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旧区改造卡在动迁居民要房难,低收入家庭买不起房又不愿租房,外地来沪打工者心烦租金偏高,如此等等。对于如何扶持低收入家庭住房问题,著名房地产专家、上海财大印华教授提倡先买后租的“顶费”形式,撑起低端租赁市场。
提倡“居者有屋住”,但并非所有家庭都能买得起房。印教授认为,“居者有其屋”(产权房)在现阶段还是一个美好的理想。“居者有屋住”,即无论买或租,使市民能住上一套配有厨卫设备的房屋。目前有两种人是房屋租赁的“困难户”:一是尚未达到申请廉租屋要求、又无力按照市场价格租房的本地住房困难群体;二是租住于农房或旧里的外来人员,随着旧房拆迁,他们将很难觅到住处。因此,面向中低端客户发展租赁市场,既要提供一定数量的配套房,同时租金标准也要合理。
提倡“顶费”概念,搞活低端租赁市场。“顶费”一词最早出现在解放前上海租界里,当时不少洋行成片建造房子后,由个人出资“顶”下获得房屋使用权永租权,其后可自用和转租并可继承。印教授提出,上海作为经济和金融中心,今后会有很多初次创业者和就业者涌入,大力发展租赁市场是大方向。但是,上海的售后公房和农民租赁房越来越少,低端租赁供给亟待弥补。为此,上海可以先搞试点。即在中、外环线之间,由政府拿出一些土地作为定向出让,开发商提出方案竞争,土地总价应控制在250万元/亩以内。按照容积率2.5计算,楼板价1500元,综合造价完全可以控制在4000元/平方米以内,一套面积75平方米的两房总价30万元。拆迁户以15万元“顶下”该房产的永久使用权,按照6%—8%的折现率计算,每月需付月租金800元—1000元,远远低于市场价。如果经济条件宽裕,动迁户可自行支付另一半房款,以此获得该住房的产权。
鼓励更多的“大房东”、“二房东”参与低端租赁市场。对于开发商来说,不出售产权而以收“顶费”形式操作可保留产权用于资本运作,通过间接或直接融资搞“滚动开发”、快速膨胀。开发商所收顶费也基本可抵消建造成本。对于居住者来说,虽然拿的是使用权房,但地段比产权房好、交通成本低,今后每月缴纳租金很便宜,且远远低于市场租金,甚至还可以买断或者转租。对于政府来说,今后不可能继续由国家投资建造“公房”再低价出租。以6%—8%的投资回报率能够吸引一批民营企业、投资机构和自然人等社会力量参与作“大房东”、“二房东”,还可以通过封闭式基金模式打包给个人,老百姓就有了长期稳定的租金收益,如此一来,就能够解决目前动拆迁过程中房源少的瓶颈。
通过“顶费”可以真正解决低收入家庭住房问题。但是印教授认为,应先解决两个问题,一是土地不能是价高者得;二是机构、管理公司等应适当得到政策优惠,鼓励投资者参与。目前房屋租赁的税费过高,应当实行“宽税基、低税率”。只要房屋出租净收益能大于长期存款利率和国债利率,就会有人投入。长期稳定的租金收益,可以是老年人养老资金的补充,发展到一定规模,还能形成新的第三产业,对社会有百利而无一害。