|
||||
土地控制和信贷控制这一系列宏观调控的组合拳,除了在统计数据上会降低固定资产的增长速度,反而增加了市场崩盘的风险。
在一些以投资拉动和支撑的房地产市场,土地成本、融资成本、财务成本的增加引起房价不断上涨,与由消费贷款的严格审查和控制引起的需求进一步萎缩之间形成一对大的矛盾。
据统计,我国去年固定资产投资相比2002年增长了42%,引发了学术界关于“中国经济是否过热”的大讨论,也引起了政府与经济界极大的紧张与关注,为此政府发出了加强宏观调控的各种信号和举措。然而,今年第一季度我国固定资产投资继续高速增长,于去年同期相比又增长了43%。
面对过热的经济,政府一方面采取的是加大对土地供应的控制力度,包括缩减土地供应量,加强土地的集中管理:今年计划的建设用地规模比去年缩减大约20%,并且于5月8日暂停了农用地转用审批,暂停新批的县改市(区)和乡改镇的土地利用总体规划的修改,暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改等等。另一方面加强了信贷管理,这方面的政策频频见报。
应该说,政府在这么短的时间内出台了那么多有关房地产方面的政策,是想抑制过热的固定资产投资,希望房地产市场能持续健康地发展。确实,从目前房地产行业的资金链角度分析,从房产企业的开发资金、施工企业的周转流动资金、消费者购房资金等环节均有银行资金贯穿其中,银行成为房地产行业风险的最大承载者。
然而,政策又会起到怎样的效果?首先,把控制土地供应量作为固定资产投资宏观调控的手段之一有待商榷。房地产开发是一个长期的过程,从拿到土地到变成现房,一般来说没有两年是不行的,因此,现在的土地控制只影响今后而不影响今天的投资。对用地规模控制不是宏观调控的手段,也难以成为现状中的手段。这是新华远集团老板任志强说的。
第二,土地供应量的缩减必然会引起市场对土地取得预期的饥荒,并造成土地价格的上涨。而加强对土地供应的集中管理,从以往的经验上看,也只能把土地价格推向理智与疯狂的临界点上。
第三,限制开发企业的贷款供给,必然会影响开发企业的资金链,一方面,必定会造成最终房产上市量的减少和因融资成本提高而带来的产品成本提高,另一方面,可能会由于资金链的断裂,引发大量的“半拉子工程”。
第四,最致命不过的是对消费贷款的限制。对消费贷款的限制无疑将对市场的需求总量造成最直接的打击。而且根据《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》的精神,直接受其影响的,应该是最需要消费贷款的工薪阶层。
这一系列宏观调控的组合拳,除了在统计数据上会降低固定资产的增长速度,反而增加了市场崩盘的风险。
在长三角的上海和杭州等地,投资的增长有着坚实的需求作为其保证。浙江强大的民营经济是杭州的房价一直以来上涨的最主要因素。而上海更是国际游资登陆中国的首选地,去年进入该市的国际游资达200亿美金,据有关人士分析至少有20%的资金流入了房地产市场。应该说,在这些由需求拉动的地区市场,不存在投资过热的问题。
而在天津、长沙、合肥等地区,由于大规模的城市改造和新区建设,引起土地成本飞速上涨,从而带动房价不断飘红。这些以投资拉动和支撑的房地产市场,本来就存在着需求不足的问题。在政府政策一刀切的情况下,土地成本、融资成本、财务成本的增加引起房价不断上涨,与由消费贷款的严格审查和控制引起的需求进一步萎缩之间形成一对大的矛盾,若这对矛盾进一步发展,极有可能使这些滞后发展起来的房地产市场重归沉寂,从而引发整个行业的危机。这绝不是危言耸听。
当然,我并不是说房地产行业本身不存在问题。首先,现行土地出让金一次性收取方式,就好比“爷卖崽田”和“爷花崽钱”,可能会影响到可持续发展的问题。许多地方一直对经营土地很感兴趣。在房地产行业平均利润率(18%)过高的呼声中,土地也一直在追求最大溢价。如何使政府、开发商、购房者实现三赢,这才是最大的课题。