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2月15日,由中国建设银行和德国施豪银行合资组建的中德住房储蓄银行(以下简称中德银行)正式在天津开始营业。该银行注册资本为1.5亿元。建行和施豪银行分别拥有其75.1%和24.9%的股份。其最高权力机构为董事会,董事长由中国建设银行行长张恩照担任。
据有关工作人员介绍,中德银行推出的最优贷款年利率为3.3%,是国内各种个人住房贷款中利率最低的。客户要想从这里获得贷款,首先要先成为该银行的储户。具体操作办法为:客户与中德银行签订一份住房储蓄合同,客户按月向银行存款,在存款总额达到合同金额的40%-50%时,储户就可向银行申请合同全额的购房贷款。
这是我国第一家按照国际通行运作模式建立的住房储蓄银行,不但将结束中国没有专业银行的历史,而且其给国人提供的低息房贷,也为我国未纳入公积金管理的职工提供了新的房贷选择。同时,由于中德银行的房贷业务提供了比商业按揭和住房公积金更低的贷款年利率,会不会对目前的房贷市场产生冲击?会不会解决存在于公积金中的技术“硬伤”?而作为主角的建设银行,会不会像人们预测的那样,成为最大赢家?
搅局目前房贷市场?
众所周知,目前中国居民购置商品房时有商业按揭和公积金贷款两种方式。由于商业按揭贷款纯属商业贷款,贷款人付出的利息成本很高。因此其利率水平根本不具与中德银行的可比性。然而,目前公积金个人住房委托贷款利率根据贷款期限不同而有所区别:5年内的贷款为3.6%,低于商业银行同档次贷款利率1.17个百分点;5年以上的贷款为4.05%,低于商业银行同档次贷款利率0.99个百分点。
由于和商业按揭的利率差别不大,公积金真正给购房人的实惠其实并不大。以30年期的贷款为例,年利率为4.59%,只比商业按揭低1个百分点。如果个人取得15年期10万元的公积金贷款的话,每户每月的利息负担只比商业按揭少约80元。由于公积金贷款每年还要调整一次利率,购房人付出的利息也是始终在浮动的。在中国利率已经连续7年走低的情况下,经济界人士不排除今后利率上调的可能。如果利率上升,势必影响到购房人的利息支出。
据此业界预测,由于中德银行可以提供最优贷款利率,不但让商业按揭的利率感到“高处不胜寒”,而且比公积金贷款的利率也要低。因此,包括商业按揭和现有公积金在内的住房按揭贷款体系将遭受不小的挑战。
据悉,中德银行推出的最优贷款年利率为3.3%,是国内各种个人住房贷款中利率最低的,且长期保持不变。与一般商业银行住房贷款不同,中德银行的资金是封闭运作的,它只向住房储蓄客户吸存,也只向自己的住房储户放贷。它运用一整套严格的借款人资格评定体系,除了最低存款额限制外,银行还以存款额与存款时间相乘所得的“评估值”决定配贷顺序,使储户得到贷款的机会最大限度趋于公平。
避免“穷帮富”现象?
建设部与中国社科院经济研究所联合展开的一项针对住房公积金个人贷款的调查显示:在北京,使用公积金贷款的居民中,高收人者(人均年收入24000元以上)占40%,中等偏上收入者(人均年收入12000元)占34%,中等偏下和低收入者(人均年收入6000元至8000元)占26%。
主持调查的中国社科院经济研究所研究员汪利娜认为,大部分公积金存款者可能在相当长的时期中都不会向公积金要求贷款,这些人“低存”损失的资金收益,通过“低贷”转移给了那些使用了超过自己存款额的贷款者。即那些没有能力取得公积金贷款的人,许多是中低收入居民;相反,那些尽可能地将公积金低息贷款用足的人,却常常是中、高收入者。也就是说,“穷帮富”现象的存在,使得公积金社会保障的作用没有得到很好的发挥。汪利娜指出,从市场经济国家的住房金融发展实践来看,大多采取的是居民自主抉择、政府给予奖励、贴息或税收减免的方式,从而避免了储蓄者与借贷者之间资金收益的横向转移和无偿占有他人积累的可能性。而公积金管理中心既不是独立的金融企业,也不是政府机构,这种不明不白的定位,使其既难以保障公积金所有者的权益,又不具备承担金融风险的能力。
既然如此,中德银行的出现,是不是就可以避免甚至矫正住房公积金“穷帮富”的弊端?未必。汪利娜指出:“由于德国施威比豪尔住房储蓄银行是依据特定法律设立的专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构,尽管它要承担为政府政策目标服务的责任,却并未改变它作为独立的金融企业的法人地位。”首都经济贸易大学城市经济系房地产开发教研室主任邢亚平则表示:“如果低收入者与住房储蓄银行签订合同后,其储蓄额一直无法达到合同额的40%,那么他就不是在为自己存款,而是在为那些贷到款的人服务。”
专家认为,无论是公积金还是住房储蓄银行,都难以避免“穷帮富”现象。解决这个问题,只有依靠政府保障政策的引导。
建行成为最大赢家?
