|
||||
2002年是小户型无限风光同时又备受争议的一年。北京的SOLO精舍春展亮相引起抢购,其后,荣丰2008推出非常男女,以15平方米的超小户型刺激市场,虽然有关设计不合理,使用率太低,单价过高等等非议四起,但开发商却盆盈钵满、大把收钱,着着实实火了一把。及至“十一”之前,后现代城的推出,令CBD楼市再次经历了热销场面。年底,炫特区酝酿推出号称精品户型的小户型升级版,更以一场万人荟萃的“生于七十年代激情夜”大型活动闪亮登场,引起市场广泛瞩目。京城楼市的这股“小风”能刮多久?将刮向何方?
京城楼市“大”“小”之变
前两年是京城楼市大户型产品的幸福时光。紫竹花园销售时不少客户要求把两套打通合成一套,当时的开发商颇受启发,因而有了后来西坝河附近的国展家园,以200—300平方米的主打户型面世。但是,大户型高端产品所拥有的客户毕竟是市场金字塔的顶尖部分,虽然这部分人的消费能力极强,但从总体数量上来说,所占比例有限。而且,经过房地产市场这几年豪宅、高档公寓等产品的轮番轰炸后,高端消费群体的购房需求已基本得到满足。去年以来,大户型已变得越来越难卖,京西昆玉河边的某项目,以300平方米以上大户型面向中关村高端市场,到目前经过多次调整,但仍一筹莫展,无法打开局面。于是,开发商把目光转向了城市中数量庞大、购房需求最强的中等收入群体。一些开发商更是瞄准了经济成长空间大、又急需用房的年轻的新北京人群,所谓的白领、小资和漂一族。
因此,去年以来相继出现了一批小户型项目。最初推出的SOLO和非常男女,虽然是先期开发滞销大户型修改后的产品,仍然大受欢迎。此后,方庄世纪星、后现代城、恋日国际、金桥国际公寓、炫特区等项目陆续登场,楼市风向明显地发生了由“大”向“小”的转变。
大多年轻人青睐小户型
小户型的大量出现,引起了社会的关注。很多人认为,小户型这种过度性产品存在各种缺陷,不宜过多开发。但是,据搜房网的有关调查资料显示,在接受调查的群体中,占总数72.13%的消费
者准备购买小户型。这一调查结果表明,小户型的市场发展空间仍然很大。
去年小户型引起最多非议是居住舒适度和使用率。但调查显示,有68.85%的消费者认为住小户型很舒适。因为小户虽然面积小,但功能分隔也很明确,完全能够满足居住的日常生活需要。
价格因素自然也是消费者关注的敏感问题。41.8%的消费者认为总价在20万至30万元之间是他们能接受的价位,希望总价在30万至40万元之间的占24.59%。选择小户型产品的消费群体一般来说事业刚刚起步,收入并非丰厚。他们追求的是一个独立的个性空间,而且比较注重交通条件,不愿将时间浪费在路途上,他们希望家与单位的行车时间最好在一小时以内,以节约时间成本,为自己留出更多的个人时间。
在购买小户型的群体中26岁至30岁的占43.44%,31岁至35岁的占22.95%,年轻人居多。多数年轻人不愿为装修劳心费力,因此,目前市场上的精装修小户型正好迎合他们的需要。
看来,小户型的市场发展趋势仍旧会很强劲,问题的关键是产品。
小户型面临升级换代
由于北京土地成本较高,使北京三环以内的建筑高层居多,住宅类产品中又以点式高层居多。在点式高层里设计小户型,既要考虑到功能的合理,还要考虑到符合规范,是一种很难两全的事情,这是北京小户型产品供应量较少的原因。
在户型设计方面,目前很多小户型产品的居室厨卫同在一条直线上,形成一个狭长的空间,房间的日照、通风、景观都不是很好。而且由于墙体多、公摊多,小户型的室内实用面积过小。显然,小户型要提高使用率,在设计方面需要创新。针对非常男女等产品的缺陷,最近推出的炫特区在设计方面已超越此前的众多项目,成为小户型新一代。45平方米到80平方米的户型比前面一些产品更趋合理,起居室、厨、卫相对独立,户型虽然不大,但功能齐全,不是硬性切割、修补的户型。
说到底,小户型的设计要点在于突破一个“小”字,不能让人在有限的空间里感到生活不便,所谓“麻雀虽小,五脏俱全”。此外,小户型的设计应体现居者的个性化。对年轻的居住者来说,起居和卧室应由居住者自由组合,拥有一定的灵活空间又紧凑经济的户型设计,应是小户型发展的方向。