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开发商激烈竞买地皮
天津城市发展和房地产市场的潜力为开发企业看好,今年上半年土地交易市场形势火暴,不少竞拍地块争夺激烈,特别是外地大企业更是意向强烈。在竞拍中,加价幅度不断提高,也相应抬高了土地拍卖的价格。统计数据显示,今年1至5月份本市中心城区出让土地17宗,面积184万平方米,出让金合同总额为56.2亿元。从目前的出让情况可以看出,本市住宅地块的楼面地价已经接近2000元/平方米。如果按照地价占房价的25%计算,2000元楼面地价则意味着8000元的商品房售价。
不惜重金激烈竞拍
所谓楼面地价,又称单位建筑面积地价,简称楼面价,是平均到每单位建筑面积上的土地价格。它是房价组成的重要部分,与建造成本、开发利润、税金等共同组成了商品房售价。今年3月7日,经市政府批准,天津市普通住宅用地楼面地价调整方案开始执行,楼面地价平均提高41.6%。
经济发展历史表明,地价变动能促进城市的发展,香港就是一例,它的地租收益为政府财政收入和城市进一步发展提供了重要的资金保障。专家对我国地价水平整体分析表明,沿海开放城市如珠海、深圳、厦门、温州、宁波、青岛、大连等,这些城市的地价基本遵循着南高北低的变化趋势,这一特征表明城市发展较快的,地价相对较高。地价是城市经济发展的“晴雨表”。中国土地规划勘测规划院地价所所长邹晓云指出,地价变化与国民经济发展之间具有明显的相关性,经济发展导致土地需求增加,从而地价抬升。
从今年1-5月份交易的地块情况看,无论大幅还是小幅地块,由于新增供应量有限,都受到了本地及外地开发商的青睐。其中,超过15万平方米的中大型地块占到85%,如面积超过百万平方米的太阳城二期地块;还有面积超过30万平方米的小伙巷地块和面积超过18万平方米的程林庄路地块,分别由上海两家大开发商中标。这3块土地面积总和即为150万平方米左右。同样,小幅土地也面临大小开发商的竞争。因为小幅地块多数位于城市中心地段,具有优越的地理位置、完善的配套设施、较高的认可度等优势。同时相对大宗地块,土地价格又不是很高,启动资金小,便于回收投资。而本市一批小型开发商经过近几年的储备,实力大增,也不惜重金参与激烈的竞标。
楼面地价如何决定房价
住宅建设的开发成本可以划分为土地成本、工程成本、各类固定收费、开发利润、办公费用与税金等,而房价的高低与开发成本是有一定关系的。那么如今的开发成本如何呢?楼面地价=土地总价格÷建筑总面积;楼面地价=土地单价÷容积率。对目前楼面地价的行情稍加分析,就可看到今后房价的走势。
据了解,本市中心城区某住宅用地的地价为327万元/亩,容积率规定为2.5,那么楼面地价为1960元/平方米左右;内环线附近某商住地块地价约320万元/亩,容积率为2.4,楼面地价为2000元/平方米左右;还有一块商住地块已是580万元/亩,容积率为3,楼面地价已达2900元/平方米。根据国土资源部土地利用管理司2004年3月的一份监测报告,天津市地价占房价的比重在30%左右,其中住宅用地的价格占房价的比重为25%。如果按照这个标准换算,2000元楼面地价则意味着8000元的商品房售价。
从外地的情况看,深圳豪宅片区香蜜湖地块于今年4月6日拍卖,起拍价为7.65亿元,落槌价为9.5亿元,楼面地价每平方米7442元,为深圳近年地价之最。因为楼面价中地价占了七千多元,建成楼房后,每平方米楼面成本将在1万元以上(已超过香蜜湖现有楼房售价),如果售价不定在13000元以上,就没有利润可言。由此可见,地价大幅度提高必然大幅度提高房价。有人士指出,地价大幅度提高还会大面积波及周边市场,首先是与这一地块相邻的楼盘会受其影响而纷纷涨价,然后再向四周辐射。
开发商拿地应更加谨慎
土地是开发商的立足之本。土地实行公开出让以来,对土地的极度渴望,使得一些开发商热情高涨,甚至不惜血本举牌拿地。尤其是由于投放市场的土地数量比较有限,房地产开发商对土地竞买的热情也就格外高涨,每次报名参加竞买的开发商都有几十家,价格也节节攀高。据开发商方面的表示,对于土地市场的追捧主要来源于其自身对于市场的判断和信心。
专业人士认为,从宏观上看,土地市场的趋势将是理性的,整体上价格将趋于平稳,在这种情况下,一方面,将出现实力较弱的开发商面临淘汰的危险,另一方面,就会出现多个开发商联合竞拍一块土地的现象,由于资金的压力,多个房产公司联合开发也成为可能。总之,开发商拿地应首先以理性为重,在决策的同时最好先请专业公司进行科学的调研和评估,以规避风险。