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继酒店式公寓、商铺之后,产权式办公楼正在成为投资者青睐的新的投资热点。眼下,一股产权式办公楼投资热正在上海兴起。
市场凸显供不应求
1996年之后,受东南亚金融危机影响,很多跨国公司开始撤离,上海办公楼市场一下进入谷底。而今,随着中国经济的持续向好,大量境外公司入驻上海,而国内民营企业也以每年20%到30%的速度进入上海,市场对办公楼的需求放量上升。
浦东陆家嘴CBD由于政策、交通、环境、硬件等方面都拥有得天独厚的条件,吸引了150多家外资银行的入驻。同时,上海的淮海路、南京西路以其浓厚的商业氛围和便捷的交通条件,办公楼租赁市场也十分抢手。目前,上海的办公物业也从原有的一点为中心发展到多点聚集效应的新格局。从最早出现的外滩地区,发展到现在的浦东陆家嘴CBD和南京西路、淮海路、人民广场、徐家汇等多级发展格局。城市化的进程和城市规模的扩张,尤其是CBD带来的聚集效应和辐射效应,有力地推动和促进了上海办公楼市场的发展。
在上海一些中心城区,以办公楼市场为主体的一种新的经济形态也开始出现。如在徐家汇地区的办公楼里,聚集着众多IT行业的国际著名公司;陆家嘴地区成为了金融、贸易业的中心;南京西路、淮海中路写字楼的客户以咨询业和服务业为主;张江地区成为高科技产业的孵化基地等。
上海荒岛房产研展部提供的数字表明,1996年至1998年,上海办公楼市场供应增量为423万平方米,市场的吸纳量为147万平方米,市场供大于求;而1999年至2002年,供应增量为247万平方米,市场吸纳量为367万平方米,吸纳量要大于供应增量。
而据有关部门预测,到2008年,落户上海的中外金融类公司将会从目前的120家增加到200家左右,这些企业进军上海都将会瞄准上海的顶级写字楼。加之,国内大型的企业也纷纷抢滩竞争,使得上海高品质办公楼的需求十分旺盛,在上海小陆家嘴、淮海路、南京西路等区域,甲级写字楼供不应求。
由于办公楼市场供不应求,从而直接带来了租金水平的整体上扬,在高档物业尤为突出。
自2000年办公楼市场开始复苏后,整体的租金水平开始上调,目前除小陆家嘴以外,上海大部分商务区的办公楼租金规模均低于1995年的水平,但从2001年开始,办公楼租金均出现了不同程度的上涨。2002年,上海市高档写字楼的平均日租金为每平方米0.61美元,比2001年上涨了0.02美元;而到了2003年,平均租金又上涨了0.05美元。其中浦东小陆家嘴办公楼的租金水平尤为突出,一举跃为全市榜首。
投资者目光转移过来
业内人士认为,目前从市场规模来看,上海办公用房市场尚未达到饱和。在美国,办公楼的市场规模为3.5亿平方米,家居市场规模为11.8亿平方米,办公楼与家居规模的比例达30%;而上海办公楼市场目前的规模为2474万平方米,住宅市场规模为23475万平方米,其比值为10%,远远低于美国水平。从投资角度来看,办公用房的利润较高,办公楼宇作为不动产的重要投资品种,其稳定的收益和良好的现金流,在西方国家受到不动产投资者、尤其是中长线投资机构的青睐。
基于以上特点,一些精明的投资者开始转战投资上海办公楼市场。上海福纳咨询的相关调查表明,产权式办公楼在房产投资中所占的比例,近年已呈节节上升趋势。这一数字2002年为12%,2003年为21%,今年上半年上升到28%。
受此影响,上海办公楼市场从原来的以租为主开始向租售并举演变,一些“全售型”办公楼也开始在市场上出现。例如,位于西藏中路的银城数码大厦、曹杨路的绿地科创大厦、小陆家嘴的京银大厦,其销售率都相当高。一些企业开始变租赁为购买,在满足自用的前提下,对办公楼做长期的投资。对开发商而言,由于住宅用地较难获得,使不少开发商将目光投向了投资办公楼物业。
在产权式办公楼的投资中,投资者尤其看好上海烂尾楼市场。由于烂尾楼的本身多数为写字楼,根据目前市场的需求,上海的烂尾楼改造,主要呈两个方向:一为酒店式办公楼,另一为纯办公物业。目前,上海近200栋烂尾楼已有相当部分进入办公楼投资者的视野。“沙田大厦”是一座1996年开建的商住两用楼,长期烂尾,但经改建成产权式办公楼后,目前98%的面积已经售出。
未来几年投资看好
目前,上海办公楼每天的租金稳定在每平方米0.3美元到0.6美元左右,一些甲级写字楼每天在1美元以上。业内人士认为,这一租金水平未来几年仍将上涨。尽管未来几年,上海办公楼需求量将有大幅增加,但从目前办公楼的新供应量以及新开工的情况来看,供应量较为适中。现每年新增3-5个大型项目,但与迅速增加的需求相比,仍有差距。因此,未来几年上海办公楼市场前景仍然看涨。
从资源配置来看,引领上海高档办公楼租金的“二区二路”的周边配套都达到了国际先进水平。淮海中路和南京西路作为市级商业中心,沿街五星级酒店、服务式公寓无不体现着商务氛围,并且上海高档消费场所的定位也为区域写字楼物业的发展创造了条件,如南京西路的恒隆广场、淮海中路的连卡佛等。除此之外,地铁的便利也给此区域的办公楼保持其高贵身价提供了支持。
从写字楼的品质来看,上海聚集着从建筑设计到设备安装直至工程配套的人才;从技术角度来看,上海完全有能力设计建造国际一流的写字楼;从供求关系上,也给产权式办公楼投资提供了巨大的空间。上海荒岛房产的调查表明,近年来,上海办公楼的出租需求面积大幅上升,从1995年的16.94万平方米上升到2003的196万平方米。而办公楼的销售面积与1995年相比,只有近20万平方米的增长。
何种办公楼值得投资
什么样的办公楼才具有投资价值呢?业内专家认为,一个值得投资的好的办公楼,首先,其规划应突出整体性,要避免各类物业“鱼目混珠”。如果将住宅与办公楼混建在同一小区内,无论对办公楼入驻者还是住宅业主都将造成负面影响,使得办公和住宅的档次都上不去。调查表明,这类规划存在很多的缺陷,投资价值自然会大打折扣;其次,区域内有顶级物业的办公楼市场,其投资前景看好。顶级物业将大大提升区域内整体办公物业的档次。调查表明,如果一个区域内出现一个坐标性建筑,如浦东小陆家嘴的金茂大厦、南京西路的恒隆广场、人民广场的明天广场、外滩的金外滩中心等,会大大带动周边办公楼租金的上浮。