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纵论:地产文化是时代精神的体现
(一)地产文化分期:
一般意义上的地产文化分期,可按历史唯物主义方法以迄今人类社会的文明历史分期来大致划分:
农业文明地产文化——自然概念。秦砖汉瓦,取土为材,依势而建,平房居多,村落宗族聚集。
工业文明地产文化——产品概念。钢筋水泥,专门建材,围厂建设,楼房为主,城市职业居住。
信息文明地产文化——载体概念。智能环保,新型材料,回归自然,生活载体,城郊社区群落。
(二)天津近代地产文化脉络
近代以来,天津经历了“城堡(厢)地产文化——租界(地)地产文化——工业(区)地产文化”三大时期。曲折、混合、简约的要素混合在一起,很难概括出贯穿始终的天津地产文化要义和特征。
(三)简单归纳
地产文化不是单体文化现象,而是一种复合文化形态。表达式为:地产文化=城市文化+商业文化+建筑文化。因此,区域地产文化的形成,不是居民、厂商、政府单方面作用的结果,而是一个综合结果。
西方人所用的“文化”与中国古书中所用的“文化”含义是不同的,前者源于拉丁语Cuitura,有三层意思:耕种、耕种的作物和由上两种意思转义的精神表现(即文化)。广义的文化是指人的一般生活方式,狭义的文化是指生活中提炼的、高尚的、高度智慧化的东西。所以地产文化是时代精神的体现。
横论:京沪粤津城市地产文化比较
(一)京派——大都地产文化。王者气派,皇城文化与现代文化的复杂混合而成的城市风格。中直、驻京、外资、外国人、流动人口,加上本市“土著”高收入公民等阶层形成高端物业需求群体。2008奥运馆场设施建设和大首都投资预期加剧了需求效应,去年曾一度出现圈地热。行政中心的驱动效应,使现今北京地产的市场化程度逊于广州、上海。作为政治文化中心,又使北京成为中国出产地产概念和理论最多的地方,除了“健康地产”例外,其他地产新潮几乎均出自北京地区开发投资商。
(二)海派——现代地产文化。中国现代化指数最高的城市。华夏第一大工业城市商业文化的丰厚积累与泊来现代观念的组合,形成了闻名遐迩的海派文化。近年,沿着“地产—浦东—上海—浙杭”的链条,进入房地产发展第一平台,是现今大陆最具实力的最大经济生长点。2030年上海将以长江为内河,成为世界级的“大上海”。所有这一切,使得海派地产文化表现出信息文明时期的载体概念特征。
(三)粤派——商品地产文化。闽粤浙地区是计划经济末期中国商业文化萎缩凋零时,最早浮现商品经济幼苗的区域(温州、莆田、湛江)。他们是最早的改革开放前沿,倾斜政策的优先获得者。特区的政策资源与侨商之乡商业文化的结合,造就了当时市场化程度最高的板块。港澳人大量入市买房,可开发土地短缺。地产开发短期内迅速升温,在海南、北海等地出现了泡沫。显示出商品地产文化特征。
(四)津派——安居地产文化。老工业基地遗产所形成的汪洋大海般的成片危陋平房区,及其在市场经济来临时的城市弱势,决定了天津的房地产只能从“危改”拆迁片起步。长期引以自豪的低物价导向,追求地产市场的“零泡沫”。朴实无华的天津地产文化表现出明显的工业文明产品概念的特征。
(五)简单归纳
中国房地产随着它的经济增长循环,至今已经和将要涌现三次浪潮:广东曾是第一波增长极;沪浙是正在热点的第二波增长极;京津唐将是为期不远的第三波增长极。在20世纪末叶中国递次增长波中,各派地产文化都先后担任过区域房地产业主导精神角色,分别折现出不同的、各自的地产文化特征。
结论:天津地产文化资源战略整合
(一)理念:进行战略性开发。借助中国粤—沪—京(津)由南而北的递次发展第三次浪潮,利用欧亚陆桥入海口之长,发挥天津“三北”腹地一次资源丰裕优势。改变原先“哑铃型”(所谓的一根扁担两边挑)的城市发展规划为“宝葫芦型”,即上段——武清为葫芦最上面蒂部,中段——现城区为葫芦的中间凸出部,下段——滨海为葫芦的底座部。整个城市为流线型带状发展,建成区外延线由武清逐渐加宽,到老城区呈椭圆形向两侧突出,而后外延线收缩形成葫芦腰部,接近滨海以辐射式展开。进行战略性开发,就是依据天津城市的发展走向,进行超前的选址、建设。如启动的海河两岸战略开发。
(二)资源:大空间配置土地。邓小平曾说:从老城区到塘沽中间的大片荒地是天津的优势。土地配置是从战略层次整合天津地产文化的物质基础。在城海两点间利用轻轨、高速、磁悬浮、铁路等高速线,以及公路、水路和管道等搭建的物流+人流+信息流平台上,建设“城区——滨海”陆桥。在走廊大空间内配置21世纪土地资源,提高土地单位(边际)生产率。主要用地方向为工业(东移)园区、大型居住区、大学城、科学园区、植物园、农业示范园区等。整体筹划,滚动开发,百里荒滩展开会战,与时俱进,建设天津“浦东”。到2020年先后,渤海将成为“大天津”城市外滩,新港将成为城区内港。
(三)模式:驱动力的核聚变。大空间配置土地的战略性开发、“宝葫芦”型城市发展和分离市中心密集功能与缓解交通,都要求调整原行政中心规划,重新论证在城市东部开辟新的市级行政中心。未来的行政中心最好安排在“宝葫芦”的中间细腰部轴线上,兼顾城市的两端。这是空间上的行政推动,开发项目运作以市场推动。利用级差地租的价值规律杠杆原理,将市内甚至北京和外地的开发能量向滨海方向引导。具体可采取成片土地批租、拍卖土地开发权、出售未来经营权、以地换房、BOT、项目融资、合作开发、发行建设债券、股票、世行贷款等多种方式招商引资,尽快引爆区域开发动力核聚变。
(四)案例:《天津滨海金融区(项目)》——战略开发经典。本案座落于开发区中心城区中轴线旁侧,与开发区管委会大厦隔街相对,占地113200平方米,由法国AREP公司进行方案设计,规划总建筑面积45万平方米,功能分区为金融区(顶级写字楼、银行专业办公楼、证券交易厅)和服务区(商业、小型写字楼、服务式公寓、住宅)。金融区基地北部主广场前是一幢80米高的大厦,大厦前广场的两侧是两组八幢50米高的曲线型大楼,紧贴曲线型建筑的是23米高相对厚重的体块,在各建筑的过渡空间是具有不同个性的园林庭院,庭院间由小路连接通向办公楼(复数)的入口。项目定位为滨海陆家嘴。
该项目是实现滨海新区总体规划所确定的天津市金融商贸副中心目标的具体举措,是进入新世纪以来天津市战略性开发的经典。它适度超前又紧跟走向,符合客观需要又引导市场。本案的出现既体现了滨海、天津乃至京津唐城市带发展的大趋势,又是区域地产文化资源整合的产物。时间将证明它的成功。
(五)简单归纳
天津地产文化资源的战略整合,是其十年来房地产业理念、资源和模式的重新审视、整理和调整,是进入新的发展阶段在更高平台上的要素重新组合,天津房地产正处在“时间+空间”的发展机遇路口。