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去年年底,在一次国际性经济会议上,有记者采访朱镕基总理,在谈话中朱总理谈到“中国的房地产业已经有了一些经济泡沫”。近来关于房地产泡沫的话题备受人们关注。
“泡沫’呵怕在哪里?在虚拟经济脱离了实体经济的基础
“房地产泡沫”是一种比较形象的说法,这里“泡沫”实际上指的是经济活动过程中实体经济基础上的虚拟经济的部分。在实体经济中,资本是靠供应实物产品和劳务获得收入来进行积累的,在虚拟经济过程中,多种资本品是靠预期收益的资本化而增值。比如土地作为资本品的价格、股票的价格、无形资产的价格等。在资本市场中,资本积累的速度比实物资本积累要快得多。任何增长速度快、发展前景看好的行业,都会有资本市场的资金快速地流向这样的行业,任何稀缺的生产要素,都会在资本市场中演化为虚拟资本,这当中房地产业是最易集中资本同时也最易产生经济泡沫的行业,因为近一些年来我国的房地产业发展的确很快。土地又是最主要的具有虚拟价值的资本。由此看来当金融业与房地产业进一步融合时,比如房地产企业上市、为房地产开发项目而建立投资基金、发行债券、提供各种房地产开发和消费贷款、创设并发行房地产抵押贷款证券等,人们发现房地产业有经济泡沫就是必然的了。
土地是实在的,而土地价值是虚拟的,在虚拟资本运行过程中,资金分布会因为资本流动而迅速改变,使资金流向投资回报高的项目和企业上。可以说选择和决策的快速是虚拟经济过程中最显著的优势之一,当然这要求建立在实体经济中的企业和项目是真正的能够带来回报的绩优投资,也就是说企业的项目或产品是市场上消费者需求的产品,而不是积压品,或靠作假账虚报业绩的企业或产品。经济泡沫之所以可怕,就可怕在虚拟经济完全失去了它的实体经济的基础。
虚拟经济与实体经济的脱节,来自两方面的力量,一方面是虚拟经济本身的迅速增长,另一方面是实体经济的增长过慢。
我国房地产业的确有泡沫
从目前我国房地产业发展的实际情况看来,两方面的力量都存在。从现象上看,从房地产业的实体经济方面来看,(1)近期房地产市场中租金价格呈下降的趋势,租金的下降表明,真正代表自住的实际的住宅需求与供应相比下降了。(2)从总量上看,供过于求,空置房的数量增加过快,去年1至8月份,全国商品房空置面积同比增长14.1%。增幅比去年同期增加13.2个百分点。空置商品房占压资金已超过2500亿元。(3)从供需结构上看,高档房供过于求,而低档房供应不足。(4)房地产泡沫还体现在普遍的广告承诺不能全部兑现,引发的纠纷越来越多起来。
从资本市场方面看,开发商对银行资本依赖性过强。开发项目资金到位率低,运营资金主要靠施工单位垫资和预售款。央行发布的《2002年第二季度货币政策执行报告》透露出不好的信息,房地产企业至少23%资金来自金融机构。有专家认为。加上购房者的按揭贷款,这个数字接近60%。专家认为,房地产对金融业的依赖过大,地产业隐藏金融风险。在1993年在地产过热中地产沉淀的大量资金最终形成银行坏账。另外,据中国致公党北京市委员会的调查,目前北京多数房地产公司注册资金不到位,据调查统计,目前房地产公司在先期成立阶段,注册资金没有完全到位的占92%。股东基本未投入注册资金的占15%,而注册资金投入量在一半以上的仅占50%。有资料显示,北京99%的施工企业都不同程度的垫资给开发商,而靠预付款带动开发的地产商占50%以上,内部认购在商品房买卖中占6%-10%左右,有31%的房地产项目在预售时没有预售许可证。从上市公司的情况看,开发商资金开始吃紧,加紧开拓资本来源。
房地产业当务之急是要控制供应量
要抑制房地产泡沫,扭转缓解危险的局面,就必须从两方面着手,一是控制土地的供应,二是控制资金的供应,前者是更源头的供应因素。有一种观点认为,政府和银行通过供应土地和资金就能“托市”。但应该明确地说,“托市”的根本力量归根结底是有效需求。然而,在一定时期市场需求是有限的,因为人口增长也是有限的,人们的实际收入的增长是有限的。
当前房地产业的当务之急是控制土地供应。土地供应量之所以过大,主要的原因在于土地供应仍旧地出多门,供应渠道没有统一,政府对土地供应不能做到有计划,不能做到心中有数。
需求的制约是根本性的,迟早要使盲目的开发面积成为空置的。到时的影响不仅限于房地产开发商,还会影响金融业,进而影响整个国民经济。人们谈论房地产泡沫时,好像在谈“定时炸弹”,不是没有道理的。