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最近“手袖”市场开始在土地交易中扩张。一些手中有地的开发企业开始寻找新买家或合作者。在土地供给市场正在勒紧袋口的时候,“地主”和“财主”们都在各自跃跃欲试。但土地毕竟不同于一般商品,这地怎么转法、转让后的局面怎样,这些不是一两句话能说得清的。
政策时限压力大
天津土地市场在全面推行了招牌挂出让办法的同时,也给很多囤地的开发商戴了一道紧箍咒。
去年出台的《天津市国有土地有偿使用办法》中明确规定,“超过出让合同约定动工开发日期满2年未动工,收回土地使用权”。同时,该《办法》还给闲置土地下了定义:一类是,国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书如果未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的土地;另一类为已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3,或者已投资额占总额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的土地。
目前,天津市现有的房地产开发企业不下几百家,对土地这个“命根子”自然也各有各的办法。而以上规定的出台,却让一直隐藏在房地产市场地面之下的交易暗流戛然而止。于是,没地的心慌了,有地的着急了。
许多开发商手里囤积、闲置的土地很多都已经超过了规定中提及的时间范围。也就是说,如果不能尽快开发,千辛万苦弄到手的土地就要交公,自己只能落得“赔了夫人又折兵”,但寻找下家也并不是一帆风顺的事情。
转让前提重重多
虽然土地供应正在吃紧,招牌挂的推行又让地价进一步上升,但没有土地储备的开发商也并没有慌神地寻地。相反,对于主动招上门来的卖家,很多开发商还有不少的顾虑。
先从政策角度来看。出让土地显然不是“地主”一家能拍板的事。新土地政策执行之后,土地出让一律都要交由土地交易中心挂牌招标,买卖双方无权私下交易。对于划拨方式取得的土地,《天津市国有土地有偿使用办法》也明确地规定了出让条件,即“现土地使用者需对正在使用的原划拨土地申请出让手续,且不转移土地使用权,不改变土地用途的项目,土地出让金政府净收益额按不低于评估确认地价的20%收取”。
在手续方面失去了优势的土地持有者,自然还有通过其他途径推销土地。转让土地不成,合作开发应该是比较理想的解决方式。但这类开发企业往往都有一些共同的缺陷,例如规模小、资金少、信誉度较低等等。而一些具备一定市场基础的大开发企业,对于这种合作则往往望而却步。
开发还需再慎重
之所以手里攥着土地资源还要四处求卖,说到底,还是资金和开发水平不足不能独立开发。可是眼看大限压境,这些“地主”自然希望尽快找到合作者,保住土地,也把自己的资金流延续下去。但对于开发商而言,要考虑的显然更多。土地政策收紧,实际是在提高开发商的入围门槛。这个时候,开发商每一步动作都要从企业的长期发展着眼。一家全国知名的开发企业就曾坦言,对于这些急于出手的土地,自己至少要有三个方面的顾虑。
首先,这类土地可开发面积通常很小,虽然地理位置不一定差,但太小规模的项目不能支撑大开发企业在一定时期内的发展需求。开发周期过短,不但不能解渴,反而容易破坏品牌开发的一贯形象。
其次,拖延数年未开发的土地,虽然所述权有归属,但其地上物属性是否清楚,拆迁是否已经完成或者进行中有无遗留问题等,都将影响到项目开发的速度与进展。
此外,如果合作开发,土地持有企业的开发水平、企业素质及市场信誉度等都将与自己形成关连,如果选择不慎,反而成了花钱买亏吃。
这些担忧自然是必要,但土地这种时下正稀缺着的资源,显然还是被大多数业内人士关注着的。在有钱人和有地的人之间,到底谁能游刃有余其实并不重要,如果真能把这“贵如黄金”的资源变成城市可发展的肢体,那便是给大家都上了保险。