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“我们项目的实用率高达85%,公摊面积少,相对的单位价格就低,买了当然划算”。不知何时,商品房实用率、使用率这些概念在房地产销售市场上流行起来。许多楼盘的楼书中频频出现的高使用率宣传,使许多购房人注意到,同样建筑面积下不同项目宣传的使用率往往可以相差十几个百分点,于是将使用率作为选择商品房的主要指标,在当今的购房者中十分普遍。
一般认为,使用率高,购房者的利益就得到了保护;使用率低,购房者的利益就受到损失。其实,这是购房者在观念上的一个误区。
使用率只是个约定俗成的指标
尽管商品房使用率的提法十分流行,但在有关房地产的所有法规文件中均无对商品房使用率的明确定义。所谓使用率不过是房地产市场上一个约定俗成的参考指标,“使用率”又称“得房率”或“出房率”,它所代表的是商品房套内的使用面积与其商品房销售面积之比。使用率可以反映出商品房使用面积的大小,具有一定参考性。但由于它没有明确的法规约定,因此不属于行业内必须精确计算、审核备案的硬性指标系数。
“分子”多变 实用率与使用率不是一回事
1、使用率;套内使用面积÷商品房销售面积×100%。分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积,这个公式算出来的使用率较低,因此有些开发商不愿意用使用率来说事儿。
2、实用率=套内建筑面积÷商品房销售面积×100%。因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积,使算出的使用率较高,故是较通行的算法。
实际上房地产行业里根本就没有“实用率”这个概念,发展商这样做是在偷换概念。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》中的定义,套内的建筑面积中不应该包括阳台面积;因此,用“实用率”计算出的实用面积,会高于“使用率”计算出的使用面积,通常高出10%左右。
使用率的高低取决多个因素
对购房人来讲,商品房的使用率只能作为购房前的一个参考数值,而不能将其作为决策指标。因为使用率的高低取决多个因素。
首先,不同类型的产品使用率会不同。比如,塔楼、板楼与多层建筑使用率不同。专家告知,一般情况下,塔楼的使用率在70%-73%,最高不超过75%,板楼如果楼层不超过11层,且没有大过廊,1个楼门只用一部电梯,使用率最高能达到80%。但如果是高层板楼,由于1个楼门至少需要两部电梯,或者需要用通廊连接,其单体设计与塔楼差不多,通常使用率不会比塔楼高多少;多层建筑的使用率一般可达75%至80%。
现在有些小区中同时有几种不同类型的楼盘,有的发展商所提供的使用率往往只是各种不同建筑的一个均数,对购房人来说,只会产生误导作用。一般来说,使用率只适用于单座楼,每座楼由于会有多种不同的户型设计,楼内的公用部分及各户型所占的墙体面积以及阳台面积不同,因此,即便是同一种类型的产品,每一座楼也会因楼而异,产生不同的使用率。
此外,在销售总建筑面积相同的情况下,不同的户型设计,由于套内墙体分布的不同、阳台的多寡,其使用率也不尽相同。套内墙体面积多、阳台大的,使用率自然要低。但随着人们对住宅舒适度有了更高要求,单纯将使用率作为挑选商品房的指标是不够科学的。
辨真假:自己可以做验算
使用率的多少与分摊的公用建筑面积的大小有关系。有些发展商借着购房人不懂行业规定的空隙,在阳台和公摊面积上做文章。如:某项目所售的塔楼实际使用率不过72%,但由于发展商将户内两个阳台混同于套内使用面积,作出使用率高达76%的宣传,致使不少购房人误以为该项目具有超越其他项目的优势。
对此,提醒购房人,在选择自称高使用率的住宅时,买房人应该向发展商索要欲购楼座共有公用部分分摊表格,将所有应计入公摊部位的面积累加起来,并可根据户型图提供的套内建筑面积和套内使用面积作一个整楼使用率的计算。如果结果与发展商提供的使用率有较大差异,可以确定问题不是出在以“实用率”偷换使用率上,就是出在公摊部分以及阳台面积上。
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1、销售面积:目前市场上多数开发商都以建筑面积计算商品房销售面积,其中既包括房屋本身的建筑面积,又包括分摊的面积。
2、套内使用面积:就是所谓的地毯面积,是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然,不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内,但阳台除外。
3、套内墙体面积:算法较复杂,因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积,非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。
4、套内阳台建筑面积:封闭阳台全算,未封闭阳台算一半面积。
5、套内建筑面积:即2、3、4的总和。