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本届房交会已经进入尾声,从参展楼盘和企业的营销策略与市场反应,不难发现本市房地产市场发展的一些趋势。
先展示后定价今年房交会上推出的新盘数量比往届大为增加,而现场很多项目采取不定价展示的做法,则成了本届展会的新特点。业内人士认为,通过展示宣传方法收集市场反馈再定价的方法,有利于增强项目定位的准确性。
本届房交会上,十几家开发企业分别将自己即将开盘的项目进行了展示,前来咨询的购房者也是人流不断,但其中多半项目却并没有显示明确的价格范围。这些项目不标价原因分为主动和被动两种。因为项目规划尚未成形或者还未取得相关许可证而无法确定价格的,属于被动受限型。而主动原因不标价的楼盘,则通常希望以市场反馈信息进一步确定项目价格范围是否合理,并在产品正式上市时,取得更大的主动权。
在产品细节和价格具体范围确定之前展示产品,对开发企业来讲,累积客户的作用是其根本目的所在。据一位现场销售人员介绍,展会期间每天都有数十名购房者详细询问项目情况,填写客户存档和对项目建议的购房者也很多。该项目的价格范围已经锁定粗略范围,但公司方面一再强调要秘而不宣。有关负责人表示,其参加房交会主要目的,是收集客户对该产品心理价位的讯息,并集中累积意向客户。
地段观念弱化
一直被看做房地产产品价格核心因素的地段条件,在今年上会的新项目中似乎大有作用弱化之趋势。高档项目在中环线、外环线之间,甚至外环线以外的集中出现,使传统的“地段定档次”购房观念大受冲击。
外环线沿线大量中高档产品的涌现,显示了本市住宅发展走向的两个特点。首先是交通条件的快速改善,给置业者提供了新的生活方式。快速路的建设给有私家车的购房者提供了往市中心的快捷通道,又不必每天面对中心区的交通堵塞之苦。而地铁、轻轨、公交等大交通的改善,则大大缩减了普通居住者的日常交通成本,不论是时间还是经济方面,外环线附近住宅与市中心住宅的成本都将越来越接近。如此一来,也就难怪这些非中心住宅的定位与市中心产品看齐。
其次,外环线以外地区的开发空间更大,决定了其产品在密度、建筑形式、可塑性等方面都有更多的发挥空间,绿化率、空气洁净度和居住舒适性也都会相对提高。这些因素也为建造中高档楼盘提供了先天优势。
投资功能加强
不论是商铺还是住宅,新项目的投资功能都较以往有所增强。
本届展会上,一些开发企业干脆打出了“买房包租”的口号,吸引了大批投资型置业者。购房者李先生认为,不动产投资的风险相对稳定,但寻找出租对象又太过麻烦,开发商这种服务的确很具有吸引力。但真正决定购买的因素,还应该是产品自身的品质和地区发展,否则升值前景不明朗,即使再好的购买条件也不能避免日后的风险。