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今年被业界誉为是“烂尾楼”的春天,全国各地大批“烂尾楼”均已被陆续盘活。有业内人士表示,一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年,但接手“烂尾楼”不需要进行报建、打地基等前期工作,开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金,而其回报率却有可能高达150%至200%。但日前有房地产专家指出,“烂尾楼”虽然有商机但风险也很大,当前投资“烂尾楼”仍需谨慎规避风险。有意投资“烂尾楼”者应该至少做好以下深入的市场调查。
第一,是信心问题。“烂尾楼”其实楼不一定“烂”,但“心”肯定“烂”了。因此,如何增强或重树消费者的信心,是投资“烂尾楼”首先要考虑的问题;其次,“烂尾楼”往往债权债务关系相当庞杂,甚至官司缠身。如果处理得不好,投资“烂尾楼”不但谈不上高回报,反而还可能带来一连串的麻烦。
第二,“烂尾楼”的质量问题。不少“烂尾楼”烂尾时间已不短,个别甚至达到8-10年之久。经过长期的日晒雨淋,这些楼宇的质量不管怎样说都已受到了不同程度的损坏。无论是推倒重建还是添料加固,对后继发展商而言,都不是很容易的事情。
第三,心理落差也不可小视。购房者知道了楼盘是“烂尾楼”改造的,会不会有所顾虑。一位“烂尾楼”的开发者表示,自己在宣传时将尽量避免让购房者联想起其“出身”。然而,只要是“烂尾楼”就多少名声在外,想完全否定它的“前世”,恐怕不那么容易。
第四,要从市场角度看这个“烂尾楼”是否具有投资价值,也就是说这个项目经过重新包装和运作后,能否成为符合市场需求的商品。
第五,投资者还要对这些“烂尾楼”进行考察分析,了解这些项目的历史和现状,根据烂尾的不同原因而区别对待。如果出现烂尾的原因是市场定位不准,价格过高,而现在这些条件已经发生了好转,这样的“烂尾楼”自然具有很好的投资价值;如果是楼盘本身的规划和设计有问题,那么就要考虑改建以及成本,做到量力而行才能有利可图;如果造成烂尾的原因涉及法律问题,那就要慎重对待。
第六,投资者还要考虑能否理顺与银行等债权人的关系,同时要全面了解当地政府出台的一系列相关政策,在符合政策的前提下得到当地政府的支持,并设法拿到实际的优惠条件。