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几乎所有外地在津投资的开发商都有一个同感,都觉得天津的房地产市场深不可测,茫然感很强烈。由于他们对天津房地产市场特性、区域文化、消费者价值取向以及市场运作技巧等方面缺乏深入、客观的了解与掌握,往往使部分外地开发商在进驻天津后步履维艰,并经常性地在前期手续政府审批、项目定位、客户定位、规划设计定位等方面出现开发商主观意愿与目标客户潜在需求严重错位的现象,致使部分外地开发商在津投资后得不偿失,或是功亏一篑。
这些“水土不服”的现象不仅增加了外地开发商的投资风险,同时也在一定程度上影响了天津房地产业健康发展的步伐。如何最大程度地规避外地开发商在津投资风险?深入地认识天津、认识天津地产市场、认识天津购房者、认识天津的风土、人情和城市文化是外地开发商尽快摆脱天津“地产迷宫”现象,并顺利实现“摘果子”的关键。
本次房地产高峰研讨会由政府和主流媒体联手主办,资深广告公司承办,旨在为开发商之间,特别是外地开发商搭建一座取经、解惑及与本土开发商纵向交流的平台,并最终实现各开发商之间的合作、共赢及天津房地产市场的整体健康发展。
房管局:天津市地产供求平稳
市房管局市场处—林琳
近几年很多外地的开发商来到天津,我们政府机关有很多的欠缺,工作做得还不够,而我们目前旨在为开发商提供一个信息的平台,今年1—7月房屋成交量很大,为1100万平方米左右,天津市场处于供求平稳阶段,我们主要通过信息的公开化给大家提供一个信息平台,对称市场,做一些关于市场的预警、预报工作,不会使大家在局部信息下投资,只有掌握信息才能正确地投资,只有这样才能发展。目前我们在全国14个试点城市进行信息的发布,在天津房地产综合信息网发布的关于销售许可证方面的信息,作到了全国的前列。
我们工作的主要目的是严格地产行政管理,治理无证售房,建立公平、公正的市场环境,才能保证房地产市场持续发展。我们要坚持两条腿的方针,对我们的服务提出更高的要求,为企业及群众服务,信息和政策性的服务。
市房地产协会—梁正文
3年内天津的房地产市场不会落,不会升,处于完全持平。理论讲应该会跌,是由开发商性格决定的,开发商面对当前天津房地产市场地价过高的情况,不会再购新地,那么他们就会看住自己现有的房子,开发商对土地的反响不强烈。
媒体:天津不会出现泡沫
天津日报报业集团—邓效锋
探讨天津房地产市场形式,全国宏观调控带来的影响,开发商感触很深,十六届四中全会后形式会有调整,很多重点建设放缓。
现在是考验开发商的时候,外地开发商进京的问题有些老生长谈。天津没有更多特殊的,外地的问题天津也会有,很多问题有普遍性,前几年市场的确不规范,但外地也有很多开发商带来投机心理,是站不住脚的,而现在进来的都是一些有实力的大公司。目前,天津的基础还不会出现像很多城市那样的泡沫经济情况。
当前,天津开始清理一些项目,但却很少,所以天津市场还是比较健康的,开发商要面对和解决问题,而不是停滞不前,拆迁情况反映,天津供给需求下降,土地征用、资金出现问题。面对严峻的形式,本地开发商、外地开发商、政府、媒介都要有思想准备。
专家:收入水平决定置业
经济学博士—刘玉录
为什么天津市场深不可测?天津的置业观念为买方观念,天津与北京、上海是不一样的,天津的收入水平较低,收入水平决定了主流置业的观念,外地开发商来天津对当地了解不够透彻,举步维艰,即便是全国地产业的操盘高手也不敢轻易涉足天津,是由其区域性决定的。天津的房地产事业最初是靠行政推动的,逐渐转化为市场调控,这在别的城市很少见,别的城市的人认为天津人有些“流气”,这是由天津的文化决定的。一些开发商在选址上存在问题,如在西北板块,做高档项目的条件还不成熟,失败的概率高,如果在东南、东北成功率就会高很多。定位(位置)偏差,要了解周边的建设情况,如有些项目建写字楼,却建在农贸市场的后边。时间偏差,项目选择最佳的上市时间,抓住销售的时间,在了解市场的基础上运作项目。
