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近期,许多楼盘中小户型的推出与热卖成为津门楼市又一焦点。这类户型总面积较小,总房款限制在20万元左右,从楼市结构来说,直接后果是冲击二手房市场。从最近的市场形势看,二手楼市虽然有升温迹象,但还不足以代表大市走向,难以和1个月前的火暴局势同日而语。有人士认为,中小户型房的大量推出是直接原因。
面对有限的客户群,分割20万元这同一档次的需求,二手房和小户型形成了直面交锋,到底孰优孰劣?
分羹拆迁户市场
有人士担心市场结构整体上出现失衡。津房置换公司总经理助理张保强持这一观点,他认为目前市场梯次性不明显,二手房与新盘中的中小户型在价位上没有拉开档次。在这种情况下,二手房上升空间非常有限,因此市场前景很难乐观。
其实,近一年来津门楼市的整体旺销更多是自下激活上游需求。受拆迁户需求的强烈拉动,二手房曾经作为商品房的替代品种。据统计,2003年二、三级市场交易比例达到1:0.67,比2002年1:0.55提高了12个百分点。二手房交易量大幅攀升,优势在于总房款相对较低,单价较商品房并不占优。特别是近一年,二手房交易价格增幅颇高。2003年,二手房价格上涨22.9%,远高于商品房11.5%的涨幅。
大力推出中小户型的乐康置业,其负责人分析说,许多区域的二手房单价甚至与商品房单价比肩,带来了二手房的价位扭曲,因此置业者求购二手房,更多的是无力购置大面积商品房的无奈选择。
供求结构性失衡
说到中小户型的热卖,很大程度上是拆迁所带来的供求结构性失衡所致。截至2003年底,全市共拆除危陋房屋1974万平方米,仅2003年一年就达到450万平方米,占累计拆迁总量的23%,但拆迁户多为中低收入者,且由于原居室户型面积所限,拆迁补偿款额度偏小,所能购置房屋受总房款约束严重,导致拆迁所带来的有效需求不足。
同时,拆迁地块大多为一、二级地段,从促进城市建设和优化投资的角度讲,中心城区的开发方向,基本上是公建、中高档物业,属资本、资源密集型的升级开发。拆迁居民几乎无力购买原有拆迁地段待建楼宇。城乡结合部新兴生活区缺乏有效交通、配套附属设施,无车族将支付较高生活成本。由此导致市场下游的中低档消费未能满足,供给与需求错位明显。
二手房前景暧昧
那么,未来的市场走势如何?二手房还有上涨空间吗?
21世纪不动产的王新经理认为,热推中的小面积户型的确对二手房市场造成了冲击。他比较了这两个品种的优劣,从居住功能上看,大部分二手房折旧得很厉害。比如不到2平方米的厕所、没有直接采光的暗厅、无法南北通风的朝向等。从居住的舒适度和设计的人性化上看,二手房难敌新开发的商品房。好在二手房往往带有地段上的优势,但是那些公交线路便利的新盘又毫不示弱。而顺驰置业的负责人对此表示并不担心。副总经理雷海荣认为,小户型商品房难以满足客户在面积上的需求,在同等价位上二手房在面积上相对占优,因此新盘不会冲击二手房市场。
在二手楼市的价格走势上,王新经理认为,房价上升乏力,目前客户需求已不是特别急切,失去了当初饥不择食的势头,而这种拆迁导致的刚性需求一旦停顿,二手房市场就会马上“刹车”,价格反应非常之快。
我觉得,除非天津停止了建设,停止了发展,才会停止对整个城市的大手术。大家认为可能吗?天津的发展才刚刚开始。环渤海的发展才刚刚开始。