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案例:1995年7月,王某与天津市某房地产开发公司签订商品房购销合同,购买该房地产公司开发的商品房一处。但该商品房一直未办理产权证。2001年9月,房地产公司通知王某办理产权手续。当王某与房地产公司人员见面时被告知,因房管局测量大队测定的面积比王某购房时的面积要大,因此要求王某补交房款,然后才能办理产权证,否则不予办理。双方交涉未果。王某遂以房地产公司为被告诉至法院,要求房地产公司尽快办理产权证。房地产公司答辩称,可以为王某办理产权证,但其须补齐房款。并在一审中提起反诉,要求王某补交房款。
律师分析:房地产公司的反诉请求是不能被支持的。依据建设部建房(1995)517号文件《关于印发〈商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)〉的通知》第二条的规定,1995年12月1日之前已签订的商品房购销合同,除合同对商品房销售面积约定有明显违法或计算错误以外,应维持合同约定的面积。若买卖双方有一方提出销售面积与实际面积有差异并经测定的,合同双方可对合同中的销售面积作调整,但应维持原合同约定的总价款不变。1995年12月1日以后购买的商品房销售面积与实际面积有差异的,不在此限。并且依据建设部2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第二十条的规定,当事人应当在购房合同中注明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,面积误差比绝对值在3%以内的为正常,据实结算房款,即多退少补。面积误差比绝对值超过3%时,有两个解决方案由买房人任选。一个是买房人有权退房。另一个是买房人不退房的,面积误差比在3%以内部分的,多退少补;超过3%的部分,产权面积大于合同约定面积时,房款由房地产企业承担,产权归买房人,产权面积小于合同约定面积时,由房地产开发企业双倍返还买房人房款。
因此,本案问题的关键在于商品房买卖合同签订的时间。本案中,王某与房地产开发公司于1995年7月签约,因此,不适用多退少补原则。办理产权证时,房地产公司只应将面积如实改写,而房款不应有所变动。