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房地产调控政策的影响其作用面主要表现在以下几个方面:增长速度、融资渠道、开发结构、用地政策、物业赋税,重心是两个,一个是土地,一个是信贷。按此作用面并结合不久前天津市建委《促进我市房地产业健康发展的思路和措施》的精神,天津房地产调控效应主要反映在以下几个主要方面:
土地——总量上趋紧,结构上调整
土地不仅是宏观调控的对象,而且也是手段。最近国土资源部孙文盛部长讲到,国土资源管理体制改革要加强宏观调控的职能。今后,土地供应要象宏观经济调控中的财政政策、货币政策发挥作用,成为宏观调控的重要工具之一。拿地是项目启动的源头,土地是房地产市场的最有力的行政性调控杠杆。
从土地源头调整开发规模和结构,特别是普通住宅、高档住宅区分对待,是房地产市场调整的重要措施。2004年,我市居住用地计划供给600万平方米,新开工计划面积1100万平方米,容积率约1.83。新开工面积占当年商品房销售面积(计划1200万平方米,实际可达约1500万平方米左右)的73.33%,当年“开工——销售”缺口400万平方米。2003年底,全市结转可售商品房952万平方米,减去“开工——销售”缺口400万平方米后,还余下552万平方米。2003年1~3月,全市出让土地252.67万平方米,其中位于河西南开与和平等高地价区243.31万平方米,占96.29%。2002年出让的206.40万平方米土地中,也绝大部分位于上述地区,决定了2004年新开盘房价高位。4月份以来,上市商品房的中高档居多,市内六区新盘均价可能会超出3500~3600元/平方米,友谊路南段几个新盘均价已经超过了6000元/平方米。因此,调整不仅是土地放量的规模,更重要的是土地使用方向。按一般逻辑讲,加大普通商品房建设首先从土地供应着手。
投资——为弥补缺口,天津可适当提高
以开工量决定投资额度进行调整。2003年,天津房地产实现投资211.4亿元,竣工832万平方米,毛建造成本估计为2540.87元/平方米左右。2004年,按土地、建材等相关成本比去年上浮6%计算,毛建造成本估计为2693.32元/平方米左右。新开工计划面积1100万平方米,需要投资296.27亿元。今年计划施工面积为2150万平方米,减去新开工1100万平方米,还有继续施工面积1050万平方米,即使按800元/平方米计算仍需追加投资84亿元。以上两项合计380.27亿元,也就是说2004年,房地产实现投资若按现计划额255亿元盘子安排,还存在着资金缺口。
控制开发投资的适度。实现房地产市场健康持续发展的重要一环是保持适当的开发投资速度,一是与房地产市场需求本身的适应,一是与整个经济增长的协调。我市房地产投资,2002(175亿元)=9%,2003(211亿元)=20%,2004(255亿元)=20.62,低于近年全国同类投资增长30%以上的速度。2003年,天津GDP增长14.5%,今年计划增长11.5%,按13%组织,今后几年为了实现“三步走”战略目标,GDP年均增长速度不能低于12%,其中房地产业应做出应有的贡献。总起来说,天津房地产投资还应该提高一点,每年增加5个百分点,近年在25%以上可能比较合适,以便与经济增长和城市定位相适应。
拆迁——分轻重缓急,将适度放慢
根据决定房屋拆迁量的四个主要因素:市场安置住房可供量、全市存量住房折旧情况、拆迁/买房资金到位情况、现时建成区内拆迁比例等的测算,近年我市年房屋适度拆迁量/年,可按缓速、适中、超前三种速度视情掌握:
缓速拆迁量。即有保证的速度,可安排240万平方米房屋拆迁。其主要依据是市场拆迁安置住房可供量,即约占2003年商品房交易量1022平方米的2/3左右,价格在3500元/平方米上下,绝对量约720万平方米的房屋上市供应。换言之,这样的拆迁量能保证拆迁户及时买到安置房子,不会影响市场供需结构平衡。
适中拆迁量。即采取上述缓速拆迁量与下面超前拆迁量中间速度的进度,可安排270万平方米房屋拆迁。其主要依据是全市住房折旧情况,即按2004年底全市存量住宅面积12897.01万平方米,考虑到其中很大一部分是过了折旧期的老房子,暂且以约48年折旧计算,每年形成约270万平方米左右的折旧量。这是从房屋价值的会计角度或者说理论上讲,到时应该拆除的房屋面积。把这样一个拆迁量作为拆迁规模的正态中线,上下留有余地,符合适中的特征。
