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有业内人士预测,既有宽带千兆入楼百兆到桌,又有有线电视系统可供及时纵览国内外大事要闻;既安装有国际品牌的电梯,又拥有充足的停车位;既有“温室效应”,又避免光源污染,并将绿色风景和健康作为建筑的主要元素等,这种既倡导健康办公,又有高附加值、高性价比的新生代写字楼,不仅将成为未来市场的靓点,而且还拥有巨大的市场需求空间。同质化写字楼“铅华”将尽
随着网e时代和全球经济一体化时代的到来,国内外的一些著名研发机构和跨国公司等的办公条件越来越高,要求与宽带、“可视”等高科技对接,致使第一代写字楼不能适应现代化办公需求。一位意欲搬往国际办公区的IT企业经理说,在这样的写字楼内办公时间长了容易疲乏,员工的健康也没有保障,更不利于工作,而且周边配套设施较差。针对北京中关村过多的低档办公楼和电子一条街,曾有人形象地说中关村太像一个“村”了。对此,北京中关村写字楼商务副会长刘志硕说:中关村写字楼必然走向差异化、个性化。从去年开始,北京中关村一批新生代写字楼横空出世,比如另类的左岸工社、拥有宁静办公区的万泉商务花园、韦伯时代中心等书写了中关村写字楼的“升级版”。
新生代写字楼前景广阔
有业内人士分析认为,市场需求催化了写字楼的快速升级,同时,写字楼的升级又拓展了未来市场需求的广阔空间,这缘于中国加入WTO后金融业等各项政策的放开以及北京申奥的成功、上海世博会和南京十运会的召开等契机,使越来越多的企业总部、跨国公司和驻华机构等要入驻中国办公,从而使新生代写字楼会拥有庞大而广阔的发展前景。有专家预言:随着上海国际地位的提升,一些地区总部纷纷落户上海,使上海写字楼市场的需求结构会发生重大变化,高品质的新生代写字楼需求旺盛,今明两年的高档写字楼甚至会出现供不应求的局面。据报道,在未来4年里面,上海将总共有230万平方米的甲级办公楼出现,仅陆家嘴就有90万平方米的高档写字楼,并且从今年开始,写字楼的租金开始上升,一直到2005年为止,高档写字楼都可能发生短缺。
中国城市规划协会副会长柯焕章说:北京是全国的政治、文化、经济中心,还是国际交往中心,奥运工程的建设将带动北京一批产业的发展,同时也为高档商务写字楼建设带来更大商机,整个写字楼市场会有较大的发展需求和发展空间。据戴德梁行助理董事房炜说,CBD、中关村、金融街、亚运村等几个重要区域的写字楼供应量都将在2005年前后释放出来,体量至少超过500万平方米,而中关村和金融街的数字可能会达到240万平方米和160万平方米,高档写字楼真正的激战就在未来的二三年内。刘志硕说,今年中关村新增入住写字楼有43万平方米,明年预计超过80万平方米,正处在写字楼巨量供给的时间段,随着写字楼市场竞争的加剧,中关村写字楼的开发定位正在寻找市场突破口,以绿色和生态为特征的新生代写字楼将会赢得买家的青睐,市场前景必定广阔。
当然,除北京、上海外,作为中国改革开放的窗口城市,凭借其优越的地理位置和经济实力,也会吸引高科技企业和一些物流行业入驻深圳,从而拉动深圳新生代写字楼的需求增长,这从去年深圳高档写字楼的租赁情况和高档写字楼销售一路走强便可看出端倪。而广州,其代表性高档写字楼大都会广场、中信广场等,其月租金从每平方米75元~105元升至每平方米110元~150元和100%的入驻率,均说明了广州高档写字楼市场的有效需求和发展潜力。此外,继住宅之后,写字楼便于投资的优势吸引越来越多的市民转向投资写字楼。时下,一些高档的写字楼正成为市民新一轮的投资热点。综上所述,新生代写字楼在未来有较大的市场空间,并将成为市场的靓点。
“写字楼”成长也有“青春烦恼”
目前,新生代写字楼正处在成长期,成长需要条件——一个城市外部的、内部的条件。而一些中等城市的开发商看到北京、上海等城市新生代的写字楼已“粉墨登场”,于是,便也情不自禁地上马高档写字楼的开发,结果导致空置或租金上不去。对此,有专家分析认为,目前,一些中等城市的经济发展和北京、上海等城市还存在着差距,消费水平也不在同一个层次上,因而这些城市尚没有产生让更多外企、公司前来入驻的吸引力。而目前租用一般写字楼的业主,大部分是还处于成长阶段、资金有限的中小型公司,这势必使部分高档写字楼出现少人问津的尴尬局面。对此有专家指出:首先开发商要有准确的开发定位,在开发高档写字楼之前要对将来的入驻业主有个前景预览,比如社会地位、身份、经济实力等,然后开发适合他们的办公大楼。再者,要引入竞争机制提高开发质量,使高档写字楼名副其实,毕竟一个成熟的高档写字楼市场反映着一个城市的经济发展水平。提出速度商业理念适应现代商务发展
“时间写字楼”革新传统模式
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随着市场的发展,如今的写字楼已经越来越不适应现代商务的需要,面对信息和网络社会的市场需求,写字楼的开发商无不在探索解决现代商务中由于写字楼的缺陷而带来的一系列问题。
位于北京丽都商圈的写字楼项目——银石国际大厦推出的适应现代商务发展需要的新型写字楼“时间写字楼”概念,更提出了速度商业信仰的新理念。有专家认为,“时间写字楼”作为适应现代商务建筑发展应运而生的产物,不仅意味着一种新的商务方式、商务信念的革新,更意味着适应这种革新的写字楼产品的革命!
