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我们在一些电视剧或者电影中常会看到这样的场景:一个干部到贫困的村庄视察,车子陷进了泥泞的道路,动弹不得。而后,干部感叹地说:“一定要修路啊。”于是,路修好后村子便火红地发展起来。这便是在农业经济形态下,广为流传的“要想富,先修路”的典型实践。
随着中国经济的发展,城市化是中国发展的必经之路,而且,现在中国城市化的进程一年快过一年,在中国城市化进程中,最制约城市效率的就是交通,是以交通为核心发展经济,还是以经济为中心发展交通?这个问题经过无数次的论证和实践,似乎已经有了明确的答案:把这两者分开考虑,肯定是失败的。于是,北京“环环相扣”摊大饼式的发展,便成了专家学者们城市规划“教材”的失败案例;每个城市肯定要根据自己的特色,进行量身订做的城市规划,但是我认为一个普遍的规律是,一个城市要大发展最终应走“多中心,多功能区”的路数,再围绕这个思路进行城市规划。
天津的城市规划似乎慢慢地找到了感觉,现在业界的声音有很多种———有的说城市中心东移,有的说城市中心南移,有的说大力发展滨海新区,有的说天津的个性在租界区、在老城区。这是一种好的现象,但是其中每个观点单独拿出来研究,都是很片面的,天津必须大力发展滨海新区,全力拉动城市GDP增长;必须大力开发老城区、租界区,找到天津的个性,哪怕那段历史对于天津来说是一段不愉快的回忆;必须多中心同时发展,使天津的经济活力辐射到城市的每一个角落。
房地产从某种意义上说,应该是城市经济发展的晴雨表。城市的发展战略左右着地产的发展,随着天津城市发展战略越来越明晰,天津的房地产市场也迎来了空前的繁荣。2004年应该是天津房地产体系进行重构的重要一年;这个体系有两个重要的元素,一个是价格,一个是价值;目前价格体系的重构已经有了雏形,因为已经有了一个“高的”标准(高档房价格),只需向下排序就可以了;而价值体系的重构还远远没有完成,因为价值体系的完善是市场说话的,是需要消费者和社会共同认可的,因此,这也是开发商“拿地”步骤放缓,消费者持币待购的一个重要原因,因为没有一个价值的标准,开发商花多少钱、拿什么样的地、做什么样的产品,没有标准自然不会贸然行动;消费者花多少钱买什么样的东西,没有标准自然不会轻易出手。所以,这是一个特殊的阶段,这个时期避免不了投机,避免不了暴利。
与此同时,天津市的城市基础建设改造力度也超过以往任何一年,到处是热火朝天的工地;今年,随着政府超大力度的城市基础建设改造,交通成为了天津大部分甚至所有地产项目的一个卖点,开发商在城市基础改造中获利:土地升值、房价飙升、项目热卖……交通甚至成为了地产项目升值的命脉。消费者更是在天津这场热火朝天的“工地革命”与“地产变革”中被搞得“晕头转向”———今天这儿搭起了围挡,明天那儿又禁止通行;今天500万平方米中低价房,明天又豪宅井喷。一时间,手里的钱更是不知道投向哪里,但是,只要是有升值前景的项目,肯定会引起老百姓的消费冲动。
市政建设是项目升值的最有效的途径,老百姓也时刻在关注着身边的变化,交通左右地产,地产通过城市运营改变交通。在天津较为典型的例子,便是太阳城之于卫国道板块,“大梅江”之于天津城市东南部,瑞景居住区之于天津城市西北部等等。现在最为典型的便是水木天成之于咸阳路板块。咸阳路的开通以及东南半环的修建,为水木天成的价值提升起到了不可估量的作用,这也是这一项目热销的重要原因之一。
如此说来,市政基础建设应该是消费者对房地产价值判断的一个重要因素,也应该是消费者形成购买的一个原因。