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假按揭对银行、贷款者以及房地产市场,都是一把随时会弹鞘而出的利刃,而实际操作中,假按揭却又屡禁不止。那么,国家有关部门对个人住房按揭贷款又将如何“打假”呢?
三步考察决定贷款
据中国银行天津分行有关人士介绍,前不久该行刚刚发现了一家开发商企图办理假按揭。该公司由于项目销售情况不佳,积压房难以出售,资金无法回收,便收集了一批公司职工及其亲友的身份证,到银行集中办理贷款业务。银行在对贷款人情况的考察过程中发现,很多申请者本身并非购房者。开发商有明显的套贷意图,该项贷款申请遂遭拒绝。
该人士说,住房按揭贷款和汽车消费贷款等资产业务早已被银行列入了高风险行业。因此,银行对于开展住房按揭贷款业务,也是极为慎重的。在受理一项住房贷款申请之后,银行需要对与之相关的诸多方面进行考察,以尽量避免银行的放贷风险。
他说,对贷款申请的考察主要分为三步。第一步,是考察开发商的信誉、资质和实力。要看开发商的财务报表、资产负债表、以往的销售业绩、信用记录等,以防范房地产的烂尾风险。第二步,要看楼盘的升值潜力,以防范房地产贬值的风险。主要是根据楼盘坐落地点、区域状况、定价标准、价位水平等因素进行可行性考察。第三步,要考察购买者的职业和收入状况等情况,以防范贷款的还款风险。
他说,开发商代购房者办理贷款是目前房地产市场比较常见的现象,也是行业服务的延伸,但有些开发商乘机混入一些假按揭业务,一旦被银行发现,对该项目的正常购房贷款也会产生负面影响。
央行曾发“最后通牒”
不久前,中国人民银行新闻发言人明确表示,为了严格审查住房开发贷款发放条件,防范贷款风险,央行已决定对2001年6月以来的商业银行房地产信贷业务办理情况进行全面检查。央行此次的表态被房地产专业人士看做是监管部门对各商业银行下达的“最后通牒”。据专业人士估计,如果在检查中发现“零首付”、“假按揭”、擅自降低首付款比例等违规行为,监管部门的惩罚将会十分严格。
据了解,央行此前曾经先后两次提醒商业银行注意信贷风险,杜绝“零首付”、擅自降低首付款比例等违规行为。该发言人表示,“零首付”等变相假按揭的行为也是这次检查工作的四大重点之一。
据银行业人士表示,商业银行个人住房贷款业务中的所谓“零首付”、降低首付款比例或其他变相违规操作的行为,其实都是假按揭行为操作的有利平台。尤其对于购买期房的贷款,工程进度、项目水平、公司信誉等都有可能影响到所抵押房产的价值前景,对银行的利益也同样会产生影响。此外,商业银行在是否严格执行个人住房贷款利率政策、有无擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为上,也都将直接影响到按揭贷款业务的安全性。他说,此次央行的检查工作着重强调了要严查违反《个人住房贷款管理办法》规定的行为,其内容对以上违规操作均有涉及。因此,这次的银行业务检查,对惯用假按揭方式从银行套贷的开发商来说,无异于一次地毯式搜查。
打假三招征求意见
今年2月底,中国人民银行在杭州召开的工作会上,公布了一份关于调整房地产贷款政策的征求意见稿。意见稿提出了四点主要内容,除了不同类型、档次房屋贷款利率调整外,其余三点内容都将对假按揭起到一定的制约作用。
其一,是首付款比例,个人第一次住房的首付款比例为总房款的20%,包括第二套住房在内的多套住房,首付款比例为总房款30%至50%。如果按揭者以八成贷款上限做假,20%的价值出入在评估时往往并不那么容易界定,一些开发商就是钻了这样的空子。所以,加强对非需求型住宅的首付金管理,对按揭“打假”工作,至关重要。
其二,是期限,缩短商住两用房贷款期限。商住两用房的价格一般都比较高,也更容易套得大笔的贷款,但很多借助个人账户进行假按揭的开发商,初期还要通过个人账户还款。为了尽量降低成本,开发商一般会选择比较长的贷款年限,减少每月的还款额。所以,对贷款年限的限制,也会在一定程度上制约假按揭行为。
其三,是贷款房的类别,只发放现房贷款,期房贷款要经过国家有关房地产部门的批准。期房项目群是假按揭现象的高发区,很多开发商由于后续资金不足,企业贷款资格又不够,而急于通过假按揭方式从银行方面套取资金。如果对个人购房角度加强对期房销售贷款的管理,无异于堵住了一个假按揭进入房地产行业的重要入口。