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青岛市物业公司一份抽样调查显示,看起来红红火火的物业管理行业,目前正面临着重新洗牌的危机。青岛是国内推行物业管理较早的城市之一,目前,全市有3000多万平方米的社区实行了物业管理,从事物业管理经营的企业达400多家。
今年一季度,青岛市有关部门在市南区、崂山区10家物业企业进行了财务公开试点,从公开情况看,这10家企业中仅有两家实现了1万元以上的经营利润;4家实现利润在1000元左右,仅能勉强度日;还有4家基本没有账面利润。虽然抽查的只是少数物业公司,也不排除个别物业公司有隐瞒收入的现象,但业内人士认为,这个比例基本上符合岛城物业公司经营的现状。
“上年度本公司经营总收入72万元,总支出76万元,公司亏损4万元。”5月20日上午,笔者在青岛市市南区一居民小区的物业管理公开栏中,看到这样一组数字。这家物业公司的工作人员介绍说,因为出现经营亏损,正在考虑向自己的“东家”———总公司借款,以填补“窟窿”。
看起来红红火火的物业管理行业,经营上为何如此局促?
按照物业公司一些管理人员的说法,主要原因是“有些业主自觉缴费意识太差,收不上费来。”一位物业公司的负责人介绍说,他们那个小区实行物业管理快两年了,收费率还不到50%,物业人员不得不经常上门催缴,还是无济于事。收费难,确实是造成物业公司入不敷出的重要因素。据统计,青岛市内物业小区的平均收费率仅为60%。收不上费来,物业企业就连起码的经营管理也难以维持,更不用说提高服务水准了,这样就造成业主欠费———物业亏损———服务下降———业主投诉的恶性循环。
业内人士认为,主要原因在于物业公司自身存在的问题。据介绍,青岛市已经有4家物业公司管理社区面积超过100万平方米,且年利润率以百万元计。青岛市物业公司王西涛副主任认为,目前青岛不少物业公司存在小(管理规模小)、粗(粗放式管理,服务水平不高)、低(人员素质不高,敷衍了事,没有开拓创新精神,留不住人才)等问题,直接导致运转成本高,加剧了人才、资金的浪费。
“物业企业应把目光瞄向自身,靠提高经营水平走出困境。”青岛市物业管理协会一位专家说,“物业管理是个系统性很强的行业,而有的开发商没有提供给物业公司相应的商业网点房和办公用房;有的还往物业安排富裕人员,让物业公司承担开发商建设的遗留问题,如配套不完善、房屋质量问题等,这些都让物业公司的经营雪上加霜。”
有专家给青岛物业开出药方:通过招投标、资质管理、业主选聘、大公司兼并小公司等方式,优胜劣汰,淘汰一些规模小、管理水平差的物业公司,扶持一些规模大、集团化、专业化、有品牌的大型物业公司,带动和促进物业管理总体水平的提高。