传统写字楼“失效了”?
“时间写字楼”一登场,就惹来了一批“讲效率重速度”的老外们的关注。前往银石国际洽谈购房事宜的美国戴尔公司和德国敦毫(DHL)公司,就对开发商提出的“商务速度和效率”备感兴趣,并且达成投资意向。戴尔公司市场部经理对记者说,随着现代商业竞争的加剧,速度和效率日益成为商业竞争的核心,因此传统写字楼的建筑特性、地段观念、环境观念、配套观念等等都会严重失效,这种“失效”自然是指现代商务日益强调的“效率”而非局限于传统意义上的“效果”。
传统写字楼真的“失效了吗”?
据业内人士分析,首先从区域来说,贸易繁荣、发达的CBD地区无疑成为超豪华型商务写字楼的首选。然而,随着大量写字楼的兴建,那里已经鱼龙混杂,越来越拥堵杂乱,严重影响现代商务写字楼的办公效率和速度;其次,从地段来说,许多写字楼在地段的选择过程中没有充分考虑办公点与机场、环线、配套商务区的最佳路径设计,从而导致写字楼“失效”;然后,从交通来说,许多写字楼虽然地处所谓的繁华地段,交通非常拥挤堵塞,直接导致商务人士办公时间的大量浪费;接着,从配套来说,很多写字楼在设计时没有认真考虑周边商务配套设施的设置,非常容易违反国际商业界的“群居效率”概念,也是导致传统写字楼“失效”的重要因素;最后,从产品来说,写字楼到底配备哪些设施?空间到底怎么开放?大厅怎么设置?电梯如何配备?休闲设施怎么设计?这些综合因素都影响着办公效率。许多传统的写字楼被建成了综合工建,内容非常复杂,已经和国际理想的高效的商务写字楼有了质的区别。
“时间写字楼”登场
如此看来,“时间写字楼”堂堂正正地登上台面,而在开发商看来,为了这次能够登上台面,可是经受了历练。
“银石国际”考虑到写字楼开发目前存在的种种问题,从建筑师挑选地段开始,一直到产品设计本身,整个过程充分考虑到了时间和效率的问题,建筑师正努力一步一步地解决CEO们所面临的矛盾和问题。
据开发商介绍,“银石国际”地处经济开发黄金地段,毗邻涉外商圈、丽都商圈,距离机场不到15分钟,离三元桥不到5分钟,距环线、CBD距离也非常合适;作为未来电子城的核心焦点,这里必是未来北京最大的信息城中央区,成为北京真正的效率之城;写字楼本身80套均匀的400平方米独立户型,非常适合走出国贸、搬离商住两用公寓的成熟型公司;特殊的梁板柱结构,客户可以随意增减房屋面积自由组合,随需应变;房屋配备上取消了没有必要的复杂设置,所有配套都从商务办公的需求出发,真正做到“该有的一个不能少,不该有的一个也不能多”;高于70%的面积使用率甚至超过了住宅,让客户切实得到实惠;开发商“纯现房销售”的大胆尝试更是开了写字楼销售的先河,必将引起一场写字楼的革命。
业界专业人士认为,“时间写字楼”的粉墨登场是对写字楼产品本身的一次革新,是对国际化理想的商务写字楼建筑理念的革新,是对传统的CBD超豪华写字楼和商住两用写字楼的反思和挑战!必将在业界掀起一股速度商业信仰的热潮。