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日本国土交通厅最近公布的统计数据显示,2003年1月,日本全国平均住宅用地比上年同期下降5.8%,商业用地下降8%,均连续12年下跌。由于房地产价格暴跌,竣工已经10年的大量别墅未能售出而导致无力偿还银行的巨额贷款,日本九州地区最大的主题公园“豪斯登堡”最近申请《公司更生法》(破产保护法)保护,实际上正式宣布了这家以荷兰风情为特色,集休闲旅游、文化娱乐和高级别墅为一体,在日本具有代表性的主题公园。
“豪斯登堡”在日本泡沫经济高峰时期建设,于泡沫刚刚破灭的1992年2月开业。由于这种综合性旅游设施的实质是房地产开发,所以它是日本典型的房地产泡沫产物。经营该主题公园的公司从银行借贷了2000多亿日元购买土地,进行包括高级别墅在内的土地开发。
然而,“豪斯登堡”生不逢时,刚刚建成开业就遇上了泡沫经济破灭,不仅大量的高级别墅未能售出,而且来这里旅游渡假的游客也逐年减少。据了解,卖出去的别墅还不到1/5,房地产泡沫时期每栋价值几亿日元的高档别墅,现在卖1亿日元都无人问津。
20世纪80年代后期,日本经济摆脱了“石油危机”的影响后,开始快速回升,生产和需求十分旺盛,出现了历史上少有的繁荣。这个时期,日本出现了大量的剩余资金。日本央行为了刺激经济的持续发展,采取了非常宽松的金融政策,大量剩余资金不断流入股市和房地产市场,出现房地产商、建筑公司甚至一些中小企业都利用土地担保向银行贷款,再购买土地进行房地产开发,致使股票和房地产价格暴涨。日本金融机构认为有房地产担保的借贷是一项赚钱的买卖,纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款,形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环。
据日本国土厅公布的调查统计数据,1985年,东京都的商业用地价格指数为120.1(1980年为100),但到了1988年就暴涨到了334.2,在短短的3年间暴涨了近2倍,日本经济从此埋下了10多年还未能了结的祸根。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,制造了世界上空前的房地产泡沫。
1991年,日本股价和房地产价格同时开始暴跌。据日本国土交通省公布的调查数据,截至2002年7月1日,日本的土地价格已经连续11年下跌,东京、大阪和名古屋三大城市的土地价格已经连续12年下跌。全国土地的平均价格已经低于泡沫经济发生前的1983年。东京部分地区的商业和办公用房及其地价只有最高时期的1/4,住宅及其用地也只有1990年的40%。泡沫留下了严重的后遗症,导致日本经济10多年来一蹶不振。
房地产价格的暴跌重创了日本金融业,是造成日本经济衰退的“罪魁祸首”。许多房地产商和建筑公司的投资血本无归,根本无力偿还银行的贷款,不得不宣布破产。据统计,在日本的破产企业中,房地产商和建筑公司的比例最大,仅2000年,日本包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产,占当年全部破产企业的33.6%。除房地产商和建筑公司之外,日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业,一些涉足房地产业较深的大企业因此纷纷倒闭。2002年,日本有28家上市公司倒闭,创战后上市企业倒闭的最高记录,其中有1/3以上都涉足了房地产业。
日本房地产泡沫虽然已经破灭了10多年,但其负面影响依然十分严重,至今还制约着日本经济的健康发展。房地产公司在向银行贷款时虽然基本上都有房地产作担保,但随着土地价格的不断下跌,担保的价值日益下降,致使日本金融机构的不良债权大幅增长。从1995年以来,日本全国的金融机构虽然已经利用营业利润或者房地产、股票等资产处理了约50万亿日元的坏帐,但不良债权的余额不仅没有减少,反而越来越多。据日本金融厅发表的统计数据,截至2002年3月底,日本全国金融机构的不良债权余额仍有52.4万亿日元,比上年同期增长9.5万日元,连续两年增加。
不良债权增加导致金融机构抗风险能力低下。目前,日本13家大型银行的平均资本充足率已经降至8%,为国际清算银行规定的下限。国际著名的企业信用评级机构不断降低日本金融机构的信用等级,导致其在国际金融市场的筹资难度加大,成本提高。另一方面。金融机构为了减少不良债权的发生,不得不提高贷款门槛,缩小了信贷规模,使得日本央行放松银根的政策不能产生效果,许多企业因得不到生产所需资金被迫破产。
日本大型金融机构曾计划在2002年度(2002年4月至2003年3月)处理不良债权2.5万亿日元,但随着日本政府加快不良债权处理政策的实施,金融机构必须处理的坏帐数额远远高于当初的预测。瑞穗金融集团已经修改计划,将需要处理的不良债权总额上升到了1万亿日元。为此,瑞穗金融集团出现近2万亿日元的赤字,进一步增大了财务压力。