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6000元拼抢了8000元的市场
亚豪地产策划总监刘燕君:如果说房地产消费市场像一座金字塔的话,那么购买8000元房子的人应该是中层消费者,是这座金字塔的“腰身”,其在这座金字塔中位置非常重要,应该是一块任何商家难以割舍的一段。由于市场竞争的加剧,实际上从去年开始8000元左右的房子已经很难卖了,再加上6000元左右的房子不断提升自身的品质,抢分8000元这个价位的客户,使得该价位的销售压力明显高于前两年。有两个案例可以证明:
此价位某一楼盘原来全是大户型,宣传广告没少花钱,可是就是卖不出去房子,没辙时突发奇想,把户型面积压缩成20-30平方米,降低总价,虽单价提高了,可市场反映强烈,着实风光了一阵。
还有两个位于CBD的大型楼盘,其操盘者均是地产悍将,按说代表了实力、专业的开发队伍,但已放出话来,要6000多元的价格冲击CBD的近万元的公寓市场,这从另一个角度说明8000元房产市场的竞争惨烈,已开始向下瓜分6000元的消费群。
高端市场靠炒作、投机堆砌
新华联家园总经理张力:其实高端一直是建立在一种个性化臆想的市场需求上,开发商的过度炒作带来的期望,甚至包括一些业主的投资情结、投机心理都在起着推波助澜的作用。随着今年大规模的高端项目入市,这些没有根据的猜测一个接着一个地破灭了,尤其是揣着投资梦的小业主开始清醒地面对现实。
低端楼盘仍旧处于供不应求的状态。尤其是众多低端项目在提高性价比基础上的大量供应促成了郊区居住的观念的改变,交通主干道的建设、地铁规划以及郊区消费配套的迅速发展,郊区居住不再那么不切实际,由此造成了很多郊区楼盘的热销,通州区的新华联家园,回龙观地区的龙泽苑以及上地和亚北地区的一些性价比优势突出的楼盘就是这一事实的显著代表。
反方
没有明星项目造成的错觉
广华轩房地产公司总经理刘尧:从2002年的表现看,8000元的房子确实走得不像前两年那么快,但不能说卖不动了。我们开发的“UHN国际村”从开盘到2002年底,5个月的时间销售超过60%,绝对不能归入“卖不动”的项目。那么,人们为什么会有“8000元的房子卖不动”的说法呢?我认为主要有两方面的原因:
1、各个项目销售差距不大。根据有关单位统计数字,其实这个价位的房子去年总的销售量比前两年要多。但各个项目的销售差距不大,没有特别突出的项目显现出来,销售速度也一直不温不火。
2、没有出现大肆炒作的项目。前两年8000元房子的买主大都是用积蓄买房,从2002年我们项目的客户统计资料来看,买主的年龄较以前年轻且基本是利用银行贷款购房,他们在购房时比较理智,毕竟用的是借来的钱。因此,大肆炒作的促销手段对他们的作用不大。受他们购买习惯和心理的影响,8000元的项目很少进行大肆炒作,给公众留下的印象也就不那么深了。
卖不动的是不值8000元的房子
金网络公司副总经理杨强宏:从产品本身看,8000元/平方米意味着该项目的地段、品质、环境、配套、设施都到了一个较高水平,开发商有足够的成本为业主提供一个舒适、但不奢华的住宅。也正是由于中等偏上的定位,使之相对豪华型、经济型住宅的抗风险性要强,适用面广,生命周期长。
再从社会发展的角度看,一个发达国家,极富有和很贫穷这两头的比率都不大,占绝大多数的是中间人群,也就是所谓的中产阶级。中国的国情不可能建造大量的House,8000元的集合型住宅刚好能满足这部分人群的需求。
所以说,8000元的房子不会卖不动!卖不动的、降价的只是一些卖8000元的价格,而实际不值8000元的房子。甚至可以说,随着社会经济的进一步发展,人民生活水平的逐步提高,中产阶级队伍的不断壮大,8000元/平方米的房子会越来越多、越卖越火!