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农民进城是好消息
樊纲:著名经济学家,经济学博士。演讲题目:城市如何容纳穷人?城市如何降低成本?
观点:这么多人进城,不光需要住房,还有大量的公共基础设施。而公共基础设施不仅是修高速公路等,大量的公共物品、大量的不可收费的作为公共财政支出的基础设施要大大发展。今后几十年里,大量公共基础设施的建设,将是城市化的内容之一。从这个角度来说,房地产事业、建筑事业这一块是支撑中国经济增长的一个重要的部分。
农民进城的前提是农民要有新的工作,得有非农产业的工作,才能实现城市化。你不可能请农民进城而不工作。因此城市化进城第一意味着穷人进城,第二意味着非农产业化的过程。
在中国大概二百万到三百万人口的城市,综合效益是最好的。中国这么大规模的城市其实并不是很多。中国的城市化最终可能意味着在沿海等地区还有八亿人进城。我们可以算出二百万人口的城市还需要有四百个,三百万人口的城市还需要有三百个左右。中国城市化的过程,就是现在中小城市成长为大城市的过程。这就意味着地产业还有一个大的发展。
城市运营商将浮出水面
王志纲:著名策划人,王志纲工作室首席策划师。演讲题目:城市运营时代的地产开发。
观点:我认为,2003年到2004年,将是城市运营的大好时机,在这个过程中将会产生好的城市运营商。将会出现一批数量不太多,顶多占1%从发展商成长起来的城市运营商。如果说政府属于一级开发的话,房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发,他们就是一级半。就是说把政府的构想拿在手里,最后转化为可操作的有利润空间的,给二级开发商跟进。另外,二级开发商将会越来越细化,有人专做住宅,有人做教育产业或者别的产业等。分工无疑越来越细了,如以旅游打造旅游产业为主体的城市运营。全世界都在关注中国,在这个过程中,商机无限,挑战无限。
现在开始,到2020年,这二十年的时间,整个中国在人类历史上将会出现一个奇观,这就是城市化高速发展。今天中国城市化率是36.5%,按照西方发达国家的历史经验,一旦城市化进入30%的时候,就像飞机开始脱离跑道,就是一个高速发展的时期,谁都挡不住,一直到70%,这个时候才开始进入一个平缓期。从这一点来说,今天的中国一直到2020年,一直到2050年,将会是城市化高速发展的时期。从这个意义来说,对发展商更是充满着大量的机会。
房地产需要景观包装
许大绚:贝尔高林(香港)国际设计公司总裁。演讲题目:环境设计对于楼市影响。
观点:用环境设计和景观包装房地产,是当前楼市发展的一个主题。上世纪80年代我们公司曾在美国搞过一个项目,引起了很大的轰动和仿效效应,就是用沙滩、有海、酒店等,来推广房地产。这作为公司的一个理念,很多人问我们是做景观设计的吗?其实我们认为自己是一个景观环境设计公司。
对于一个发展商来说,或者是一个作品来说,为带来一个正面的影响,我们要了解大的方向,弄明白大自然的力量与发展理念的关系。大自然的威力是很大的,怎样在我们的设计里体现出有大自然的东西呢?譬如一个高尔夫球场的设计,要证明有火山的威力蕴涵在内,所以在整个区域里,我们用了火山熔岩作为设计的元素,代表我们对自然的一种感受。很多发展商买地,买在海边或者是水边,现在在香港有海景的楼可以说价值是很高的,但是在海边有海风、有大的海浪,如果建得不好,可能会让楼层受到威胁,很多人不敢去住。我们公司设计了一片海滩,让海浪线后退,给住宅带来一个保障。
品牌分层面分阶段建立
谢世东:合生创展总裁。演讲题目:房地产企业品牌创建拓展。
观点:房地产品牌的建立是要分不同的层面和分阶段建立的。要建立一个品牌,就必须满足消费者理性和感性的层面,以产品建立品牌,首先一定要满足理性的层面,这个就是产品充分发挥本身的作用。以房地产产品为例,就是要提供安全和舒适的一个产品给入住者。但是,只是满足理性的需求还不够,不能给消费者留下比较深的印象,要突出我们的品牌。简单来说,就是要令消费者在享用产品的时候,要有与别人不同的感觉,使得他们感觉这个产品是独有的,或者是少数人可以拥有的。就像立体三角,最基本的需求是居住,然后是安全,然后是社会,然后是自尊,最高是理想的需求。
