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低密度住宅是指建筑容积率不大于0.9或套密度不大于3.5(套/1000平方米)且层数在四层以下的住宅。
低密度住宅应根据不同的住宅类型体现不同的规划布局特点。一般说,低密度住宅的公共绿地不应低于总用地面积的10%,住区绿地应将草坪、灌木、乔木相结合。居室内门窗开启时,室内90%以上的空间应能实现自然通风。
注:套密度是指每1000平方米住宅总占地面积所拥有的住宅套数。
从以前的郊区别墅开始,到2001年初兴起的Townhouse项目,再到目前市区的多层住宅,低密度住宅正逐渐成为北京房地产市场上的抢眼楼盘。泛城(中国)综合住宅服务的有关专家分析认为,在城市规划、市政交通、土地成本条件容许下,低密度住宅在今后5至10年内有望成为京城住宅产品发展的大趋势。
低密度住宅的现状及开发前景。有关专家认为,北京住宅建设用地,可以满足或者基本满足2010年以前住宅的发展需要和市场需求,低密度住宅滚动发展的空间比较大。从规划住宅总量上估算,约需要2.5亿平方米,市区每年要建1100万平方米,还不包括郊区。即便在市区规划内,低密度住宅也有相当大的发展空间。
随着越来越多的人关心健康,消费者关注的已经不仅仅是住宅本身,对于住宅的周边环境也提出了较高的要求,生态环境的好坏已经成为人们购房的重要依据。而低密度住宅则正好符合了人们对居住环境的要求。像北京近来相继推出的观筑、风格与林、时代庄园、亚运新新家园等低密度住宅的销售火爆说明,低密度住宅建设有比较大的发展空间和市场需求。
低密度住宅同样需要个性。根据客户的需求、市场的需求、区域的需求各有不同,低密度住宅也应是有区别的。从住宅产品的特性上来考虑,不管是低密度住宅,还是多层住宅都应体现出以人为本的特性,不同的建筑单体可以塑造出很多个性化的东西。同样一个户型,外立面选择不同,就可以塑造不同的风格样式。体现在使用功能上,则为最大限度地提高舒适度,尤其在环境的营造上,表现出高密度住宅所没有的宽松感。北京有许多低密度住宅,其开发的主要精髓就是做出了产品的差异性。
此外,发展商做产品的同时还应关心大众的审美要求:形态超前、空间宽松,价位适中。产品做对了,地块使用得当,实际上生命力也就体现出来了。如果把景观、绿化、小品等做得非常精致,低密度住宅的品质就会淋漓尽致地体现出来,能突出和塑造产品优势,把项目的特点充分发挥出来。建筑住宅就是构造生活,低密度可以提供这种可能性。
发展低密度住宅大有可为。低密度住宅属于中高品质的住宅,面对中等以上收入的消费人群。低密度住宅阶层性特征鲜明,追求归属感,找自己对号入座的地方。低密度的房子最大的优点并不在于房子如何,而是在于自然和环境的连接,以及大家对居住的感受和生活方式的变化。低层低密度是今后发展的大趋势,但不会处于主导地位。因为它不是阶段性的产品,随着时间的发展而不断发展、不断深化,并且延展到中心城市。发展低密度住宅很能体现人性化,容易接近自然,同时也符合城市形态发展的居住形式。
国家住宅与居住环境工程技术研究中心副总建筑师开彦认为,住宅向低密度、低层发展是大势所趋。从2000年年底到现在,北京大力发展低密度住宅已经历了一年多的时间。从北京市政府颁布的绿化隔离带政策、十大边缘组团及小城镇的发展战略,到以银信产地为首、率先提出Townhouse的概念、扯起郊区化的大旗,到现在,许多低密度楼盘已经在郊区浮出水面。另外,从许多公司的土地储备方向来看,在近两年中,北京还将有若干个超过千亩的低密度大盘陆续上市,它们都决心比照现在已面世的楼盘,最大程度地实现产品的差异化和升级换代。这将对北京乃至全国的低密度住宅的发展起到积极的推动作用。