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二手楼市风乍起 阴云密布三星期
市场风云,乍寒乍暖。二手房市场是楼市的晴雨表,年初骤然升温的房价首先在二手房市场得到体现,而3月下旬出现的房价滑坡同样在二手楼市初显峥嵘。至上周六(10日),天津二手房市场从“晴转阴”,到拨云见日走向明朗化,整整经历了三个星期,而全城各大小中介商则度过了心情复杂的一段时日,本土与外来两种不同的经营模式也在震荡中经历了一番考验。
投资风险翻手作云覆手雨
从1月22日春节,到3月20日“500万平方米低价房”消息横空出世,短短两个月,天津二手房上演了历史罕见的惊险场面,房价节节攀高至峰顶,又从历史最高行情一路下跌了10%到20%。各大交易网点更是在3月20日前后的几天时间里,经历了骤暖骤寒的起起伏伏。这次不小的震荡中,有侥幸得手的,也有骑虎难下的。有人通过100万元现金,在春节前后买进卖出几套房产,轻松获利20万元,不到两个月收益率达20%;也有原价八九万元的炒到15万元,却被高位套牢。
在二手楼市前景暧昧不明的时刻,那些炒房族、囤房族开始坐卧不宁七上八下,已着实领教了房地产投资的风险力度。适逢其时,面对中介企业该不该囤房这个热点话题,市场人士给予了警示和告诫。津房置换公司总经理助理张保强谈及这次二手房跌价风波,他表示:那些囤房的中介商和炒房族在这次市场波动中都会很难受,因为天津不像上海、北京有炒房的投资环境;同时房地产的投资风险特别巨大,不像其他投资品,在楼市上,任何人都很难坐庄,除非有很大的资金实力。
收房囤房丧失中介意义
21世纪不动产总经理崔晶雪认为:房地产中介最重要的是服务,而不是做投资牟取高额利润。利用中介服务可以取费,无论1%还是2%,这种收费都是明确的、固定的。而收购房屋囤积居奇的行为,是投机行为。任何投资都是有风险的,严格说中介公司不应该具备这种能力,这种业务也不在中介的经营范围内。我们21世纪不动产是严格按照美国中介业的模式来运行的,绝对不允许连锁店出现收购行为。作为中介公司,代表的是商品买卖双方的利益,但是它自身不能成为其中的任何一方,否则就失去了中介的意义。虽然只收中介费的模式利润率较低,但是收益稳定,对长期发展有利。
崔晶雪还指出,收购散房、尾盘等,正在成为本地多家房地产中介商的如意法宝,在天津市场颇为流行,相比普通中介业的信息类服务而言,这些具有投资性的行为收益更丰厚。但是,这种混合式经营方式对整个行业形成冲击,对同行造成不正当竞争。
张保强指出,美国、香港等地采用国际通行的中介服务模式,只收取中介费,并不参与实际交易和炒作。
本地军团激活房源应急百姓
在天津二手房市场,活跃着一种与洋模式迥然不同的代理模式,以顺驰、汇众、广厦、龙盛为代表的中介商,既代理私产房交易,也代理开发商、企业、银行、建筑商的房源。他们最早以代理销售起家,也就是为开发商提供售楼服务,后来又逐渐融入二手房代理,并借助连锁模式,开拓了销售终端的广度。特别是自去年年初开始,这些中介商开始大量收购空置房、尾盘、抵债房等,然后通过强大的销售网络,很快实现消化。
顺驰置业是最早开创性地推出“盘活空置房”的中介企业,也是目前占有最大市场份额的龙头企业。副总经理雷海荣告诉记者,中介企业盘活空置房是一次革命性的变革,从商品房代理模式上看,销售终端从售楼处转移到了连锁店,推广力度大了,销售费用却大大削减,对消费者来说,买房成本降低,是一件好事。现在已有多家中介公司沿袭顺驰模式,为开发商和银行的不良资产提供了更有效率的销售渠道。
雷海荣介绍,去年全年,顺驰置业共盘活各种空置房、抵债房10多万平方米,为市场提供了丰富的房源。在相关手续的办理上,政府部门也相当支持,加快了办证速度。特别是从3月份以来,顺驰有意识地加大了供给量,大量吸纳房源,以解决供需矛盾。目前,顺驰连锁网站上储备了7000余套房源,同时对售房者免收中介费,最大力度地为客户交易提供方便。
敏感二手房动辄起风波
经历了这次历史少有的房价风波,人们已真切地感受到了二手房市场的敏感特质。张保强分析说,二手房的购买者对价格反应敏感,其考虑和决策时间有限,一旦受阻就会很快到租赁市场寻求解决。不像商品房的客户群,档次要求上有较大的弹性空间,承受能力强,实际成交房价的价位与其最初心理价位高出八九万元的是常事,甚至可冲高20万元。另外,这次异常波动对市场的影响这么大,也跟市场环境不成熟有关。他奉劝楼市的投资客应谨慎出手。