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银行开始控制房贷风险,地产商开始多元化融资----央行121文件出台两个月威力初显
在近几年的房地产界,恐怕没有一个政策能像央行121文件引起这么强烈的反响,从6月13日121文件发布之后,关于它的讨论是一波未平一波又起,一直就没有停息过。在银行家、地产商、专家学者们慷慨激昂的讨论声中,两个月过去了。在近几天的采访中我们发现,在121文件出台两个月之后,天津房地产市场正在起变化。
央行不再出细则,各个银行自己定
“央行的工作只是作宏观的政策引导,具体的实施方案要看各商业银行的安排。在短期内我们没有出台细则的打算。”当记者致电中国人民银行询问有关121号文件的后续问题时,办公厅一位负责人这样告诉记者。
对于这个问题,中国人民银行天津分行有关人士透露了更多细节,该人士表示,121文件只是一个宏观指导性文件,央行不会就此再出细则,首先各个地区的房地产市场发展水平不一样,另外各个商业银行的情况也不一样。但是121文件肯定会坚决执行,央行要求,以121文件为纲领性文件,各个商业银行要在近期内相应制订出自己的可操作性细则,该细则由各个商业银行的总行制订,各个地区商业银行按规定执行。细则内容只要符合121文件精神即可,央行不会过多涉及,但央行会对细则的执行情况进行监督。
业内人士认为,房地产已经成为支持中国GDP增长极为重要的力量,因此尽管房地产市场存在着很多问题,但是从宏观经济调控的角度来讲,是不可能进行急刹车的,而是会采取更为的稳妥的方式进行“软着陆”。从这个角度讲,121文件指出了房地产发展的方向,但是在具体执行中,肯定会有一个过渡的时间。
存款准备金率上调增加变数
与121号文件相比,央行近期出台的提高存款准备金率政策无疑涉及信贷资金范围更广,既于2003年9月21日起,提高商业银行存款准备金率1个百分点,即存款准备金率由现行的6%调高至7%。对于这次调整,央行有关人士称主要目的是为了防止货币信贷总量过快增长,为国民经济持续健康快速发展提供稳定的货币、金融环境。也就是说,上半年全国范围的信贷资金投入增长过快,央行此刻轻点了一脚刹车。据人行天津分行权威人士透露,伴随着上调存款准备金率,央行在落实此项政策而召开的另外一个会议上强调,提高存款准备金的同时各商业银行要做好信贷结构的调整,鼓励各商业银行将信贷资金更多地投放到助学贷款、农业贷款及消费贷款等方面。这么说来,已经受到央行重点关注的房地产市场可能在信贷资金规模上更有变数了。
商业银行收缩战线,信托抢吃地产蛋糕
目前尽管121文件没有出台实施细则,但是各个商业银行已经从中嗅到了央行高层进行宏观调控的决心,因此尽管目前各个商业银行口头上不说,但是暗地里已经开始紧缩房地产贷款,防范可是发生的金融风险。记者从某商业银行人士口中获悉,下半年他们将加强贷款审核力度,保证贷款质量,同时在原则上将不再增加房地产贷款的发放。
商业银行收缩战线,给了其他金融产品更多的机会,信托资金首先入市抢食蛋糕。
“央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,意味着各商业银行对房地产贷款收缩银根的开始,但对我们信托投资公司来说,这正是一个大举进入房地产投资市场的好机会!”天津信托投资公司市场部的有关人士如是说。据了解,天津信托已经在7月份为为顺驰集团推出了的“蓝调街区”项目集合资金信托计划。在8月7日,又和日报集团、顺驰集团组成联合体以17.5亿元中标天津奥林匹克配套区项目。此外,下半年天津信托还将为本市另一家与房地产有关的企业——浩天集团发行3亿元左右的信托投资产品,用于该公司承揽的天津至太原的津晋高速公路建设。
与此同时,本市另一家信托投资公司——北方信托为滨江金耀广场推出的贷款资金信托也已经推出。
房地产商融资走向多元化
121文件的出台,从银行贷款、建筑公司垫资,购房者预售款三方面作了严格的限制,房地产公司的融资渠道多元化已经势在必行。据了解,121文件出台后,本地多家房地产公司已经闻风而动,纷纷调整自己的融资策略。其中比较典型的就是顺驰推出了蓝调街区资金信托。
顺驰集团财务总监汪浩认为:121文件如果真正执行的话,现有的房地产金融格局将被打破,重新调整。对121文件冷静地思考后,房地产界应该形成了一个统一的认识:一方面,一个健康完善的金融市场是化解金融风险、支持国民经济快速发展的必要条件;另一方面对于开发企业来说必须打破原来融资渠道绝大部分依靠银行的做法。房地产企业要持续健康发展,势必要打通企业债券、信托产品、基金、上市直接融资等新的金融产品和融资渠道。这不仅是企业需要研究的问题,也是政府和央行下一阶段的重点工作。(高文利张喜庆)