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日渐升温的房地产信托热,让不少身患资金饥渴症的房产开发商看到了希望。但金融业内人士认为,从信托的特性来看,房地产信托不可能成为房产商的主流融资渠道。如果没有更多的融资渠道出现,难以从根本上缓解房地产开发融资严重依赖银行的局面。
目前,房地产信托规模还很小,无法与银行房地产贷款相比。据上海爱建信托的统计,去年6月央行121号文件颁布后,全国房地产信托的数量呈现快速增长的态势(见附表)。尽管如此,全年募集的资金也不到70亿元。据央行公布的数据,截至去年9月底,全国房地产开发贷款就增加了1350亿元。爱建信托的陈柳青认为,今年上半年房地产信托很可能延续去年下半年的发展势头,但无论怎么发展,总量也不会很大。
房地产信托,其作用更多的是用于“过桥”。具体来说,信托就是房地产开发商为项目取得银行贷款资格而向信托公司“借用”的“过桥费”。据信托业内人士介绍,通过信托计划融资进行开发的房地产公司一般都是自有资金不够,项目未能达到央行规定的贷款条件。一旦获得信托计划,在项目启动后达到银行贷款的条件时,开发商都会再改用银行贷款资金来进行项目开发。原因很简单,对开发商来说,从银行融资成本更低。从目前的实际操作来看,信托机构在推出信托项目时往往都与银行达成合作意向,也就是说,达不到央行121号文件规定的贷款条件的开发商,是通过采用信托+银行的模式来完成整个融资过程的。可以看出,开发商对银行贷款的依赖程度并没有因为信托的出现而减轻
信托与房地产的亲密关系在短期内升温,也完全有可能在短期内迅速降温。据有关专家介绍,对信托最通俗的解释是“受人之托,替人理财”,获取收益是其最终目的,而通过何种投资载体获取收益并不重要。房地产信托只是信托资金众多载体中的一种,房地产市场景气度较高时,信托资金会积极参与,而一旦房地产市场发生变化,信托资金就可能马上敬而远之,转而投向回报更高、风险更低的其他项目。
很多专家认为,在目前保险资金难以进入房产投资领域,股市融资难度极高的背景下,尽快推出房地产产业投资基金才能改变目前房地产金融风险高度集中于银行的局面。房地产产业投资基金以股权投资形式,将社会上的分散资金集中,形成资金规模优势,通过专业基金管理公司的运作,然后再投资于各种房地产项目。因为产业基金的投资对象固定,就不会出现资金转移的局面,能够为房地产业提供稳定的资金来源。由于我国还没有相应的《产业基金法》,房地产业基金的推出还要等待一段时间,期间,房地产信托仍将起到不可或缺的作用。