合生创展建立品牌的过程经过纵向和横向的发展模式。首先我们考虑市场需求和公司长远发展,当明白市场的需求和公司的规模之后,我们进一步评估主推产品的档次和品牌是否相符,然后进一步评估公司品牌的价值。最后是一系列相关品牌活动的可行性和持久性。
现在大部分房地产定位的战略,都以产品的档次定价。比如说高档高价或者是低档低价,高档产品的利润比较高,但是需求比较小,低档产品的需求比较大,但是产品基本上利润很小。合生创展的市场定位,是以中质高档的市场定位出售合理价格的高档次的产品,这样的话我们的市场定位就会有一定的需求,而且有一定的利润空间,令消费者有物超所值的感觉。
投资地产要有胆有识
黄锦波:美国首位三届华裔市长,著名地产投资商。演讲题目:在美国与中国的地产投资。
观点:美国政府曾下命令,要求每一个城市要有20%的低收入者可以买得起的房子。我们怎样处理呢?是给穷人一个可以出得起的价格。
我投资房地产,是从1970年购买我自己住的房子开始的,然后我跟着周围的朋友,也跟着美国的法律、环境与政策,可以说这些都间接地逼着我购买房产。现在,我一般一年购买一栋房子,但很少转手,因为美国租金上涨很快,有些地方十几年间租金就从几百块钱上升到一千多块钱,完全可以用月租金来支付贷款。现在,我每月还给银行的贷款还是那么多钱,因为早在十年前我就把我的很多房地产项目重新抵押贷款了。
在中国大陆,我学到的投资经验是“先入为主”,意味着你要先做别人没有做过的,这需要有胆量。这方面的老师是徐志明先生,他也告诉我一个故事。他买了几千亩地包括一座小山,平均是50块钱一个平方米。徐志明先生的身家,现在大概有70多个亿。
末位淘汰成就未来
凌克:金地公司总裁。演讲题目:高速成长企业的管理问题。
观点:金地公司采取的是母子公司的管理模式,母公司是下列中心的集合体:投资决策的中心,管理调控的中心,资源配置的中心、信息整合的中心和品牌文化的输出中心。而子公司则是整个集团经营和利润的中心。
“母子”之间要怎样协调好呢?首先,母公司和子公司一定要有共同的清晰的发展目标,这样才能做好整个集团的发展战略。另外一个方面,是要抓好财务的控制,作为一家子公司,应该拥有充分的权力,在这里所指的充分的权力,是指在人、财、物三个方面。再一个是要提供更多的信息共享以及更多的中央服务,形成统一的企业文化。
用最少的人力物力使产出最大化,这就要求做出比较好的绩效考评体系。通过十几年的时间,金地公司已经制定出了比较好的从定量到定性的考评方法,既可以考评团队的业绩,也可以考评这一个人的业绩,既可以考评一个人的业绩,也可以考评一个人的能力。
我们已经具备了一套独特的甲A、甲B的末位淘汰制度体系,以及业绩考评和薪酬的体系。每到年底,企业的每一位成员都会有一个胜任能力的考评,通过考评能定量地告诉你:可能在工作需要的五项能力上哪一项比较欠缺一些,哪一项比较优异,有助员工自我完善。
设计需要大胆创新
克洛德.罗森:德国维思平(WSP)建筑设计公司董事长。演讲题目:我们用我们的设计说话。
观点:我们总是用创新的思想来设计作品。我们推崇的好的设计是简洁实用,以人为本的。这可以从我们维思平公司的作品里看到,我们的作品里融合了中国建筑设计的理念。比如说我们做了比较多的园林式设计,包括建筑设计的风格。现在我们是生活在新的世纪、新的年代,在建设非常大量的房屋。我们也在研究这个问题,我们公司里不同年龄层段和不同经历的建筑师,大部分的建筑师还是中国本土的设计师,他们也是想继承和发扬中国传统建筑的风格,我们对中国传统建筑设计的东西是推崇的,我们是不会违背的。但是我们也要变化,适应新的时代。建筑物的设计要非常具有通透性和简洁性。
比如南京黄花中心,是我们在国际竞赛中标的项目。我们的设计理念是想在南京,让这个城市综合体成为城市的核心。现代办公的理念就是要有一个非常好的办公环境,我们的设计实际上是把办公区部分用玻璃作为隔断,让它非常的透明,这是一种非常现代的做法。