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日前天津市进行的一次大规模购房者需求调查显示,百姓可承受住房的房价总额集中在20—40万元区间,占到了抽样调查总数的68%。同时,90—100平方米为目前房地产市场住宅的主流居住需求面积。
2004年4月26日,为期5天的天津市春季房地产交易会在天津国展中心正式拉开帷幕,据统计超过10万人次参观本届房交会。房地产顾问公司合富辉煌房地产(天津)公司在本届房交会上与房交会组委会携手,对天津房地产市场的消费者进行了大规模的量表问答式消费需求调查,以了解我市消费者对于目前我市房地产需求的特征,同时也为即将在房地产领域消费的广大消费群提供借鉴。5天时间共抽取有效样本(客户)3000份,并由该公司市场研究部人员进行了系统的归纳分析。
调查显示,消费者购房考虑的最重要的前三项因素依次是地段、房价和房型,这三项因素的提及率分别是64%、62%和58%。近几年随着天津整体经济的持续向好,人民生活水平不断提高,越来越多的消费者加入了购房的消费大军,希望在一年之内购房的消费者占到抽样调查总数的60%。一方面说明本市大规模的危房改造、海河开发拉动了消费者购买(房)的需求,尤其以危改拆迁户为主。但另一方面也说明由于近一时期天津市核心区域总体房价较2003年有了大幅的上涨(据相关统计,2004年1—3月份天津市核心区域总体房价较2003年末涨幅超过30%),消费者对于房地产价格的变化预期与其心理承受力存在落差,担心房地产价格还将会持续较大幅度地增长,而迫使一部分并不很急于改善住房条件的消费者也加入了购房的潮流,更加抬升了我市的房地产价格。
调查中发现,90平方米以下的中、小户型面积居住需求所占比例大大超过120平方米以上的大户型面积居住需求。分析者认为,原因包括多个方面:①消费者年龄段拓宽,年轻人自置居所,成为中、小户型住宅的消费者;②传统的消费观念有所转变,不再讲求“一步到位”,而变为“量力而为,分步实现”的住房消费观念;③危改拆迁拉动的大部分是中、低端需求;④住宅设计水平在逐步提高,设计理念更讲究功能合理,空间适度,不再是“大而不当”;⑤消费者及开发者对于居住面积的认识都回归到了一个较为理性的状态,不再简单地认为“大即是舒适”。
需要指出的是,需求豪宅类大户型面积的高端消费群体由于其消费心理和消费习惯、选择接受信息的渠道与众不同,此类消费者对集市式的展览素来不甚关注,在历次房交会上均难觅其影踪,因此,此类需求的调查数据统计结果比例偏低。总体可见,天津市民的住房消费观念正在理性地调整和回归,天津的住宅市场发展正步入国际大城市及我国其他经济发达城市曾走过的轨迹。
对应于消费者所选理想的居住面积,可承受住房的房价总额在20—40万元区间的占到了抽样调查总数的68%,而这一房价总额区间正和目前房地产市场上的商品房住宅供应区间较为吻合。选择可承受住房总价在50万元以上的消费者不足10%,这说明在天津真正称得上是“富人”的消费者仍只占据极少的份额。而从另一角度分析,真正意义的“富人”消费群体由于其特殊的消费心理和消费习惯、选择接受信息的渠道和对居住品质的更高要求,对于这种面向普通大众消费群体的房交会及其参展的房地产项目并不大感兴趣。