标榜广告—张磊
关于天津的地域文化,应该再加上一条“愚公文化”,一个多世纪以来,天津一直是北京的遗老遗少、没落贵族、失意军阀等养老的栖身之处,固执、中庸、明哲保身;对新事物的反应呈现出慢热特点,所以对天津市场一些煽情的营销方式要慎重考虑。来天津投资要努力做到两点:一是要利用“地头蛇”,二是要尽快成为“地头蛇”,另外还有一项关键内容是把外地先进的开发观念和优秀的产品个性带来并发扬之,提炼融合成独特的项目产品核心价值引领市场。
本地开发商:天津地产有独到之处
德茂丰置业—陈春霆
外地来天津的开发商很多,大多实力雄厚,开发商意识水平高(项目的包装、园林、配套);人员与项目的贴切度低,前期与市场的契合度较差,公关水平差,市场方面差,带有原有城市的影子来天津。因此要看工作的程度、定位,这就需要找对天津消费心理的感觉。
本市的房地产有一定的优势,如价格、地段、房型,天津的消费者比较会算计,想方设法找关系,在外地很少见,天津就比较多。
天祥房地产—唐庆顺
外地开发商来天津要有魄力、实力、眼力,要看城市有无发展空间,市场不规范,有上升空间,市场在不断规范。只靠研究,一般说来是不能解决问题的,房价决定最终的销售量,天津的房地产市场很怪,要具体问题具体分析,才能把握市场,是否可以反其道而行之,把外地的文化、风格,引入天津,完全地照搬照抄,市场是决定销售的基础,是外地开发商在天津取得成功的关键。
中原物业—钟维燕
市场研究是很重要的,外地开发商来天津要注意天津目前的市场,当前房地产供应结构、开发企业的营销策略以及消费者的购买预期都在根据环境变化作出相应的调整。预计今年天津商品房销售量会有所回升,但不会再重现井喷现象,开发商在降低市场预期的同时,购房者的购买行为也会更加理性。
天津人的收入水平有落差,天津的外地人口比例很小,置业情况不一样,以本地为原则,为滚动式地产形式,潜在要求没有释放。
外地开发商:天津地产看未来
泰达万通—武晓焯
对外地开发商来讲怎么看天津很重要,我们研究的相对来讲是宏观的,从地产来讲是在操作未来,而不是现在,我们的项目将是几年的项目,所以我们看天津是3年后而不是现在,长远讲市场有很大的要求,所以技术问题必须要解决,外
地开发商重视本土化,但要有一招鲜,否则将不会有优势,真正成功的都要带有自己特点的东西,外地开发商来还是要送玫瑰,但要知道送给谁。人们过得太平稳了,对未来缺乏冲动,市场过于平稳就会有危机,以后是否还平稳是不受个人意志转移的,人们对天津市场的判断太依赖于过去的经验,对需求缺乏判断力。各方因素构成房地产市场,都是不容忽视的,在天津的开发商要有决心做些东西。
北京阳光100—谢梦龙
2002年来天津之前对天津进行了调研。从这两年来看我们当初的选择没有错误,这与我们的战略吻合,项目风格一致,定位、选址准确,有成长性,目前中国的财富集中于年轻人手里,连锁化是优势,统一化是使其立稳脚跟的基础,在天津做精装修不易,这是现实情况决定的,但我们坚持自己的风格,交房很顺利,后期服务很到位,真正地融入了地方文化,从天津人心理出发。今天我们想听取各方建议,6月9日的销售许可证问题对天津市场有很大影响,我们曾召开会议探讨有没有其他途径给予消费者承诺,让工作持续下去。关注天津市场需求,把握好“量”的问题,向市场化发展。同时把二手房市场推向市场,二手房有需求,但价格过高,希望政府对开发商给予政策支持。
上海麦迪逊投资发展公司—王忠冈
我们公司来自上海,对天津的房地产市场很有信心,目前的天津很像十年前的上海,基础设施的大量投资必定带动整体经济的全面提升,这一良性的经济循环必定带来更大的市场机遇。提到天津地块的投资价值,我认为地块本没有好坏之分,关键是人,开发商要了解它的价值,要有对社会的服务意识,即明白适合做哪些产品,适销对路才是正统。外地开发商不要太过自大,不要觉得什么都能自己办,要依靠本地资源进行整合管理,专业的事情要交给专业的公司去办。房地产开发不是一个专业,而是各个专业的综合体。