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经济适用房推出5年来,一边是老百姓埋怨其价格仍然偏高,一边是开发商批评其限制了房地产业发展。正在人们热烈争论经济适用房到底应该怎么办时,香港也面临同样的问题,并宣布暂时停售公屋。微利的经济适用房不得不同时面对解决百姓住房困难和促进房地产业整体发展的困惑之中。
开发商的“微利”
经济适用房在房地产结构中是针对中低收入阶层,因而实行一定的优惠政策。这一点全国没有统一规定,北京是通过提供一些土地、减免一些税费来保证有一部分房地产开发商来专门开发经济适用房,同时使用间接手段来调控和补贴,其利润按照规定也不应该超过3%,但开发商是永远追求利润的。由于经济适用房是由政府减免地价并核定开发利润率的,有些开发商采取暗箱操作,打经济适用房的牌子,却做着商品房的生意;也有少数开发商通过偷工减料来变相地提高他们的投资回报率。为了追求利润,开发商拼命开发120-150平方米的并不适合中低收入阶层的大户型。
如何保证经济适用房利润不超标?香港采用的是严格的制度管理,而新加坡干脆一刀切。新加坡政府执行的是完全计划经济模式,严格控制土地供应,开发模式是政府拨土地,完全由建屋发展局控制操作。建屋发展局行使公共住宅区的管理职能、政府组屋建设职能和住房分配职能,负责住宅发展规划、征用土地、建造组屋、对外发包或承包工程、房屋出售和出租甚至住宅区的管理和维修。可以说整个流程都由建屋局这个非盈利机构包揽,自然也就不存在什么利润问题。正是由于新加坡的长期政府包办,经过30年的努力,目前87.5%的新加坡公民居住在65万单位组屋内,人均居住面积是香港的2倍,居亚洲之首。
穷人买高价房富人买经济房
统计局的数据表明,北京这几年经济适用房的均价在3040元/平方米左右,满眼看去低于3000元/平方米的楼盘真是微乎其微。相比之下,新加坡公共组屋的价格低得吓人。由于实施土地征用制,而且建屋发展局为非盈利机构,不需要利润,这两方面因素使得所建房屋的价格相当于同类房屋市场价格的三分之二。在郊区新市镇(距市中心约10公里)的五房式组屋,面积120平方米,售价仅为6万新加坡元(约3万美元)。
在居住对象上,北京大款购买经济适用房已经成为一个普遍现象,而新加坡和香港对此均采取了严格的措施。新加坡住房发展局既是政府机构,又是房地产经营企业,在解决住房方面起着决定性的作用。一方面把原属国家所有的住房逐步转让给个人,另一方面对经济收入不同的家庭,实行不同的政策,对收入高的居民,国家不包其住房,使其住宅完全商品化,而对中低收入家庭,实行准商品模式,由政府投资建造社会住宅,然后再按优惠条件出卖。凡拥有私人房屋者,没有权利直接向建屋发展局购买组屋。
对房地产业的冲击
目前国内房地产也出现过热的声音,而这个时候国家宣布将加大经济适用房的建设力度。国家计委和建设部不久前宣布,将投资1700亿元建设2.25亿平方米的经济适用房,北京市也表示每年将新建经济适用房300万平方米,在连续4年的时间里,完成1200万平方米的建设任务。这些消息引起房地产开发商的议论,开发商认为大量开发经济适用房会影响房地产业整体形势。类似的是,香港地产界近一段时间也议论政府的居屋计划。为了拉动地产业发展,香港特区政府已经宣布暂时停售居屋。
相关人士指出,既然以市场化形式运作经济适用房,就不得不考虑对房地产业的整体影响。现在整个经济适用房占北京房地产开发的比重只有6%,最多时达到9%。经济适用房建设对整个房地产价格有拉低的作用。如果说内地的房地产业属于初级阶段表现还不明显的话,那么香港的做法是强烈地反映了这一点。
这一情况在新加坡却有完全不同的结果。大多数居民都拥有政府津贴房,政府严格控制土地供应,商品房市场总体上不如香港活跃,而主要客户群是二次置业者或投资者,由于土地供应的稀缺性,一般商品房从基础开工时就开始销售,到成为现楼时基本上售罄。1997年亚洲金融风暴后,写字楼、商场、住宅的租和售都少有积压现象,也看不到“烂尾楼”的情景,这与政府对经济的强力调控有很大关系。