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近一两年来,北京、上海等城市大批涌现小户型公寓,主要为都市单身族、小两口服务;天津楼市的发展并不落后于国内其他大城市,但小户型市场的发育状况却迥然不同,推出纯粹小户型的项目屈指可数。是开发商不愿意造小户型,抑或是设计师设计不出舒服的小户型?还是市场需求还没被发掘和引导?
市中心小户型频频受阻
最近,正在热推新文化花园第5组团的负责人表示,原本打算设计一批小面积户型供应市场,主要是面向小两口、小三口居住和大学生出租,同时也会受到一部分拆迁户的关注;但是,公司经过多番论证和市场调研后,还是打了退堂鼓。他们认为,单身公寓在天津,虽然有一定的客户群,但是人群比例和经济能力还比较有限,难以支撑起一个可观的市场。正在酝酿推出的另一个项目也面临同样的困局,泰达建设集团位于河西区中环线旁的一个地块,经过反复研讨后,决定取消小户型公寓的计划,原因同样是担心这类产品的市场风险。美震公司企划总监王克非认为,市中心小户型的困局在于总价的尴尬,以40平方米计算,目前天津市中心的单价至少要5000—6000元,这样单户价位约20—25万元,而以这样的价格可以轻松买到同地段更大面积的二手房,或者是较偏僻地点的新商品房。
小户型设计有难度
另外,还有一些顾问公司的人士指出了开发商不愿建小户型的原因:第一,出于对健康的考虑,消费者对房子的采光、通风等要求越来越高,小户型在这方面的设计相比于大户型难度较大,居住品质有先天不足,有时难以得到消费者的认可。
第二小户型相对于大户型而言,同样面积的建筑成本要大一些,迫使开发商提高价格;另一方面,户型内水电管线等占用的面积以及公摊面积,在比例上都要比大户型大得多,有形无形中进一步降低了使用率,也就是变相提高了价格。
第三,住宅开发地块对高度、建筑密度,尤其是容积率的限制,直接引导了开发商选择建造大进深的住宅,而小户型一般难以做到大进深设计,操作难度较大。
凡此种种,都使得小户型在未来市场上的增值空间并不广阔。
还有很大创新空间
针对目前市场上小户型产品的户型设计,专家们提出一些优化对策:1.改点式为板式,创新平面布局改变整体建筑造型,将点式塔楼改为板式结构,并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅,每户再一分为二,形成一梯四户、一梯六户的小户型,位于本市红旗南路的阳光100,春节后推出了一批40—50m2的小户型,销售比较火爆,近期还将推出300多套精装小户型,主打“高品质”概念,他们认为,小户型畅销的关键在于既能减少走道面积,提高得房率,又能增加客户采光,并能有效避免一梯几十户,中间通廊式的诸多弊端,增加安全保障,使其在功能上不输于大户型。
2、从政策层面上看,加大经济适用房的市场投放,严格规定经济适用房中的小户型住宅比例,严格限制经济适用房大型化发展是一种辅助的手段。如果政府在土地拍卖或招标阶段除了原有的指标外,再增加一项例如“小户型开发比例”那就最直接有效了。
3、可以比较倾向性地对某个特定阶段的需求进行分析,并有详有略地设计。例如某些人群可能对小户型的需求只要是卧室,可以接受弱化的厨房设计;又如某些人群可能对书房的需求为主。那么对他们来说,小户型的其他部分缩略一些是没有关系的。设计从这些需求分析出发,则更容易有适应市场的小户型新产品出现。
根本原因在“利益不能最大化”,没有暴利。