|
||||
今年天津市新项目五成是以低密度概念定位的。如以半岛·蓝湾等为代表的边缘区别墅类、以中环区域恋日银河、第六大道等为代表的洋房类、以天娇源为代表的高层类低密度住宅。低密度住宅的大量面市,反映了人们对拥挤的高密度居住环境的厌倦和消费水平的提高。同时也带来了低密度住宅在高密度人口城市中发展前景和怎样发展的问题。因此,继北京“2003中国低密度住宅系列学术活动”研讨会之后,日前,天津市房地产协会等单位也通过研讨会,对天津低密度住宅市场特征和发展等问题进行了探讨。
降低住宅密度是现实要求
天津宇轩投资咨询公司张总经理、戴德梁行王经理等咨询机构代表及房管局的代表分析说,过去住宅市场上一些开发商为了多出经济效益,盲目追求高容积率、高密度,出现了大量6-7层高密度兵营式小区规划,造成居住区人满为患,严重影响了居住质量。随着人们生活水平的提高,这样的住宅显然不能满足人们对居住良好居住环境的需要。
特别是港淘大花园非典事件引起的建筑反思,淘大花园是一个超高层住宅群楼,人口多,间距小。楼座间形成的半开敞天井最窄的距离只有1.5米,在这样的建筑中出现传染病是必然的。因此,降低住宅密度是人们对居住环境的现实要求。而结合土地价值将大众住宅的密度适当地、逐步地降低,是住宅市场今后的研究和发展趋势。
目前本市新面市(包括开始内部派号的项目)的低密度项目,占到今年新房市场五成以上,而且销售势头很好。梅江南半岛·蓝湾、水晶城等别墅及天娇源(一期)高层类低密度项目目前延续20%的必销势头,顺利走进60%的销售期,而近期的恋日银河、第六大道等4-5层半洋房类低密度项目也是从内部派筹起就吸引了多层次消费者。这些现象也从市场角度反映出人们对低密度住宅的向往和需求量提高。
什么样的住宅才算低密度住宅
天大住宅环境方面专家荆其敏教授等人士指出,要获得良好的居住环境,重要的是把住宅密度降下来。如楼间距的问题,现在有一种错误观点,认为只要满足国家规定的日照要求就是住宅的合理间距。国家规范对住宅区日照的规定只是满足日照卫生要求的最低标准。住宅的合理间距还应考虑环境空间尺度、庭院绿化、家庭私密性、通风、防火抗震和管网布置等许多因素。
目前低密度住宅一般是指容积率在1.0以下的低层及多层居住区。然而,按照国内外建筑规划的专业标准,此范围内既有低层低密度住宅,也有低层高密度住宅。所以不能因为是低层就称之为低密度。同样,高层住宅如果容积率很低,人口密度自然也低,也可以成为低密度住宅。我们要对低密度的概念有新的认识,首先,低密度是相对的,是针对高密度而言的,因此不能把它理解成一个绝对的概念;其次,低密度住宅也有不同的建筑类型,比如别墅、联排别墅、多层、高层,而这些建筑形态对密度的要求不一样,也不是一个系数就可以确定的。另外,低密度住宅对社区生态环境的要求也高。住宅建筑本身及其人造景观都是生态环境的重要组成部分,必须营造出有山有水、有树有草的生活氛围,将自然环境和人的环境有机结合起来。一般说,低密度住宅的公共绿地不应低于总用地面积的10%,住区绿地应将草坪、灌木、乔木相结合。居室内门窗开启时,室内九成以上的空间应能实现自然通风。
可以通过合理规划降低密度
天津帝旺李经理等开发商介绍说,低密度住宅建设有比较大的发展空间和市场需求。但是受土地、成本等因素控制,要使住宅密度降下来,同时又能得到较高的开发回报还需要企业从项目规划设计和产品特性入手,通过对项目地块和多种建筑形式的组合使建筑密度放松。如早期的恋日风景项目,开始定位就是一般小区,后来根据区位特点进行了规划调整,加大楼间距、降低楼层数,然后在项目边缘建高层住宅,这样的结果,使住宅区密度降下来,也将损失的建筑面积控制在一定范围内,房子却很好卖。住宅的生命力也就体现出来了。
现在人们对住宅的要求是健康舒适,对住宅的观念也在发展。这就要求开发商通过超前的规划设计创造新型的住宅环境。要综合考虑到住宅的卫生视距的问题,如不同角度、不同光线、不同的窗、不同的距离所产生的心理感觉,还有是功能分区的问题,比如污区、洁区、动区、静区等。然后是个性问题,可以通过产品不同特性如建筑形态、户型、景观、配置等充分展现住宅的个性魅力。
低密度住宅有升值空间
中国房地产与住宅研究会刘玉录、21世纪不动产(天津)崔晶雪等专家认为,低密度住宅是城市发展的一部分,适当开发低密度住宅可以提升城市整体形象和经济效益。但是考虑到城市发展的容量需要和居民收入水平,“低密度住宅”相对“低”的密度应该是多少,要根据项目所处的区位来决定。在城市中心区发展低密度住宅,应首先保证土地的开发强度,保证一定的容积率指标。而郊区用地相对宽松,可以建设密度低的住宅,以保证整体的优良环境。如在绿化隔离带地区,密度控制不好,就会破坏整个绿化隔离带的建设质量;又如在较远的郊县,非要建设密度很高的住宅,最终卖不出去成为“烂尾楼”,实际上是浪费了土地资源。另外,结合海河开发规划,沿海河边地带就可以建设小洋楼式的低密度住宅,而周边则适合开发高层低密度建筑。降低密度通常需要付出土地的“占有价格”,所以低密度住宅通常坐落在边缘地区,同时也决定了它往往不能成为大众产品。不过,目前新面市的一些边缘和中环线周围的低密度住宅均价在3300元/平方米,显然有较大的升值空间。同时,梅江南地区的低密度项目受大环境的影响,目前的价格也不高。
然而从大众住宅来说,考虑到承受力,主要是适度降低容积率问题。一方面开发商要在设计上多动脑子,另一方面可以发挥政策调控的作用,比如让拆迁户以比较低的价格搬进经济适用房,降低拆迁成本,;规划上控制区域容积率和城市形态。如在通过控制天际线,高层公建和住区之间,分布公共性的绿地、公园等,来调、舒缓人口密度。在郊区实行先配套后开发、商业先行的开发规划模式,使那里的居住条件和价值全面提高。(王哲)