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新房均价接近5000中低价房不足三成 天津楼市供需矛盾日渐突出
在刚刚过去的“十一”黄金周中,天津楼市销售情况出现了明显的两极分化趋势:中低档项目销售持续火爆,高档项目成交量却出现大幅萎缩。业内人士分析认为,从今年下半年开始天津房地产市场中供需结构性矛盾正在加大,进入四季度这一情况更加突出。
据戴德梁行最新一期针对天津市场的调查报告显示,三季度天津市新上市的75万平方米主要楼盘中,均价已经接近5000元平方米。其中,均价低于4000元/平方米的中低价楼盘只有三个,建筑面积不足总供应量的30%。在刚刚结束的2004年天津秋季房地产交易会上,新开商品房均价也已达到4374元平方米,创出历史新高。而在需求方面,有关部门最新一份抽样调查显示,68%的被调查市民可承受住房的房价总额在20至40万元之间,而选择可承受住房总价在50万元以上的消费者则不足10%。另外一份权威部门的调查显示,到今年年底,天津市4000元/平方米以上商品房供应和销售差额将达到50至60万平方米。
天津市多家房地产咨询机构的研究数据表明,住宅市场销售单价的稳步上升,已远远超过购买力的增长。实际上,从今年下半年开始,市场已出现反应,7月份全市商品房交易量比上月下降6.24%,存量房交易量比上月下降27.46%,8、9两月虽有所回升,但幅度十分有限。一方面,购房者整体购买力相对低下,在房价普遍攀升的背景下,没有迫切需求的消费者持币待购。另一方面,小户型持续供不应求却鲜有新盘,大户型大量滞销却供应不断。以本届秋季房交会为例,均价在3000至4000元之间的项目,面积多在100至120平方米之间,很难见到80平方米以下的户型。居高不下的总房款成了制约成交的瓶颈。
高档房比中低档房多赚1成 供需矛盾源于开发商追求高利润
高档房和中低档房动辄相差数千元,实际上二者之间的区别并没有房价反映的那么惊人。据业内人士透露,是开发商对利润地追求放大了二者之间的差距,而造成目前供需矛盾的主要原因也恰恰在此。
由于土地购买程序越来越透明以及国家对住宅建设标准逐步完善,实际上相同地点的高价房和中低价房的基本建筑成本是相同的。大部分开发商只需将房型放大并在景观设计、外延装修、概念包装、宣传力度上作些文章就可以把普通商品房变成高档房。而这些方面的投入与房价的增幅相比就显得微不足道了。据一些业内人士则透露,在同样的地块上,开发高档楼盘的利润自然要比开发中低档价位楼盘的利润高得多,有些甚至可以超过10%。利益的诱惑使得开发商明明知道市场对中低端产品的大量需求而更愿意做高端项目。
针对目前市场上高档房开发成风的现象,一些学者表示担忧。天津城建学院经济管理系主任董肇君认为,天津目前的购房主力仍然以拆迁和改善型居民为主,高档住宅永远不可能成为市场主流。从上海等城市的发展轨迹看,豪宅开发量过大,目前已经出现空置率上升的现象。所以,业内外一定要关注高档房数量激增而可能带来的风险。同时,盲目跟风正成为高档住宅的通病。单纯的模仿、甚至照搬其他城市的优秀产品,已经不能满足本地消费者的需求。大量的高档产品投放市场,也使得消费者在进行改善性消费时产生较强的观望意识。(姜昊)
作者对天津方地产买卖的现状的观点较为实际,政府和开发商为追求政绩和暴利对此视而不见。人民的利益不再是根本了!