|
||||
2002年12月,由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出,“2002年房地产行业景气状态有三个特点:总体景气冲高回落,地区冷热不匀,真实的房地产泡沫已经出现。”房地产业是否存在“泡沫”,是2002年业内外争论的焦点,但开发投资过热与空置率的攀高,成为了2002年行业发展的“挠头”问题。鉴于此,海南的房地产是否存在“泡沫”、“过热”?2003年的海南房地产走势如何?理当成为海南房地产金融工作者关注的课题。
1存量——历史回顾
提起海南的房地产,人们马上就联想到20世纪90年代初海南房地产泡沫时代:原报建筑面积1600多万平方米,积压空置商品房700多万平方米,闲置土地18000多公顷,沉淀资金800亿元人民币。这些“烂尾楼”工程95%集中在海口、三亚、琼山三市,70%以上都是靠银行贷款兴建,占据着城市的中心位置,成本高,由于投资主体、投资方式和资金来源情况相当混乱,以及市场行为不规范等因素导致经济关系和权属关系极为复杂,绝大多数开发商都无力续建,十年来严重制约着海南经济的发展。
经国务院批准,海南省于1999年8月开始大规模地处置积压房地产的试点工作。截至2002年底,处置工作初见成效,全省共有444宗“烂尾楼”工程申报了处置方案,涉及原报建面积1339万平方米,占“烂尾楼”工程总量的83%;已有214宗、592.74万平方米的工程复工续建,占总量的37%,其中81.4万平方米已竣工。这部分房产均价在每平米1000-2200元之间。
中央给予海南用于补助转化房销售返还土地出让金的4亿元额度已安排完毕;国家财政部、国家税务总局给予海南处置停缓建工程和消化空置商品房免征营业税和契税的优惠政策期限将延长到2004年底;按照国务院于2002年12月底批复海南省所提交的处置积压房地产补充方案,海南省即将成立专门的资产管理公司,接管积压房地产,将加大处置积压房地产的力度,争取在五年内全部解决‘烂尾楼’问题。今年处置积压房地产目标是:停缓建工程竣工面积达到300万平方米,新增盘活利用闲置建设用地50万平方米。
也就是说,未来几年内仅考虑1992房地产泡沫遗留部分,海南至少有500万平米房产待消化。
2增量
2002年,海南省房地产开发完成投资19.50亿元,增长14.5%,其中商品房完成投资14.59亿元,增长36.6%。据有关方面统计,2001年以来,海南房地产(住宅类、含别墅)新开工楼盘面积大约160万平米,住宅供应量将有较大幅度的增长,客户购房选择余地将增多,住宅市场竞争也将进一步加剧。这部分房产均价每平米在2200-5000元,甚至更高。
仅海口市西部,从秀英港到新海乡,总长约17公里的西海岸线上在建和拟建的别墅竟多达2000多幢,以目前市场的平均价每幢250万元来算的话,总成交价将是50亿元人民币,这还不包括高级公寓楼。此外,还有大量地产商待机而动。据海口市有关部门负责人介绍说,在西海岸沿线正在开工和近期将开工的项目超过15个,而且这些房地产项目都是以高级别墅为主。
3需求
2002年末海南省常住人口为803.13万人,年末城镇从业人员341.43万人,年末全部职工人数达74.22万人,职工平均工资8765元/人,城镇居民年人均可支配收入6823元,城镇居民人均住房面积17.89平方米。海口市及三亚市城区人口加起来不足100万人,海南省有房、有钱的单位多已完成房改或集资建房,这部分能量基本释放。海南经济水平整体偏低,高收入人士购房或二次购房也基本完成。剩下的要么买不起、要么不想买,岛内新增购买力较小。
海南一流的人居环境对岛外购房户更具吸引力,外地人来琼购房占据了相当大的比例,部分地区已超过60%。目前三亚湾的一线海景房均价已超过4000元/平方米,直逼海口的海景别墅价格,90%被外地人购买。
