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房地产大盘概念始自广州,在过去几年中,特别是2001年的广州,遍布上百万平方米的大盘,甚至光大花园、珠江新城等城区项目也都采用大盘模式,王志刚的《大盘时代》正是这一阶段的产物。在广州积累了实力和经验后,这些大盘发展商走出广州,开始北上,诸如珠江、富力、奥园、星河湾等企业,都先后进京拿地,不少企业甚至还将广州大盘时代的操盘手法引进了北京。
超级大盘
开始密集出现在北京,如果将七八十万平方米的社区定义为大盘,那么百万平方米以上的则应称作超级大盘了。方庄小区、望京新城等是北京早期超级大盘的代表;2000年后,回龙观、天通苑等经济适用房规模都上了百万级,回龙观的规模居然达到了850万平方米!连郊区低密度别墅项目也有一些上了100万平方米的规模。据统计,北京超过百万的超级大盘已经达到了26个之多(见附表),东部地区的超级大盘有翠城、康城、北京奥林匹克花园、富力城、华冠丽景、武夷花园、紫南家园等项目;南部地区的百万级大盘代表是明日嘉园、星河城;西部地区的代表是世纪城、怡海花园;北部的玫瑰山谷、北辰绿色家园、北苑家园等也都超过了百万。今年最引人瞩目的就是年初开盘的135万平方米的富力城,年中开盘的世纪城三期,总建筑面积达248万平方米,年底加入超级大盘行列的万象新天,规模达到310万平方米!
开发商
有做大盘的冲动在采访中,记者深切地感受到,运作超级大盘是令很多房地产公司非常兴奋的事情。或者说,很多房地产公司都有开发超级大盘的冲动。富力城副总经理张璇却很肯定地说,大地产公司就是想做超级大盘,超级大盘也只能由大地产公司来运作。作为连续三年被评为广州市综合实力第一名的开发商,富力集团在广州开发项目21个,拥有雄厚实力和良好信誉。2001年富力地产集团又被国家建设部评选为“中国房地产品牌企业”。因此,富力集团已经不满足于在广州的天地,2000年战胜三家本地公司,以32亿元的高价拍下广渠门一块被业内人士称为中国住宅用地地王的地块,富力集团在北京实现了大公司就是要做超级大盘的理想。拥有370万平方米规模的世纪城,已连续两年在北京取得房地产销量冠军。世纪城副总经理朱友军说,世纪城这样的大盘,对于一个公司的发展壮大太重要了,业内人事分析,仅凭此一役,世纪金源的总裁黄如论的世纪金源集团就得以跨入中国民营房地产企业三甲行列。黄如论解释他把最初只想做30万平方米的金源SHOPPINGMALL改成面积60多万平方米,打破世界纪录,其原因就是“让大家都看看,显示我们中国人的实力”。依记者看,其真正动机恐怕是“让大家看看我们世纪金源的实力”吧!而天鸿集团推出的万象新天,面积达310万平方米,投资超过百亿,而且宣传上毫不吝惜,目的除了打开市场以外,更是为天鸿集团二十岁生日献礼,做成一个天鸿集团标志性的里程碑式的作品,可见超级大盘才是天鸿这样的大公司真正想拿出手的展示给世人的东西。
什么公司
可以运作超级大盘很多超级大盘的老总都同意,超级大盘是天时、地利、人和的产物,并不是刻意追求的结果,超级大盘的出现在客观上提高了行业竞争的门槛和标准。第一,运作超级大盘的公司要有资金实力和经验。超级大盘投资都在百亿左右,即便滚动开发,地产商投入的资金也是非常可观的。只有资金还不行,经验同样至关重要,很多人看到富力城楼座主体、外立面和楼内样板间同时施工时,才明白为什么富力可以在CBD运作这样的超级大盘,其中丰富的建筑施工经验和资金运作的手法的确要经过多少年的摸索才可以获得,不是所有人都可以做得来的。第二,要极其准确地把握市场。世纪城副总经理朱友军认为,超级大盘对销售的依赖非常强,因为银行贷款越来越严格,如果销售遇到阻力的话,资金链随时可能断裂。