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2004年4月下旬,为加强天津房地产市场宏观调控,抑制房价过快增长,解决中低收入家庭住房问题,天津市政府出台了加大土地市场投放量和商品房住宅上市量、加大经济适用房和廉租房供应量、控制拆迁速度等几项举措,力争今年将本市商品房价格上涨幅度控制在10%左右。这一政策的出台同样也引起了本市业界和消费者的普遍关注,记者在采访中注意到,不少业界人士都对这一政策出台一个月以来的效果表示满意,他们希望此次政府部门的调控措施能够有效抑制房地产市场的非理性因素,从而促进天津经济与城市建设的进一步协调发展。
天津市社会科学院房地产研究所所长卢卫
现在很多人认为此轮房价爆涨主要是由拆迁引起的。实际上天津从1994年就开始了城市危改,一直到2002年整体房价一直相对平稳,而这次涨价则是始于去年下半年。我认为,天津房价这一轮的爆发其实是由多方面因素造成的,应该全面、综合地看待。一方面,天津经济增长加速、城市建设力度加大、人民生活水平提高,而房价的上涨实际上是对前些年的补涨;另一方面,开发成本如土地价格、建筑成本等都在增加,房子的整体档次也在提升导致房价上升。另外,市场中还存在着一些盲目的因素,如供需信息不对称,开发商和消费者均受到一些错误信息的误导,结果造成房地产市场供给和需求严重失衡。
天津市的房地产市场实际上是一个平民市场,普通工薪家庭、产业工人等中低收入阶层是市场中的主要消费力量,他们比较习惯于把现在的市场状况和5至7年前危改时的市场状况比较。当然,随着经济的发展这种比较并不科学,但这部分消费者的经济承受能力确实有限,市场供应必须要充分考虑到他们的需求。以保障社会公平为主要任务的政府就需要在这个时候进行调节,通过经济、法律、行政等手段来控制市场价格过速上涨。外地已有城市出台了类似措施,如限期转让二手房、停止二套以上住房按揭贷款等政策。但是,这种政策力度不宜过大,毕竟房地产属于支柱产业,硬着陆对政府、企业、个人都不是一个好事情。
天津最近出台了一系列调控政策以控制房价的过速上涨,我认为这些政策既比较温和,又可以达到不错的效果。虽然具体效果需要一段时间才能够反应到市场中,但这样一个信号出来以后会在一定程度上起到平抑房价的作用。未来一段时间内,二手房、经济适用房的价格受政策的影响有可能会开始回落,不过商品房的价格则恐怕很难降下来了。
乐康置业策划经理许晓鹏
尽管目前政府部门出台了一系列的调控政策,但是中低价位商品房的价格走势不会受到各种政策的影响出现下降,而且还会攀升。因为从目前市场上看,中低价位的商品房存在着供需的不平衡,市场上能够满足普通消费者需求的总价相对较低的商品房数量有限。特别是前一阶段大面积拆迁后,天津消费者需求的60-80平方米的纯居住型的产品供给不足,因此才造成了二手房市场的火爆。与此同时,一些具有投机成分的购房者也见缝插针,进入市场进行买卖,加剧了供求的不平衡。从目前来看,这种供求关系并没有得到明显的改善,所以在这些因素的影响下,本市中低价位商品房的市场价格仍会继续上扬。
但同时也应该看到,随着政府对经济适用房开发力度的加大,宏观调控措施的效果开始显现,一些购房者已经开始持币待购,其结果直接导致了部分高档产品市场出现了销售停滞,今后本市各类楼盘价格都大幅上涨的现象恐怕不会再发生了。
天津市房地产经济协会副秘书长刘玉录
天津房地产发展已经进入了新的阶段,总体形势很好。但我们同样应该看到,房地产市场的快速发展并不都是由于经济发展而带动的,更多的是由于城市改造造成的。因此,对于爆发的楼市应该冷静分析。这种非经济因素占主导的政府推动型增长在中短期内不会有较大的改变,而从长期来看,环渤海地区的协调发展和京津地区联动的协调发展同样会带来利好消息。即使出现了宏观调控等紧缩的政策,房价也会保持在一定的水平。根据有关研究,从国际上看人均GDP达到3000美元,房地产消费就将进入改善和发展时期,天津的房地产发展已经进入这个时期。
具体来讲,今年天津市场的有效需求预计大约在1000万平方米左右,中高档价位商品房的销售量大约在300多万平方米,其中外来购买力只占其中的10%。今年经济适用房和社会保障房将达500万平方米左右,再加上以前的空置房和今年新开盘的项目,今年的商品房上市量将达到1500万左右,市场供求基本平衡,因此今后房价波动不会很大。
天津阳光100副总经理谢梦龙
今年政府颁布的许多政策,如压缩拆迁量、增加经济适用房的供应量等,对开发商来讲都是利空消息。管理部门开始对房地产市场进行宏观调控,这对规范市场是件非常好的事情。我认为,今后一段时间,天津房地产市场不会再有像去年底、今年初的“井喷”行情,而是将进入一个相对稳定的横盘整理时期。
从开发商角度讲,并不希望市场大起大落,需求的突然性爆发、发展速度太快,很多问题都会被掩盖住。开发商跟风涨价谋取暴利,但其产品品质是否真正到了可以支持如此高价格的地步?从客户角度讲,其心理承受力、经济承受力还没有真正适应这突如其来的高房价,一时冲动买了套高档房,却发现入住后的月还款、物业费、水电费、配套费等就像大山一样压得自己喘不过气来。房地产市场的发展应该和一个城市的经济发展速度一致,老百姓收入增加、房价平稳上涨,这才能达到一个开发商、消费者双赢的局面。天津的房价不应该和北京、上海比,城市经济、人口、地位、规模不具有可比性,天津的房地产市场还是应该稳稳当当地发展。
实际上,从最近一阶段市场反馈来的信息看,购房者已经越来越理性,观望态度越来越浓,这也表明市场开始了调整时期。目前天津的房价基本符合现在天津的城市发展水平,进一步上升的空间不大。(北方网记者孟建)