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据国家统计局《中国房地产开发景气指数》的统计资料显示,2002年1月~11月份楼市的总体水平不如2001年同期。那么2003年楼市会不会继续呈下降趋势呢?这是大家都非常关心的问题。
根据笔者的粗浅研究,我国房地产业的波动周期与国民经济的波动周期大体相同,即以4年~6年左右为一个周期。房地产业前一个波峰是1993年,最近的一个波峰是1998年,时隔5年。下一个波峰,理论上应是2004年左右。实践证明,对周期性波动是可以通过“反周期行政干预措施”来把它熨平或减小波动幅度的。因此,如果能努力从刺激有效需求和改善有效供应两方面着手,有效地搞好结构调整,以大众化普通住宅为主流产品,2003年楼市也是可以大有作为的。
今年楼市没有大起伏
这是因为主要有三大因素的支撑:
其一,有前几年国民经济持续高速发展的“蓄势”作支撑。据国家统计局发布的公报,1998年~2002年,国民经济增长率分别为9.2%、7.1%、8%、7.3%、8%;房地产开发投资增长率相应为6.1%、11%、19.5%、25.3%、21.9%。可见,随着国民经济的持续增长,房地产投资也呈现持续增长的势头。国民经济的持续增长使人均收入增加。收入的增加提升了住房的消费水平。同时,据对35个大中城市的调查,居民购买存量住房的交易额也已达到786亿元。因此,我国房地产业的发展是建立在国民经济发展的坚实基础之上的。
其二,有城市化水平大幅度提高作支撑。据有关部门预测,2010年我国城市化率将达到46%。城市人口将达到6.4亿,比2001年净增加1.9亿人,每年新增人口1852万。一方面,现有城市人口每增加1平方米人均住宅建筑面积,就要新建5亿平方米左右的住宅。另一方面,满足新增城市人口的住房需求,按目前的人均住房建筑面积22平方米计算,也需新建4亿平方米住宅。
其三,有“人民生活更加富足”的需求作支撑。1998年到2002年,城镇居民人均可支配收入己由5425元提高到7703元,而城镇居民家庭恩格尔系数则由44.5下降到37.7。这势必会进一步启动住房消费,向“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”小康居住目标迈进。据2000年全国人口普查统计资料,我国有15%的家庭住房中无独立厨房或与其他家庭合用,有30%的家庭住房无厕所或与其他家庭共用,约13%的家庭没有饮用自来水。改善居住水平的需求必然在一个相当长的时期间里支撑着楼市。
空置教训应记取
综观各地房市,造成空置房的原因主要有以下四个方面:
一、产品结构严重不合理。空置房较多的地区有一个共同的现象,即高档住宅过热、积压最严重,而中低档住宅则普遍供不应求。一些开发商长期以来的市场定位一直是高收入阶层。但是,随着住房由实物分配向货币分配转变,消费主体发生了根本性的变化,工薪阶层日益成为主流消费者。这种市场目标错位,高档住宅过热,是造成房地产产品结构不合理、市场无效供给增加、商品房空置的重要原因。
二、业者盲目跟风。由于楼市对一些概念过份炒作,一部分业者则盲目跟风,导致投资开发走入误区。
三、不少开发项目带有硬伤。例如,有些开发项目户型超大,周边配套设施不全,交通不便,但价格却高出其他楼盘好多。有些开发项目套型不佳、设计陈旧,产品质量欠佳,致使项目成为无效供给,而随着新秀楼盘的上市,这些空置房越来越难以消化。
四、市场原因。例如,市场中的降价预期,观望等待气氛,使销售周期延长。转变消费观念尚需要一个过程,贷款购房还不习惯,或无力贷款,制约了一部分有效需求。市场行为尚不够规范,部分开发项目的不诚信行为打击了购房者的信心。
普通住宅主沉浮
2003年楼市当务之急是解决“产品的供应结构与消费的需求结构相匹配”的问题。
把发展的重点放在中低价格的大众化普通住宅上,把广大中低收入者吸引到消费大军中来。为此:一、要认真调整产品结构。决定市场的两大因素是:有效需求和有效供给。而如果有效需求确定以后,有效供给便成为矛盾的主要方面。在国民经济发展的某一阶段,只有“供给”适应了这个阶段的有效需求,“供给”才是有效的。事实说明,我国房地产市场已进入“大众百姓”——中等收入家庭买房为主力的阶段。房地产市场要保持持续发展的态势,就必须根据消费对象的变化,高度重视产品结构的调整问题。大力发展适合中低收入家庭住房消费支付能力的中低价商品住宅,是楼市发展的必然趋势。固然政府主管部门在批地和立项时要认真审查把关,有效地进行调控,作为开发商更要做好充分的市场调查,把项目定位搞准确。
二、要大力推动住房二级市场(或二手市场)的繁荣。
在促进增量房地产发展的同时,要盘活存量房。发展住房二级市场,一是有利于形成“梯级消费结构”,有的可以买新房,有的可以买旧房,适应各种不同住房消费群体的需求。二是能够有力地推动住房一级市场的发展。例如,上海居民收入水平虽然相对较高,但如果没有十分活跃的二手房市场,也是不可能满足各种不同收入家庭的购房需求的。由于一二手房的联动,上海近两年的住房交易量(一手房交易量+二手房交易量)达到人均2平方米左右,几乎等于其它大城市的2倍。目前,浙江省的二手房市场也十分活跃;北京的二手房市场也正在努力发展之中;广州、重庆、天津等市的二手房交易量都出现大幅度增长。
再为“增7”立新功
有了前几年国民经济持续高速增长的沃土,才有了今天房地产业发展的根深叶茂。反之房地产业也要继续为拉动国民经济增长做贡献。今年国民经济预计增长7%,我们房地产业应为实现这个目标再立新功。因此,在警惕局部过热的同时,又要在全国总体上保持一定的发展规模,以适应市场消费和拉动国民经济增长的要求。1998年以来,城镇住宅与房地产投资占GDP的比重从1997年的6%提高到7%~7.8%之间。每年拉动GDP增长1个百分点以上。2001年,城镇居民个人购买商品住宅的比例,比1997年提高了28.2个百分点。个人购买新建商品住宅的交易额达到3675亿元,是1997年的4.54倍。同时,据对35个大中城市的调查,居民购买存量住房的交易额也已达到786亿元。再加上其他形式建房中的个人投入,2001年全国城镇个人住房支出的总额达到7500亿元以上,可带动相关消费近万亿元。与我国GDP的增长幅度百分之七到八相匹配,商品房投资增长率控制在15%~20%之间可能是比较适宜的。但前提是要调动起有效需求。
由于房地产市场的地域性很强,各地的市场情况不尽相同。目前部分地区出现的投资增幅过大、土地供应价格上涨过快,以及若干结构性问题(包括产品结构、市场结构和企业结构),也必须引起我们的警惕。但是,如果土地供给量和投资减少到了造成“供小于求”,则又不仅会影响宏观经济的增长,而且会引发价格上扬、炒作盛行,增加经济“泡沫”。在复杂的经济问题面前,如何调节供求,把握度量,趋利避害,需要很好地统筹权衡。其中,特别是要注意调控政策上应从各地的实际情况出发,区别对待,因地制宜。