经有了很大的进步。近几年很多大的开发商出现了,几万平方米小规模的新盘已经不多见了,这说明天津楼市已经走出了无序竞争的状态。天津楼市近两年来发展速度很快,正在迅速成熟起来。
陈穗建:天津的房地产企业与其他城市相比,最大的区别就在于对策划包装不是很重视,而在生意中掺杂人情的东西好像更多一些。这可能与这个城市的经济形势一直比较稳定有关。也许天津的地产业还需要更进一步的市场化,同时还需要更进一步地引进人才,才有可能做到让本土与外来的企业之间进行彻底的公平竞争。
刘涵:很好地理解一个城市对于地产开发来讲非常重要。一个城市的消费方向一般很难改变,比如天津很少有开发企业在市中心地带搞住宅开发,因为天津老百姓的住宅消费一般不太会考虑那里。同时我认为作为一个外来企业,百分之百地复制产品可能不太现实,在户型以及环境设计等方面还是要迎合当地的需求。
刘忆铭:找到一块合适的地对外来的开发商来讲非常关键,也正如刘涵所说,看准一个城市的购买力方向很重要。
中心城区不适合住宅开发?
主持人:上面两位刘总的发言是否可以理解成为:天津的市中心地带不适合搞住宅开发,因为天津老百姓一般不会在那里购买住宅。但是我觉得之所以开发商不在市中心地带开发住宅主要还是有以下两方面的原因:首先,市中心因为土地价格等原因而导致开发成本高,因而开发商的开发风险相对比较高,可能会费力不讨好。其次,市中心的房价比较高,因此为了买到相对满意的面积,老百姓可能权衡之下只好舍弃了地点。鱼与熊掌不可兼得,否则谁不愿意既买到可心的面积,又买到市中心的地点呢?
林澎:新世界老总的眼光就和其他开发商不太一样。香港人比较喜欢老城区,认为这样的地段升值潜力大、投资回报高,即所谓的“旺地”。当然最初新世界花园的开发的确很难,前期规划和户型设计都花费了很多的心血,而且前几年也没有很明显的收效。但是,经过我们这么多年对市场的培养,现在中心城区住宅的优势已经日益显现了。应该说,现在已经进入了收获期。
刘忆铭:要开发中心城区需要具备很强的资金实力,换句话说,又有几家这样的企业有能力等到收获季节的到来呢?
真正的双赢是相互的给予
主持人:外来企业的进津究竟能给天津楼市带来什么?同时外来企业又能够在天津得到一些什么呢?
陈穗建:通过外来企业与本土企业相互间的竞争,增进了相互间的学习,给消费者带来了更好的产品,同时外来开发企业的一些新的开发设计理念也有利于充实和提高本土市场的开发水准。由于外来资本的进入,也同时刺激了与房地产相关的其他行业的发展,进而对整个城市的经济发展都起到有利的促进作用。对于一个城市来讲,外来的开发企业应该越多越好,只有这样,市场才能真正成熟起来。具体到我们自己,我认为最大的收获还是品牌的收获,通过这几年的运作,我们的品牌在天津已经奠定了一定的基础。
阮志彪:通过多年的磨合,我们基本上与这个城市达到了理解和融合。
刘忆铭:市场永远不可能成熟,真正逐渐成熟起来的应该是开发商。外来企业进津,它们有足够的能力迅速改变一个区域的整体价值,因而肯定会改变天津地产市场的投资及消费格局,所以本土地产企业还需要及时调整自己的投资方向。通过它们与本土企业的合作,还将会出现一些成熟的“巨头”级地产企业,这样会让整个市场更加规范。同时,大的房地产企业的资本运作也会日益成熟,我个人认为,真正的资本运作应该是一种投资的组合,而不再是像过去那种单纯靠投资获取利润那么简单。只有大的资本才有能力靠这种投资组合来赚取利润或者赢得业绩,这样做可以最充分地利用土地的价值,它所赢得的是一种大利益。最后我还想重申“城市经营”概念,希望今后能够有更多的诸如海河两岸改造这样的城市经营方案出台,这将会给外来企业与本土企业提供更多的发展及合作的机会。
刘涵:从行业内部来讲,多年来本土企业始终在优胜劣汰,而外来企业的进入肯定会加快这种淘汰,因为只要是有能力进入的企业,其肯定具有自身独到的优势。从市场角度来讲,外来的新的产品的涌入会让天津老百姓的消费理念有一个大的改进,同时也的确让本土的开发商耳目一新,比如说,假如一个本土的开发商当初也拿到了与奥园同样的一块地,他们会根据自己对市场的判断做出他们认为适销对路的产品,但这个产品肯定和奥园截然不同。(冯婉蓉)