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近段时间,关于浙江及杭州楼市的走向引起了前所未有的关注,各个媒体也对杭州(浙江)楼市进行了连篇累牍的报道。为此,记者约请浙江莱茵达集团董事长高继胜为杭州楼市把脉。
总体状况:基本健康,但有低烧
高继胜认为,杭州楼市基本上还是处于理性发展阶段,这些年楼市一直火爆,可以理解为健康运动时体温升高,是一种自然生理反应。但杭州房地产市场也有低烧,发烧并不是出现在市场本身,而是存在于房价上。
高继胜认为,杭州房价确实偏高,风险正在增大。杭州的房价从1998年、1999年开始上涨,像城东的南肖埠采荷一带,在1998年的均价为3300元/平方米,1999年为3500元/平方米,2000年上涨到3800元/平方米,2001年达到4200元/平方米~4500元/平方米,现在的价位则在5000~5500元/平方米左右,五年上涨了60%左右;像城西的蒋村商住区,1998年的均价在2500元/平方米左右,1999年到2800元/平方米,2000年到3200元/平方米~3500元/平方米,2001年为3500元/平方米~3800元/平方米,现在的均价基本达到5000多元/平方米,五年内上涨了一倍多。尤其是2000年、2001年这两年间,房价涨幅太大,速度过快,令购房者感觉十分“痛苦”。尤其是4000元/平方米以下的房子稀缺,大量工薪族感叹买不起房。
病症分析:结构错位,投机增加
高继胜认为,尽管杭州楼市整体健康,但当前市场也的确存在一些问题:
一、供需严重错位。单以个盘来论,北京、上海、深圳有大量20,000元/平方米~30,000元/平方米的房子,高价房肯定比杭州多得多。只是别的城市也有大量2000元/平方米~3000元/平方米的房子,且交通便利,配套齐全,属于“可实现住宅”,而杭州缺少这样的房源。杭州总的供应量并不少,只不过大多集中在金字塔尖,如市中心的大户型、高总价房和城郊的联排屋、别墅供应量偏大,适合工薪族购买的房源偏少,供需结构错位,所以导致很多人感觉“无房可买”。
二、不惜血本拿地。从1999年下半年开始,杭州的土地供应统一收归土地储备中心,以招标拍卖方式出让。由于杭州可供开发的土地本身就不足,再加上政策的调整,使土地的上市节奏与数量发生了变化,导致总体供应量不足。从拿地到预售,需要两年时间,所以2001年、2002年总体的房子供应量感觉有断档。僧多粥少,开发商对土地产生“饥渴”心理,加之外行企业、外资企业、外地企业对房地产的高投资介入过于盲目,不惜以高价拿地。土地成本一旦上涨,房价自然低不下来。
三、投机成分增多。去年5月份房交会的疯炒房号,让人记忆犹新,以至于10月份人居展上主办单位不得不强令禁止预订房号。“空住率”渐涨,尤其是今年上半年有很多炒家需要“出货”,需求重新转化成了供应,令楼市虚火上升。
处方:注意引导,适量食补
高继胜建议主管部门要关注舆论导向,通过相关数据统计核实,对一些缺乏事实依据的不负责任的报道给予适当纠正,把杭州楼市真正的情况告诉群众。建议尽早建立杭州商品房指数系统,公布每个区域、每个类型商品房的销售量、价格变化情况,让开发商和购房者都做到心中有数。其次,对土地投放的总量进行研究,增加有效供应,不能过少,也不能过多。第三,对经济适用房的供应量进行研究,不能偏少,但也不能大量投放冲击正常商品房开发。控制经济适用房的价格和户型,控制上市渠道,杜绝投资客。第四,建议进行远郊大型居住区调研,找准方向,集中进行交通、配套投入,令其成为工薪族居住的成熟区域。