超前拆迁量。即最大的进度,可安排300万平方米房屋拆迁。其主要依据是现实建成区内拆迁量比例,即倘使按每年270万平方米拆迁量、项目建设周期三年半时间,期内就是945万平方米的拆迁面积。如上计算,以拆一建四、容积率=3,在中心区建成区内每平方公里平均会有36000平方米的建设量,每个居民合1.61平方米的建设量。这样,拆迁/建设面占建成区的比重已经不小了,这在实际中可以直观的感觉到。如果搞到每年拆迁300万平方米,相应增加30万平方米拆迁量,按拆一建四新增120平方米的建设规模,即使以较高容积率=3,也要新增40万平方米的投影面积。很明显,整个建成区的压力将大大增加。同时,按拆一买三测算,因扩大拆迁需要市场新增供给安置性商品房90万平方米。这样的话,各方面的拆迁约束将可能达到最大的极限。
需求——改善型正常,刚性需求渐缓
政策因素对房地产市场的影响是明显重要的。在天津,1994、2000、2003三年商品房销售分别出现了120%、91%、55%的高速度、跨越式增长,在其前置期也分别有着1993年9月、1999年6月、2002年10月的允许期房出售、停止实物分房、海河开发等政策/战略出台。市场正常的需求数量调整,一般情况下可从“需求价格弹性”和“需求收入弹性”两个角度测算:刚性需求目前主要取决于拆迁规模,可从面积直接推算:
(1)需求价格弹性:价格变动百分之一商品房需求数量变化约在10万平方米左右。2003年,全市商品房销售额285.7亿元。该值占当年GDP2386.9亿元的11.97%,占同期社会消费品零售额1074.1亿元的26.6%。商品房平均价格每上升1%,即减少销售额2.857亿元。按当年均价计算,等于减少出售面积10.22万平方米。2003年,全市商品房平均价格上涨7.3%,等于需求因价格变动减少销售面积74.61万平方米。
(2)需求收入弹性:人均GDP每增长100元所相应增加的购房面积。据有关部门测算,1990~2002年我市人均GDP每增长100元,商品房销售将增加2.22平方米。按天津经济发展“三步走”战略,2010年人均将达到6000美元,今后七年内人均净增3000美元,即人均24900元人民币,以上述经验数据推算,计552.78万平方米,年均合78.97万平方米。另外,在恩格尔系数各个阶段水平,家庭住房消费支出比例有着规律,可依此计算住房需求量。
(3)拆迁刚性需求:测算表明,目前可按1:3比率计算。目前我市房地产市场交易量呈下降趋势的主要原因,是我市房屋拆迁速度放缓,市场刚性需求减少。自市政府八项调控措施出台以来,特别是压缩拆迁面积的措施,使得4、5月份商品房交易量月平均回落已经近22%,存量房交易量月平均回落已经近2%。可以预见,随着拆迁规模调整的适度化和以前所积累的持币待购刚性需求的逐步释放,因拆迁引起的需求会逐步放缓。
对今后天津房地产业发展的几点建议
企业战略上的调整。在宏观经济调控大局下,对于每个企业,1%的风险可能意味着100%的失败。在国家清理固定资产投资项目的时候,公司内部也应该对自己的项目进行清理,必要时可重新进行可行性研究和准备相应调整。2004年5月14日,曾打造了浦西第一高楼恒龙广场和广江广场的香港恒隆房地产公司表示,暂时不会再在上海有新的项目投资,当然不排除5~7年后重新投资上海。
开发运作上的调整。在产业政策明显变化的情况下,仍然“按既定方针办”,可能是不合时宜的。因现金流变化的原因,一些项目的开发运作模式可能需要调整,比如以“美国模式”替代“香港模式”。目前主要风险是资金链,借贷房地产项目资本金一次提高15个百分点;对房地产信托的整治已经开始;近传央行可能上调部分行业的贷款利率-----这些政策若出台,房地产首当其冲。最近海外基金公司和投资银行纷纷来华探路,摩根士丹利与上海复地合作投资5000万美元,开发复地雅园;新加坡腾飞基金收购并开发上海腾飞大厦;仲量联行寻求迅速进入国内市场;渣打银行上海分行房贷已占到外币贷款业务的99%。
市场营销上的调整。宏观调控所引起的整个市场环境的变化,需要公司项目推广策略上的调整。我认为,房地产公司应在产品组合、价格策略、时段进度、活动安排、广告策划、公共关系、企业形象等各方面都应该进行恰当的调整。我们的企业应该研究宏观调控下的房地产市场区域营销规律与特点,对人员和资金等营销资源进行整合,以适应新的产业市场环境。
作者简况
刘玉录:副教授,南开大学经济学博士;中国作家协会天津分会会员;天津市房地产经济学会副秘书长;天津市东欧中亚研究会副理事长;天津市房地产市场专家咨询委员会委员。
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