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上周,北京楼市推出一种新的买房方式,今典集团与北国投携手推出国内首个房地产消费信托产品,既有效解决了开发商项目运作前期的资金危机,又可以避开121号文件“未封顶不能办按揭”的规定。而天津本地开发商普遍表示,暂没有推出新型房屋信托产品的计划。
买房就像买股票
北京这种新的信托产品是:北国投将会针对苹果社区发行短期消费信托,向国内外的机构和个人融资。在项目楼盘封顶之前,是由北国投通过发行信托融得的资金,来向苹果社区的购房者按揭贷款;楼盘封顶之后,北国投将按揭项目转给银行,银行支付给北国投相应的购房款,购房者转向银行按揭。也就说,在苹果社区没有封顶之前,购房者通过这只信托产品所融资金办理按揭贷款。同时,北国投又推出了一个“苹果社区优先购买权信托”。购买人根据苹果社区具体楼号房号购买该信托后(其价格相当于该套房屋的总价),即拥有该套房产的优先购买权和转让权,也就是在苹果社区取得销售许可证后一个月内,购买者可以用购买的苹果社区优先购买权信托购买本套房产,也可将信托转让他人购买。
天津业界反应不一
据介绍,这种新的买房方式在北京购房者中很受欢迎,一经推出即告罄。但记者询问天津几家开发企业,却没有推出类似产品的计划。江胜置业副总杨东认为,在新的市场条件下,对开发商资金条件的要求越来越高,因此拓宽融资渠道是必然趋势。北京的做法是非常大胆的尝试,也是很好的融资方式,但是在天津还做不到,金融条件还不够成熟。他评价说,这种信托产品还带有过渡性,资金的受益人不够公开。成熟的品种应该是更开放,筹集方面向全社会;应该可以流动,受益人不止一家等。海贸物业副总赵彤认为:这是对游戏规则转变的一种反应,也预示了今后的一个趋势,我们公司会考虑在新的项目中推出。乐康集团的一位人士表示,目前企业对开发资金和工程用款不太急迫,也没有计划尝试类似的做法。
专家说,房地产企业要生存与发展,企业必须拓宽融资渠道,不局限于银行贷款,而是要发挥社会多元化的融资功能。天津城建学院副院长王建廷认为这一现象反映了地方性的投资公司在创新能力上有所不足,应该在经营资本的能力、金融意识和市场预测能力上有更好的发展。
新的融资工具在尝试
专家指出,新金融工具产生的背景是央行121文件房地产信贷政策的变化,冲击了房地产开发商固有的贷款融资模式。新政策在7个方面对流入地产的资金进行了限制,有3条规定对开发商予以较大限制:首先,开发商申请贷款时其自有资金不低于开发项目总投资的30%,那些靠东凑西借自筹资金或者是临时从银行拆借资金的小开发商将被拒之门外;其次,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款,限制了开发商利用个人按揭的资金进行滚动开发;第三,人民银行规定要严格防止建筑施工企业为开发商垫资。
其实,新的房地产货币政策有利于引导房地产公司的规范发展,避免一些资金实力和管理实力都比较差的公司进入该领域。顺驰集团的刘涵表示:随着行业的开放,融资渠道越来越多了,顺驰也一直在研究新的融资工具;出于控制金融风险的目的,121文件这样的政策实质上是在向大公司倾斜,向有实力的、经营规范的公司倾斜。从信托企业的角度看,他们也希望为资金找到一个安全、稳妥的投向。天津信托最近的动作显示了金融创新的积极性,天信与融创集团、天津日报报业集团合资成立的融创奥城公司,共同开发天津奥体中心配套区,就提供了一个很好的融资方案。通过开发操作时代奥城项目,为信托企业提供了一个回报率高、收益稳定的投资项目。天津信托总经理李宗唐表示,天信为时代奥城提供的资金支持,包括直接投资,即在实业投资上的资本金支持,又包括以信托等方式提供融资。(郑爱敏)