对市场的把握体现在销售业绩上,朱友军介绍,世纪城三期2003年5月开盘以来,正在以月售300套的速度飞快消化,本年度更有可能实现约30亿元的销售额,这个数字又将创造北京新的销售纪录。对市场的把握也体现在对市场变化的敏感上。今年3月,富力城一期22万平方米面积开盘,至今8个月时间一期已基本售罄,销售额达到了14亿元。但这仅仅是一个良好的开端,为了迎合市场,仅在一期销售8个月后,富力城二期的产品形态、客户定位就有了质的变化。第一,继续提高品质。主要表现在大堂设计、户型处理和精装修标准上。另外,大量推出板楼,而且拥有超大楼间距;第二,客群定位升级。二期客群的定位将直接锁定在中上层客群,其中最明显的即是对户型的调整,对中上层客群来说,品质是高于房价的指标;第三,产品性质升级。部分临街楼座向商务楼转型。可见,大盘操作可谓如履薄冰,如果不在四五年的建设周期内随时调整,则可能引发产品滞销,后果非常严重。第三,要能严格控制成本。世纪城控制成本的优势除了十多年专业地产开发经验以外,更重要的就是发挥集团优势。他们有自己的施工队伍、销售队伍、物业管理队伍,有自己的建材企业,甚至水泥都是自己集团生产的。世纪城总裁黄如论说,其他公司在建大楼时可能会被建筑商和材料商蒙骗,但我们不会,这样仅建材一项就可以便宜20%。 珠江、富力这些广东企业也不例外,都拥有自己的建筑装修材料企业,富力城甚至还在北京建立了自己的绿化基地。此外,去年建外SOHO和富力城两个项目共同进行了招标,内容分别涉及建材、装修材料以及家电等近百种行业,招标总金额达到80亿元。供应商为了得到这样的大单,只好以最积极的态度合作,价格自然非常优惠。
买超级大盘
图什么超级大盘对消费者来说,目前拥有相当的吸引力。世纪城做的客户调查显示,绝大多数客户都把世纪城超大的体量作为购买的主要理由之一。超级大盘根本性地改变了很多边缘地区的面貌。90年代的方庄和望京,近几年的回龙观、天通苑、北苑家园、武夷花园、怡海花园、世纪城等项目都把一片片荒凉的边缘地区改变成了繁华的居住区。超级大盘最显著的优势就是开发商自己规划比较完善的配套。世纪城的业主可以拥有五星级的世纪金源大酒店、高尔夫练习场,在很多小盘拼凑的居住区是不可能实现的。价格方面,超级大盘也有相当的优势。不仅因为成本容易降低,也因为体量大,有价格上涨的空间,超级大盘往往采取低价入市的手法。富力城CBD的精装高品质社区7000元/平方米入市,而在管庄地区的万象新天精装修的板楼价格仅为4700元/平方米,和周边毛坯房项目相差无几。买超级大盘第三个优势就是环境。一般大盘环境都可以做得比较好,第一,是资源环境,选址一般都会选在周边环境不错的地方;第二,小区内部环境,由于开发商统一规划,也容易提高水准。万象新天在楼体没有施工之前就开始了小区内部的园林施工,就是要证明大社区的环境是有保障的。富力城139万平方米低密度住宅,17万平方米园林,还包括了15000平方米六星级运动主体会所,贯穿小区东西全程的半坡水景、一期7000平方米的超大流水特色园林。超级大盘的问题超级大盘虽然改变了很多地区的面貌,建起了漂亮的居住区,但这并不意味业主完全没有烦恼。最直接的问题就是交通的拥堵。通往北京主要超级大盘区域的路段基本都是北京最拥堵的地段。这主要由于集中了大量的居住人口,而缺少当地就业机会,大量人口不得不每天驾车往返于单位和居住地。另外,很多专家认为,一个占地几千亩的大盘,居住人口达几万乃至十几万,已相当于一个小城镇的规模,而小城镇规模应有相应的配套,如医院、学校等等,而把这些交给开发商去做不一定合适。因为有些职能是政府行为,且不以赢利为目的。而开发商不是慈善家、不是政府,所以,从机制上这些配套难以发挥最佳的作用。