由于我国公积金的覆盖率还很低,不啻为中德银行的发展预留了极大的空间。按照国家统计局公布的在岗职工人数计算,2000年住房公积金的覆盖率为55%,还有近4700万职工未建立住房公积金,有13个省的公积金覆盖率不到50%,河南省甚至还不到30%。相当多地区的公积金仍然局限于国有单位之内,而占职工总数更大份额的非国有职工没有机会进入这一制度。既然如此,中德银行提供的比公积金更具优势的低息房贷没有理由不吸引潜在的购房人。
同时据了解,2002年之前,建设银行在个人住房贷款领域一直位居四大国有商业银行之首,但这一地位2002年被工商银行所取代。中德银行会帮助建行夺回龙头地位吗?
建行人士称,由于建行在中德银行既是股东,又是其合作伙伴,所以中德银行可以与建行一起为客户提供“一站式”的组合贷款:建行可以在为其客户办理住房抵押贷款或住房公积金贷款的同时,向其推销住房储蓄合同;中德银行的外围推销员在向客户推销住房储蓄合同的同时,也可以推销建行的其他商业性贷款。据了解,在德国与“施豪”签署住房储蓄合同的客户中,就有86.8%的客户又申请了商业银行抵押贷款。
这样,购房者无论在建行各营业网点,还是在中德银行本部,都可以根据自身需求,在建行以贷款组合方式一次性获得自己的全部贷款服务。更重要的是,中德银行很可能借助建行广布全国的营业网点和已有的住房贷款客户资源,而非自建网点;同时,中德银行为控制风险,可能会对贷款额度设定上限,不足部分由合作商业银行设计提供配套贷款。而那时,建行无疑将“近水楼台先得月”。现在中德银行已经开张,建行会不会成为最大赢家,他日自见分晓。
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中德银行营销特点
据德国经验,住房储蓄银行大多不单独设立分支机构,通过与其合作的商业银行营业网点和建立外围推销员体系两种形式进行分销。外围推销员均是自由职业者,专门推销住房储蓄合同,收入及办公场所不固定,按签署合同标的额抽取佣金。住房储蓄银行向每个客户收取合同额1%的服务费,其中约0.8%用于外围推销员相关费用。据悉,施豪银行每年新签合同中约50%是通过外围推销员签署的。中德住房储蓄银行通过建行营业网点和外围推销员共同推销合同、发展客户,并委托建行的营业网点办理存款、还款和结算业务。这种独一无二的经营模式不仅降低了住房储蓄银行的成本,还可以拓展建行的中介业务。
住房储蓄不但在数量上而且在服务范围上弥补了公积金市场的不足,并且突破了住房公积金只能享受一次贷款的界限。所以,住房公积金业务、住房储蓄业务将在未来一个相当长的时期内并存。
我国住房储蓄银行发展历程
上世纪90年代中期,我国曾在烟台和蚌埠成立“住房储蓄银行”。其中,烟台住房储蓄银行是经中国人民银行总行批准成立的一家办理本、外币存款、贷款、结算、住房金融服务的综合性股份制银行,总部设在烟台,下设79个分支机构。但它们仅仅是公积金的“出纳”,经营空间较窄。
2001年,烟台住房储蓄银行增资扩股,改头换面成为综合性的股份制商业银行。蚌埠住房储蓄银行也摇身一变,加入城市商业银行的队伍。
中德银行的出现丰富了购房者的房贷选择,但无论是公积金、商业按揭还是住房储蓄银行,楼市的持续健康发展才是其立足之本。