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前段时间的价格是近期最高点
综合天津市几家二手房中介公司的分析,结论是:前段时间的价格既是有史以来的最高点,也是今后相当长时间内的最高点。原因是:前段时间的价格高点,是综合因素造成的,而且这些因素在短期内不会改变。
龙盛房地产:总的感觉二手房价格属于见顶之后的平稳走势。现在,二手房价格比春节前后有所下降,但是也不会有10%的幅度。至于交易量的变化,如南开区的6个连锁店,每个月的成交量基本保持与上月持平,少的店仍然是20套。
顺驰置业:因为顺驰置业最近又增加了40多个连锁店,所以二手房成交量基本保持与春节前后持平,而且有平稳走多的迹象。这说明第一:春节前后是二手房成交量的高点,后一段时间成交量很快下降,呈现出量减持币的态度,近日又有所增加。第二:春节前后的价格是积累的需求造成的、是春节前商品房的突然价格向上加速猛涨造成的。所以,春节前后二手房的价格也是历史的高点。虽然是供小于求、急于买房,但是价格暂时接受不了。于是才有了前段时间价量齐降的情形。
已经平缓趋稳不会一路向下
为了搞清楚这个问题,我们首先来看看身处二手房交易市场第一线的中介公司有什么看法。
我爱我家:最近二手房价格比春节前后,最明显的感觉是理性增强了,持币观望的多了。价格是有一些下降趋势,但是并非是一路向下,而是很快就平缓趋稳。不再像春节前后那样有剧烈的大幅度波动。市政府将兴建45万平方米社保房的消息公布后,这批房影响了买房人的心理预期(但是,这批低于市场价的特惠房位于本市的丽苑居住区和瑞景居住区。而且这批特殊住房是政府针对特困家庭准备的,需要严格的申请手续才可享受)。
广厦房地产:以一个西湖道连锁店为例:每个月的交易量30套左右。近几天以来,明显感觉到店里来咨询、登记买卖的人有增加,而且从交易情况来看,卖方已经明显理智了,肯把价格往下调了,因此有成交意向的明显增多。
中原地产:因为我们的连锁店不多,因此总的月交易量比其他大些的中介公司少。各个店保持在20套左右。价格方面,我们的感觉是比前段时间稍微降了一些,幅度不大。
会不会再低要看近期、中期和远期
二手房的价格以后还会不会再低?业内人士的分析结果是:短期内稍有降幅不会形成类似股市的大幅连续下挫,而是理性提升之后的量价平稳运行,同时有所分化,新二手房以及地段好的(包括有租赁投资价值的)会缓慢涨价,反之的二手房价格应该继续回落,但是不会降很多。
业内人士之所以有如此的分析结果,其根据有以下几点:
第一,按说,加上去年部分住房尚未完全安置到位的拆迁户(一项统计数据显示,去年本市拆迁面积达到400-500万平方米)和今年的拆迁、再加上市房管局相继出台的一系列降低二手房买卖税费的政策(例如交易手续费降到了每平方米6元,产权登记费由按交易额计算改为每件收费80元等),此外还有商品房价格的猛涨,二手房的市场买卖应该火得一塌糊涂。
但是,虽然拆迁形成的市场需求还会很大(按照有关规划,今年本市拆迁将继续保持300万平方米以上的规模),但是拆迁户的购房能力有限,市场上适合的房子有限,再加上涨价造成的惜售心理和租赁价格的飙升,因此,不会发生按照人们预想的以一比三的比例购置房屋。
第二,市政府将兴建45万平方米社保房的消息被公布后,这批房影响了买房人的心理预期。
而且据悉,房管局最近已经将二手房的评估上提20%,造成契税、土地税提高不少。还有中介提取房款的1%、贷款提取3%等。
所以,短期内的稍有降幅不会形成大幅连续下挫,而是理性的量价平稳运行。其时间跨度,据悉有的专家预计,到2005年下半年,二手房的价格才会明显下降。也有人士预计房价要到2008年奥运会之前才会降。
到2005年,大的拆迁工作接近尾声,拆迁户的安置也渐趋平稳,市场容量接近饱和。那时,刚性需求的下降将直接影响交易量,对市场敏感的房屋价格也会随之下降。甚至可能会低于波动前的原始价格,尤其投资者需要警惕风险。