海南的房地产不象北京、上海等大城市,是一种大众消费品,每个人都想拥有而且越多越大越好。海南的房地产只能用于满足有特定消费功能的目标客户,分析海南房地产的需求必须充分考虑这一点。目标客户应为:岛内较小的购房居住群体(含二次购房者),岛外来琼为了养老、过冬、度假、投资等购房群体。即海南的房地产需求包含岛内较小的有效需求和岛外较大的潜在需求两部分,关键就是如何将后者激化为有效需求。
4存在问题
1、政府规划缺位、滞后、多变
最典型的例子,海口市金融贸易区从一片空地上开始兴建,最终成了现在的样子——一片钢筋混凝土(已开始改造)。海口老机场3000亩规划由法国一建筑事务所方案中标,法方设计师临行前说,但愿20年后,别面目全非,不幸言中了(据说要重新设计)。现在金贸填海区新开楼盘也缺乏统一协调和整体规划,一些政府机关也盘踞在此。三亚大东海边建起了高层住宅,极大破坏了自然景观,金陵度假村还有高层住宅要建。
2、公司、新开楼盘规模偏小
海南新开工楼盘规模普遍较小,占地多在50亩左右,大于100亩的就很少。设计也多是套搬或模仿深圳等地项目,公司以民营企业居多,规模小。国内房地产第一集团军难见踪影。
3、不和谐之音
开发商对岛外购房者的需求研究并不深入,只是一味的打“海景”牌。其实,在海口居住一段时间的内地人都知道,海口海边风大、潮湿,所谓的“海景房”并不适宜家居。
现在已出现购房投资者动辄5套、10套,甚至一、两个单元的购买(如是自有资金当然好),要求银行提供按揭贷款,虽然银行针对此有所限制,但发展商往往利用银行间的竞争,同时与几家银行合作来达到满足客户的需求。博鳌一项目由于发展商原有的承诺,出现了不少客户退房现象,海口“戎居”工程项目搁浅。
随着房地产快速发展时间的延续,目前住房抵押贷款金额和对发展商开发贷款合计已经占总开发金额的60%以上(还未考虑施工企业垫资部分)。
5结论和建议
按照房地产泡沫和过热的概念,泡沫是价格膨胀的概念,商品的实际价值与销售价格之间的差异形成了泡沫,泡沫就是超过平均利润的超额利润的表现。过热是指投资量过大了,建造规模过大,土地供应过量,将来可能造成大量积压,造成需求和供应之间不协调,造成大量资金的沉淀。由上述供需分析可知海南的房地产泡沫目前还谈不上,但过热的苗头已显现,要切实防范,避免重蹈复辙。市场定位的好坏决定了海南房地产今后的走势,关键是要解决如何通过有效供应将岛外潜在需求转化为有效需求的问题。
结合海南省政府提出的将海南建成中华民族的四季大花园和全国人民的度假村的目标,将房地产与度假旅游结合起来,旅游房地产业应该成为政府与企业全力推广的核心产业,成为今后发展的方向。
1、政府行为
政府首先要制定一个高起点的规划,一个切合实际、经“人大”立法通过不得随意更改的规划。政府要规范自己的行为(这点甚为重要),规范企业的行为。要解决旅游房地产相关的配套问题,如公共交通、医疗、娱乐、康体、休闲等,如海南的公交车应尽快更新为空调燃气车,应加大力度发展老年人保健、急救医疗项目,尽快提高海南医疗水平。
规范房地产开发企业的市场行为,从土地供给政策、税收政策等方面加强对房地产开发企业的管理,杜绝房地产开发过程中的黑箱操作和幕后交易。
保持住宅开发合理结构,控制高价房和别墅、酒店建设;要进一步规范中介服务,提高物业管理水平。前瞻性地出台各种新发展模式的管理办法。
2、企业行为
海南旅游房地产要持续、健康发展,开发企业一定要避免过去那种概念泛滥、产品同质化、过度营销、盲目克隆的不良现象。切忌短视行为,企业行为要规范,哪一家损害了海南的形象,就坚决将其清除出局。海南的旅游房地产需要整合,靠过去那种单兵作战是绝对行不通了,由政府、行业协会牵头,大家合力打造新局面。
3、发展目标
海南旅游房地产发展目标就是吸引岛外人士购房自住,购房度假,休闲度假;吸引老人来琼养老,避寒过冬;吸引各类商业会议在海南举办;吸引日本、韩国“高球”人士来琼打高尔夫;吸引俄罗斯高收入人士来琼疗养、过冬等。将海南最终建设成为中华民族的四季大花园和全国人民的度假村。
4、发展模式
可通过兴、改建住宅、老年公寓、疗养院、产权式酒店、度假酒店、分时度假等多种方式。
5、金融
海南银行业应积极开展金融品种创新,支持海南旅游房地产的健康发展。在大的项目上,应开展银团贷款,避免无序竞争。